Değerleme raporu, bir gayrimenkulün sahip olduğu maddi değerin tespit edilmesi için bulunan konum, hukuki durum, gayrimenkul özellikleri gibi birçok kriter çerçevesinde hazırlanmaktadır. Her gayrimenkul değerleme raporunda bulunması gereken asgari nitelikler SPK tarafından belirlenmektedir.
2 Ağustos 2007 tarihli, 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” ile birlikte bir gayrimenkul değerleme raporunda asgari olarak bulunması gereken format belirlenmiş olup, tüm gayrimenkul değerleme firmaları da bu kriterlere göre rapor hazırlamaktadır.
“Gayrimenkul değerleme rapor formatı” ve “konut değerleme rapor formatı” Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş olup, gayrimenkul değerleme raporı hazırlanırken “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” baz alınmaktadır. “Konut Değerleme Raporu”nun hazırlığı aşamasında ise hem Gayrimenkul Değerleme Şirketleri’nin hazırladığı rapor formatları kullanılmakta, hem de bankalar tarafından konut kredisi başvurusu aşamasında talep edilen ekspertiz raporu kriterleri göz önüne alınarak hazırlanmaktadır.
[irp posts=”3545″ name=”Ekspertiz Raporunda Nelere Dikkat Etmek Gerekir?”]SPK’ya Göre Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar
- Rapor bilgileri
- İçindekiler
- Raporun tarihi,
- Raporun numarası,
- Raporun türü,
- Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
- değerleme uzmanının adı soyadı,
- Değerleme tarihi,
- Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
- Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.
- Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler
- Şirketin unvanı ve adresi,
- Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,
- Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar.
- Değerleme konusu hakkında bilgiler
- Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
- Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar,
- Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi,
- Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
- Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş,
- Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
- Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama.
- Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler
- Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
- Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,
- Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,
- Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,
- Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
- Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
- Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
- Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
- Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
- Nakit / Gelir akımları analizi,
- Maliyet oluşumları analizi,
- Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
- Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
- Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
- Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
- En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,
- Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
- Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.
- Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi
- Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,
- Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
- Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş,
- Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.
- Sonuç
- Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
- Nihai değer takdiri.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır:- Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
- Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
- Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
Rapor Eki
- Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
- Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,
- Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.
