Gayrimenkul değerlemede yaygın olarak kullanılan birçok yöntem mevcut bulunuyor. Söz konusu olan bu gayrimenkul değerleme yöntemleri ise sırasıyla Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı – Maliyet Yaklaşımı – Gelir İndirgeme Yaklaşımı – Geliştirme yöntemleridir.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Yani Satışların Karşılaştırılması Yöntemi) Nedir?
Emsal Karşılaştırma Yönteminde, benzer olan ya da ikame olan mülklerin satışı ve bununla alakalı piyasada yer alan veriler dikkate alınıp kıyaslamaya dayanan bir işlemle değer takdiri yapılır. Genel değerlemesi yapılmış olan gayrimenkul, açık piyasa içerisinde gerçekleştirilmiş olan ve benzer olan gayrimenkuller ile karşılaştırılır. Talep edilmiş olan fiyatlar ve verilmiş olan tekliflerde göz önünde bulundurulur.
Emsal Karşılaştırma Yönteminin Hangi Alanlarda Kullanılır?
Yeteri kadar olan ve güvenilebilir olan veri bulunduğu takdirde her türlü gayrimenkul için kullanılabilir. Bu yöntem daha çok arsa gibi gelir getirisi olmayan gayrimenkullerin değerlemesinde tercih edilir. Fakat müze, cami, okul gibi özel amaçla inşa edilmiş olan taşınmazların değerini tespit etmek için kullanılamaz. Veri bulunduğu takdirde ise uygulanması en doğru olan yöntem emsal karşılaştırma yöntemidir.
Bu yöntem basit olduğu kadar uygulanması da bir hayli zordur. Belirli dönemler içerisinde satışı yapılmış olan örnekleri bulmak zor olacağı gibi, asıl satış değerlerine ulaşmak da o kadar zordur. Ayrıca verilerin yetersiz geldiği alanlarda yanılgılara neden olabileceği için emsal karşılaştırma yönteminin kullanılması uygun görülmez.
Maliyet Yaklaşımı Nedir?
Maliyet Yaklaşımı Yönteminde, var olan bir yapının günümüzdeki ekonomik şartlar altında yeniden inşa edilme masrafları o gayrimenkulün değerlemesi için baz olarak alınır. Bu bağlamda maliyet yaklaşımı yönteminin ana maddesi kullanım değeri ile anlatılabilir. Kullanım değeri ise, hiç kimsenin ona karşı bir istek duymaması ya da değerini bilmemesi halinde dahi o gayrimenkulün gerçek bir değeri bulunur şeklinde açıklanıyor.
Bu yöntemde, taşınmazın önemli bir ekonomik beklentisi olduğu var sayılır. Bu sebeple taşınmazın değerinin fiziksel olarak yıpranmadan, ekonomik ve fonksiyonel açıdan da demode olması nedeniyle zamanla azalacağı düşünülür. Başka bir tabir ile, gayrimenkul değerinin her zaman için yeniden inşa edilme bedelinde az olacağı kabul edilir.
Maliyet yaklaşımı yönteminde ayrıca, gayrimenkulün maliyet değeri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, yapılan binaların teknik özellikleri, yine binalarda kullanılmış olan malzemeler, piyasadaki aynı özellikler ile yapılmış binaların inşaat masrafları, inşaat firmaları ile yapılan görüşmeler ve önceki tecrübeler de göz önünde bulundurularak yapılan hesap ve masraflar dikkate alınır. Yine binaların yıpranma payı ve fiziki durumu da dikkate alınarak hesaplama yapılır.
Maliyet Yaklaşım Yöntemi Hangi Alanlarda Kullanılır?
Sürekli olarak alım satım yapılmayan gayrimenkullerin değerlemesinde, karşılaştırılabilir satış bilgilerinin yeterli olmadığında, fizibilite çalışmaları esnasında, emsal satış bilgilerinin yetersi olduğu alanlarda, gelir getirisi olmayan bir mülk olduğunda, teklif aşamasında olan ya da henüz tamamlanmamış olan projelerin değerlemesinde ve alışılmış olanın dışında bir gayrimenkul olduğunda bu yöntem kullanılır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi Nedir?
Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi, iki temel metodolojiyi destekleyen bir yöntemdir. Bu metodolojiden biri Direkt Kapitalizasyon Yöntemi diğeri ise, Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyon Yöntemidir.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yönteminde gayrimenkul değerleme uzmanı, o gayrimenkulün geleceğe yönelik faydaları ve üretme kapasitesini inceleyerek geliri bir güncel değer göstergesini uygulayarak kapitelize eder. Beklenti ilkesi bu yöntemin temel ilkesi olarak görülür. Ayrıca bu yöntem, söz konusu olan mülkün satış bedeli ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi de açığa çıkarır.
Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken bazı hususlarda bulunuyor. Mesela getiri oranları birbirine benzeyen mülklerden seçilmesi, uygulayan kişinin gelir-gider ve boşluk boşluklara yönelik tahminlerini çok iyi bir şekilde hesaplaması ve benzer olan gelir-gider beklentisi örneklerinin verilerinin de seçilmiş olması gereklidir.
Ayrıca Gelir İndirgeme Yaklaşımı, gelir getirmeyen gayrimenkullerde ve uygun-sağlıklı ölçülebilecek değerlerin olmaması gibi durumlarda kullanılması önerilmez.
Geliştirme Yaklaşımı Yöntemi Nedir?
Geliştirme Yaklaşımında, gayrimenkul için teklif edilmiş olan bir ya ad birden fazla geliştirmeye yönelik proje uygulanarak, planlanmış olan bir proje veya arazi üzerinde geliştirilmesi mümkün olan projeler desteklenerek modellendirilir. Söz konusu olan bu modelleme de yasal açıdan mümkün, finansal açıdan olanaklı ve ekonomik açıdan da azami seviyede verimli olmalıdır.
Bu yöntemde projenin girişimci açısından incelemesi yapılır. Bu kapsamda proje konusu olan ürünün bulunduğu sektörün hali hazırdaki durumu ve gelecek beklentilerinin incelenmesi ve değerlendirilmesi konuşulur. Projenin yapım aşamasında da harcanacak olan maliyetler tahmin edilir, pazarlama politikaları, genel olarak fizibilite prensipleri gön önünde bulundurularak harcamalarla alakalı bir gelir-gider ve toplam getiri hakkında tahminde bulunulur.
Sektörün genel durumu geliştirilebilmesi halinde, diğer benzer projelerin istatiksel rakamları ve günümüz ekonomik beklentiler ve koşullar ile alakalı varsayımlarda bulunulur.
Yapılan bu çalışmalar sonucunda da projeye yönelik performans hakkında tahminde bulunularak projenin gelirlerinin indirgenmesi yöntemi ile net olan şuan ki değeri hesaplanır.
