Kendi maddi olanakları ile inşaat yapamayan ve konuda uzman olan müteahhitler tarafından arsasına inşaat yaptırmak isteyen arsa sahiplerinin, bir müteahhitle arsasının karşılığını kat ve daire olarak alma konusunda anlaşma sağlamaları neticesinde imzalamış oldukları sözleşmeye kat karşılığında inşaat sözleşmesi adı verilir.
Kat karşılığında inşaat sözleşmesi yapmak, hem arsa sahipleri açısından hem de müteahhitler açısından kolaylık sağlıyor. Kanunda bu sözleşmeye özel bir yasal düzenleme ne yazık ki bulunmuyor. Fakat Borçlar Kanunu’nda istisna sözleşmesi çerçevesinde yer aldığı bildiriliyor.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında noter huzurunda imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki tarafın birbirine karşı olan yükümlülükleri açıkça bildiriliyor.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yer Alan Müteahhidin Sorumlulukları Nelerdir?
Sözleşmede yer alan esaslara göre öncelikle müteahhit inşaatı imar yönetmeliklerine uygun olacak şekilde yapmalıdır. İnşaatta kullanılacak olan malzemelerin kaliteli olması sözleşmede yer almalı ve inşaat teknikleri kullanarak yapıyı inşa etmelidir. Ayrıca inşaatın ne zaman başlayacağı ve n zaman bitirileceği de sözleşmede yer almalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Öncelikle sözleşme mutlaka noter huzurunda gerçekleştirilmelidir. Yapılacak olan bu kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde temel ruhsatın hangi tarihte alınacağının bildirilmiş olmasına dikkat edilmelidir. Sözleşmenin uygulanabilir olması ihtimalini arttırmak içinde sözleşmede ceza-i şart uygulamasının yer alması konusunda hassas davranmak gerekir.
Dairelerin nasıl paylaşılacağı da sözleşmede bildirilmiş olması gerekir. Eğer ki sözleşmede bu durum bildirilmezse, yapılan inşaattaki en lüks daireleri müteahhit sahiplenebilir ve arsa sahibini zor durumda bırakabilir. Bu konuda sözleşmeye eklenecek bir madde hem müteahhide hem de arsa sahibine düşecek olan arsaların eşit düzeyde yapılması sağlanabilir.
Sözleşmede yer alan eklere de, en az sözleşme kadar dikkat etmek gerekir. Mesela sözleşmede yer alan ve inşaat için kullanılacak olan maddenin kalitesine bakılmalı ve gerekli görüldüğü yerde bir mühendise danışılmalıdır.
Bazen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra imar planı değişebilir. Mesela 5 katlı olarak inşa edilecek olan binanın 6 katlı olarak inşa edilmesine izin verildiğinde, söz konusu olan o bir katın kime verileceği problem oluşturabilir. Bu nedenle mutlaka bu hususta sözleşmede yer almalıdır.
Yine imar mevzuatına aykırı bir durum gerçekleştiği takdirde müteahhidin hak iddiasında bulunup bulunamayacağı da mutlaka sözleşmede yer almalıdır. Arsa sahibinin kendi haklarını koruması ve garanti altına alması için bu, dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biridir. Ayrıca inşaat süresi boyunca üçüncü kişilere verilecek olan zararları kimin karşılayacağının da sözleşmede yer almasına dikkat edilmelidir.
Sözleşmenin şartlarına uyulmaması halinde de uygulanacak olan ceza-i şartın sözleşmede yer almasına özen gösterilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukun şartlarına uygun olacak şekilde gerçekleştirilmesi, ileride çıkabilecek herhangi bir problemde arsa sahibinin haklarının korunması için büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle de sözleşmeyi imzalamadan önce yukarı bahsedilen konulara dikkat etmeli ve kesinlikle gerekli gördüğünüz yer bir hukukçuya ya da bir mühendise danışmalısınız.
