Gayrimenkul değerleme sektöründe başarılı bir değerleme uzmanı ya da kontrol uzmanı olmak için bir takım tanımlara vakıf olmak gerekmektedir. Sektörde yeni olan arkadaşlarımız için bu tanımların hepsini derleyerek bir araya getirdik.
UDS’ye Göre Değer Tanımları Nelerdir?
Bir gayrimenkulün istekli olan alıcısı ve istekli olan satıcısı arasında, her iki tarafında olumlu ya da olumsuz bir ilişkiden etkilenmemesi şartıyla, hiçbir mecburiyet veya zorlama olmaksızın, malum olunan konu hakkında yeteri kadar bilgi sahibi olanlar olarak gerçekleştirilen uygun bir pazarlığın ardından değerleme tarihinde yapmış oldukları alım – satım işlemlerinde el değiştirmesi adına belirtilmiş olan miktardır.
Profesyonel olarak elde edilmiş olan Pazar Değeri tahmini, belirlenmiş olan bir gayrimenkulün yine belirlenmiş olarak takdir edilmesine denilir.
2008 Red Book’a Göre Uluslararası Değer Tanımları Nelerdir?
2008 Red Book’ta yer alan değer tanımları Piyasa – Pazar Değeri, Piyasa – Pazar Kirası, Adil Değer, Kıymet ve Yatırım Değeri’dir.
Piyasa – Pazar Değeri
Değerleme tarihi içersinde bir mülk için istekli olan alıcı ve satıcı arasında var olan piyasa şartlarında, yine herhangi bir zorlama olmaksızın, birbirleri hakkında yeterli bilgiye sahip olarak gerçekleştirecekleri alım – satım işlemlerindeki tahmin edilen fiyata deniliyor.
Piyasa – Pazar Kirası
Yine değerleme tarihinde bir gayrimenkul ya da bir gayrimenkulün içerisinde yer alan bir kısım için istekli olan kiracı ve istekli olan kiraya veren arasındaki uygun kiralama ve piyasa şartları altında, her iki tarafın bilgi ve dikkati ile gerçekleştirilen kiralama işlemlerinde tahmin edilen fiyata deniliyor.
Adil Değer
Her iki taraf arasında belirlenmiş olan bir gayrimenkulün alınıp satılabilmesi adına uygun olarak anlaşılabilecek fiyatı temsil ediyor. Adil değer ayrıca Uluslararası Mali Raporlama Standartları içerisinde var olması gereken ya da izin verilen bir ölçümdür.
Kıymet ve Yatırım Değeri
Kıymet ya da Yatırım Değeri, bir taşınmazın belirli bir işletme ya da yatırım amacıyla o taşınmazın sahibinin, yatırımcılar için ifade etmiş olduğu gayrimenkul değerine deniliyor.
Bazen kıymet değeri, gayrimenkulün satışında elde edilen miktar ile bir olmayabiliyor. Bir şahsa özel olduğu ve asıl olarak mülk sahibi olmanın vermiş olduğu avantaja dayandığı için varsayılmış olan alım – satım değeri ile kıymet değeri bir olmayabilir.
Değerleme İçin Kullanılan Diğer Tanımlar Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme için bunlardan başka olarak Zorunlu ve Düzenli Likidite Değeri Sigorta Değeri, Kapitülasyon Oranı, İhalelere Yönelik Değer Tespit Çalışmaları, Net İşletme Geliri, Paranın Zaman Değeri, Efektif ve Potansiyel Brüt Geliri, Adil Kira Değeri Tespiti ve Yatırımın Geri Dönüş Değeri tanımları kullanılır.
- Düzenli Likide Değeri: Taraflar arasında gerçekleştirilen görüşme ve pazarlıkların neticesinde varlıklar adına belirlenmiş olan yaklaşık olarak 3-6 ay içerisindeki olası nakit satış değerine denir.
- Zorunlu Likide Değeri: Halka açık bir şekilde gerçekleştirilmiş olan müzayedede zorunlu satış şartları ve ekonomik trendler dikkate alınarak mülk adına belirlenmiş olan olası nakit değerine denir.
- Adil Kira Değeri Tespiti: Bir gayrimenkulün tamamı ya da bir kısmı için belirlenen, değerleme tarihindeki tahmin edilen kira değerine denir.
- Sigorta Değeri: Bina değeri sigorta açısından, o binanın yeniden yapılması halinde oluşacak maliyetleri içerisine alır.
- Potansiyel Brüt Gelir: Bir işletmenin giderlerinden önce kira ile birlikte diğer gelirler için beklenilen potansiyel gelire denir.
- Efektif Brüt Gelir: Söz konusu olan gayrimenkulün tüm işletmelerinden kayıp ve tahsilat boşluklarının düşürüldüğü gelire denir.
- Yatırımın Geri Dönüş Değeri: Gerçekleştirilen bir yatırımın ya da yatırımcının, işin sonunda elde ettiği ya da beklediği gelire denir.
- Kapitalizasyon Oranı: Net olan işletme gelirini, mülkün toplam değerine çevirmek adına kullanılan değere denir.
- Paranın Zaman Değeri: Paranın zaman değeri yatırımın birikmiş olan faizi olarak tabir edilir.
- İhalelere Yönelik Değer Tespiti Çalışmaları: Hem potansiyel alıcı ve hem de potansiyel satıcı açısından ihaleye yönelik olan değer tespiti çalışmaları gerçekleştirilebilir. Bu çalışmanın öteki çalışmalardan farkı mülk için duyarlılık analizleri yapılarak ödenebilecek en yüksek tutarın tespit edilebilmesidir.
