Emsal seçiminde aranan koşullar;
Emsal seçiminde aranan koşullar arasından birincisi kamulaştırma tarihi belli olan gayrimenkullerin yani taşınmazların o tarihten önce satışlarının gerçekleşmemiş olması gerekmektedir.
Taşınmaz malların bankada,icra ve benzeri gibi satış durumlarının olmaması gerekmektedir.
Kamulaştırma yolu ile el değiştirme biçiminde olmaması gerekmektedir.
Emsal Seçiminde Aranan Koşullar Arasında En Önemli Husus Birbirine Benzeyen Taşınmaz Malların Seçilmesi Gerekiyor!
Emsallerin mümkün olduğu kadar birbirine yakın tarihli, yakın mesafede, benzer özellik ve benzer yüzölçümlerinde olması gerekmektedir. Emsal taşınmazların özellik olarak dava konusu olan taşınmaz mal ile benzer yüzölçümünde olması aranan en önemli özelliklerden biridir.
Emsal taşınmazın emlak vergisine esas olan arsa metrekare birim fiyatı bakımında da dava konusu olan taşınmaz mal ile uyum içerisinde olması gerekmekte, aksi taksirde geçersiz sayılmaktadır.
Kamulaştırma değerinde arış meydana gelmesi ya da aksine azalması, davaların temel unsuru olan bilirkişi raporunun düzenlenmesinde ve denetlenmesinde dayanak olan en önemli husus emsale ilişkin tapu kaydıdır.
Tarafların bildirdiği ya da mahkeme tarafından yapılan araştırma sonucu tespit edilen veya bilirkişiler tarafından resen bulunan emsal taşınmazlara ait olan tapu kayıt örnekleri, emsal olduğu ileri sürülen satış işlemini, bu işlemin taraflarını, satış bedelini, satış tarihini, emsal taşınmazın cinsini, emsal taşınmazın yüzölçümünü, emsal üzerinde bulunan şerh ve beyanları, kısıtlayıcı kayıtları ihtiva edecek biçimde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden getirilmesi gerekmektedir. Bunun sonucunda da gelen kayıtların bu unsurları haiz olup olmadığı dikkatle incelenmelidir.
Emsal yer, zaman ve nitelik yönünden değeri takdir edilecek taşınmaza benzer olmalıdır.
Eski zamanlarda yapılan satışlar arasından gösterilmesi durumunda, kamulaştırılan arazi ile farklı olan özellikleri, üstün ve eksik olan yönlerinin açıklanması, geçen zaman zarfında değişikliklerin gösterilmesi ve fiyat indekslerinden (TEFE=ÜFE) yararlanarak değer biçilmesi gerekir. Ülkemizin ekonomik gelişmesi dikkate alındığında 5 senelik bir sürenin dahi toplum hayatında yarattığı değişiklikler dikkate alındığında, 15 ile 20 arasında bir sene önce gerçekleşmiş konut ya da arsa satışlarının emsal olarak kabul edilmelerinde isabetsizlik kendiliğinden ortaya çıkmaktadır.
Arsa Değerlemesinde Emsal Seçimi
Olumlu ya da olumsuz tüm niteliklerin baza alınarak yapılması gerekmektedir. Bunları sıralayacak olursak;
Değerlenecek olan arsanın yeşil alan içinde olması,
Arsanın deniz kıyısında ya da ana cadde üzerinde daha fazla ön cephe uzunluğuna sahip olması,
Değerlenecek olan arsanın köşe başında bulunması,
Arsanın mezarlık karşısında ya da zenginlerin rağbet ettikleri yerde olması,
Arsanın ticari, turistik tesis alanı ya da günübirlik işletme alanlarından birinin içinde olması,
Ve Son olarak arsanın askeri tesis ya da polis karakolu yanında/ karşısında olması.
Arsa değerlemesinde emsal seçiminde yukarıda saydığımız özellikler baza alınarak en doğru şekilde yapılmalıdır.
