2018 ile 2021 yılları arasındaki emlak vergileri kapsamında baz teşkil eden emlak değerleri bu sene içinde takdir komisyonları tarafından belirlendi ve yayınlandı. Fakat arsa ile arazi değerleri hakkında söylenen söylemler 2014 ile 2017 yılları arasındaki değerlere göre çok fazla olduğu yönündeydi.
Şimdi emlak vergisi tespiti ile ilgili ve bunun devamında da emlak tespitindeki sorunları 2017 anlatacağız.
Emlak Vergisi Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Kanunların ilgili maddelerine göre ( kanun ve maddelerini yazımızın sonunda belirteceğiz) bina metrekare normal inşaat maliyetlerinin değerlerini, uygulamaya sokulacağı tarihten en az 4 ay önce tespit ve Resmi Gazete ile duyurusunu yapar.
Resmi Gazete’de duyurunun yapılmasından 15 gün içerisinde sonrasında Deniz Ticaret Odaları, Ticaret Borsaları Birliği ve Türkiye Ticaret Odaları, Sanayi Odaları Danıştay’a dava açabilir.
Vergi Usul Kanunu’na göre Takdir Komisyonlarının arazilere ve arsaya ait asgari ölçüde birim değer tespiti kapsamında 4 senede bir yapacakları takdirler, tahakkuk ve tarh işleminin yapılacağı sürenin başladığı tarihten en az 6 önce olmak koşulu ile karara bağlanarak imzaya verilir. Arsalara ait olanlar takdirin yer aldığı il ve ilçe merkezlerinde ziraat odalarına ya da ticaret odalarına yahut ilgili olan mahalle ve köy muhtarlıkları ile birlikte belediyelere, araziye ait olanlar ise il merkezinde bulunan ziraat odaları, ticaret odalarına ve belediyelere verilir.
Büyükşehir Belediyesi olan şehirlerde takdir komisyonu kararları, vali yahut vekalet bırakacağı memurun başkanlığına, vekalet vereceği memur yahut defterdar, vali tarafınca görev verilen tapu sicil müdürü ile birlikte ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Sonrasında ise Merkez Komisyonu kendilerine gönderilen kararları 15 gün içinde incelemeye alır. Yapılan incelemeler sonucunda belirlenmiş olan değerler ilgili takdir komisyonuna iletilir. Merkez komisyonunca belirtilen değerlerden farklı değer belirlenmesi sonucunda ise söz konusu bu değerler ilgili takdir komisyonları tarafından tekrardan takdir yapılır.
Önceden Emlak Vergisi Değer Tespitine İtiraz Edilmiyordu!
Önceki yıllarda arazi ve arsalar için alınmış olan takdir komisyonu kararlarına itiraz etme, karara dava açma hakkı tanınmıyordu. Ancak daha sonra kanunda değişiklik yapılarak mükelleflerin direkt olarak dava açma hakkı geldi.
Emlak Vergisi Değer Tespitinde Ortaya Çıkan Sorunlar
1- Gayrimenkulun Bulunduğu Konum Çok Önemli!
Arsa ve araziye ilişkin asgari metre kare birim değerlerini etkileyen pek çok erken var. Taşınmazın bulunduğu caddeden sokak ve meydana kadar, arsa ve arazinin turistik bölgede bulunup bulunmamasına kadar pek çok etken söz konusu. Taşınmazın bulunduğu yerde eğer yol, su, köprü ve benzeri gibi gayrimenkulün değerini artıran unsurlar var ise arsa ve arazinin değeri artar. Ya da tam tersi olarak taşınmazın bulunduğu bölge heyelan ve benzeri gibi olayların yaşanabileceği, riskli bölgede yer alıyorsa arsa ve arazilerin değeri düşer.
2- Vergi Mükellef Sayısı Önemli!
2018 senesi için bu yıl belirlenmiş olan değerlerin çok fazla olduğu konusunda iddialar konuşulmakta. 2018 yılı için belirlenmiş ola değerler 2019, 2020 ve 2021’de yeniden değerleme oranlarının yarısı olacak şekilde yükseltilerek uygulanacak. Gerçek değerinden daha fazla olması sınırlı sayıda mükellef olması ile ilgili bir durum ise bunun çözümü kolay. Vergi mahkemelerine gidilir, başvuru yapılır ve çözüme kavuşturulur. Ancak mükellef sayısı sınırlı değil de geniş bir kitle ise bu durumun makroekonomik etkenleri söz konusu. Bu nedenle takdir komisyonlarının değerleme yaparken ilgili değerleme kuruluşlarından fikir almaları, bununla birlikte gerçekçi değer tespiti yapmaları çok daha doğrudur.
Eğer gerçekçi değer tespiti yapılmaz ise ülkemizdeki vergi mükellefi olan çok sayıda vatandaş dava açmak zorunda kalacaklardır. Ve bunun takribinde ise vergi mahkemelerinin iş yükleri fazlasıyla artacaktır.
3- Mağduriyetler Artacak, Konut Kredileri Olumsuz Etkilenecek!
Dava açılmaması yahut açılan davaların kaybedilmesi sonucunda ise mağduriyet söz konusu olacaktır. Özellikle de tek bir konut sahibi olan emekli olmamış vatandaşlar, dar gelirli vatandaşlar ve sınırlı sayıda arazileri olan vatandaşlar mağdur olacak. Söz konusu bu mağduriyetler ise veraset vergileri ile harçlardan dolayı da gerçekleşebilir. Bunlarla birlikte konut kredileri de bu olumsuzluklardan dolayı negatif yönde etkilenir.
4- Başka Alanlara Yatırım Yapmak Mümkün
Tespiti yapılan değerlerin bir öncekinin 2-3 katına çıkıyor. Bu durum tüm mükellefleri kapsayan genel bir özellikteyse bu durumda bireyler tasarruflarını taşınmazlara yatırım yapmak yerine daha yararlı ve daha fazla kazanç elde edebilecekleri başka alanlara (örnek: mevduat gibi) yatırım yapmaları mümkün olmaktadır.
5- İnşaat Sektörü Olumsuz Etkilenecek
Ancak yatırım tercihlerinde değişiklik olmaları inşaat sektörünü ve bunun takribinde bu sektöre bağlı olan alt grupları olumsuz yönde etkileyebilir, zor durumda bırakabilir. Meydana gelen sorunlar, oluşan mağduriyetler, olumsuz yöndeki ekonomik etkiler tekrardan gözden geçirilmeli, tekrardan ele alınıp incelenmelidir.
