Büyük çapta inşa edilen projelerin ana sorunlarından bir tanesi arsa payı yönetimi oluyor. MGC Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payı, büyük proje problemleri ve 1 Ekim itibariyle yürürlüğe girecek olan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hakkında açıklamalarda bulundu.
MGC Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda vatandaşların sahip oldukları arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasının gerektiğini ifade etti. Eşit dağıtım halinde, bir arsa üzerine 10 daireli bir apartman inşa edilmesi halinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafın tamamına ise 8 pay vermenin gerekli olduğunu ifade etti. Bu durumun her ne kadar ilk bakışta mantıklı olarak gözükse de, firmaların kurumsal olması halinde önemli sorunların ortaya çıkacağını ifade etti. Güneş, örnek olarak 100 üniteli bir konut projesi için, her üniteye 1/100 oranında arsa payı tahsis etmenizin gerektiğini, bunun da konut fiyatlarını önemli derecede yukarı çektiğini ifade etti.
Güneş, sorunun çözümü olarak bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermek yerine, bir ünite için 99/100 oranında arsa payı verilip, geri kalan her projeye de binde 1 oranında arsa payı verilmesi halinde arsa payı maliyetinin 99 konuta yansıtılmayacağını, bu sayede de 700 bin Türk Lirası tutarındaki bir konutun 350 – 400 bin Türk Lirası’na kadar düşeceğini ifade etti. Bu durumun alıcı sayısını da artıracağını belirten Güneş, aynı zamanda özel sektör ile devlet arazileri arasında da haksız bir rekabetin mevcut olduğunu ifade etti.
Özel Sektör – Devlet Rekabeti: Haksız Rekabet!
MGC Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, kamu arsa maliyeti ile özel sektör arsa maliyeti arasında önemli derecede haksız rekabetin mevcut olduğunu ifade etti. Yukarıda bahsi geçen modelin, bu konu için de önemli bir çözüm ürettiğini belirten Güneş, proje finansmanı için de arsanın yüzde 99’unun teminat gösterilmesi ile birlikte projenin inşası için gerekli fonun sağlanabileceğini ifade etti.
Bu finansman sayesinde inşaatın daha hızlı ilerlediğini ve teslimatın hızlı yapılabildiğini belirten Güneş, müşterilerin konutlarına hızlı kavuşmasının en önemli etkeninin arsa maliyetinin ortadan kaldırılması olduğunu ifade etti.
Sitelerde Her Ferdin Çıkarları Farklı
Özellikle büyük çaplı konut projelerinde ikâmet eden vatandaşlar için site yönetiminde alınan kararların zor olduğunu ifade eden Güneş, çok sayıda insanın yaşadığı büyük sitelerde bekar kişilerin, çocuklu ailelerin, yaşlı çiftlerin çıkar ve taleplerinin önemli ölçüde farklı olduğunu belirtti. Bu sorunun da yönetim aşamasında arsa payına öncelik verilmesini gerektirdiğini, profesyonel bir şirket tarafından alınan kararın, mülk değeri açısından bireyler tarafından alınan karara oranla daha isabetli olduğunu belirten Güneş, kalabalık sitelerde karar alma mekanizmasının oldukça güç olduğunu ifade etti.
Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 1 Ekim’de Uygulamaya Giriyor!
Avukat Güneş, Temmuz ayında yayınlanan ve 1 Ekim 2017 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hakkında da açıklamalarda bulundu. Bahsi geçen yönetmelik ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sahip olduğu yetkilerin genişletildiğini ifade eden Güneş, eski yönetmelik ile birlikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunma suretiyle kendilerine has bir yönetmelik hazırlayabildiklerini aktarırken, Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği sayesinde bu uygulamanın da sona ereceğini ifade etti.
Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, iş yeri açma ruhsatı gibi tüm belgelerin artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan temin edileceğini belirten Güneş, bu uygulama sayesinde bakanlığın dilediği gayrimenkul projesinin geliştirilmesi için çalışmalar yapabileceğini ifade etti. Aynı zamanda bahsi geçen bakanlığın şehirlerde sadece müdürlükleri bulunduğunu aktaran Güneş, bu müdürlüklerin ağırlıklı olarak kentsel dönüşüm ile ilgilendiğini, kentsel dönüşüm yüzünden ortaya çıkan ihtilaflı durumların bu müdürlükler tarafından çözüldüğünü ifade ederken, ruhsat konusunda yeterli bir teşkilatlanmanın olmadığını düşündüğünü aktardı.
Karma Projelerin Yönetimi Zorlaşıyor
Gün geçtikçe daha yaygın hale gelen karma projelerde, kanunu düzenlemeler ile birlikte önemli yönetimsel sıkıntıların yaşanacağını ifade eden Güneş, karma projelerdeki konut sahiplerinin proje içerisinde yer alan alışveriş merkezlerinde yapılacak değişiklere de müdahil olmalarından kaynaklı sorunların ortaya çıkacağını aktardı. Karma bir projedeki AVM için rüzgar engeli inşası için, aynı adada yer alan 1.200 konut sahibinin onayının alınmasının gerekeceğinden karar alma mekanizmasının zorlaşacağını, bu durumun da önemli sorunları peşinde getireceğini ifade etti. Güneş, bu durumların diğer vatandaşların hakkına tecavüz edilmeyen konular olarak işaretlenmesinin ve bu düzenlemenin de kısa vadede gerçekleşmesinin önemli olduğunu aktardı.
