Herhangi bir yapının inşa edilmeye başlanabilmesi için öncelikle konu hakkındaki yasal prosedürlere uygun olması gereklidir. Yapı ruhsatı alınmadan ve yahut ruhsat eklerine uyarlanmadan inşa edilmiş yapılara kaçak yapı adı veriliyor.
Başka bir tabir üzerine kaçak yapı, İmar Kanunu’nda yer alan yönetmeliklere ve bir takım kanunlar tarafından belirlenmiş olan mevzuata aykırı olduğu halde kendi hissesi ya da mülkiyeti üzerine yapılmış olan binalara deniliyor. İmar mevzuatına aykırı tabirini açıklık getirecek olursak, 3280 Sayılı Kanun ile bir takım maddeleri değiştirilmiş ve bir takım maddeler de eklenmiş olan 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Yönelik olan Yönetmelikte yer alan 4. Maddesinde imar mevzuatına aykırı yapı: ruhsatsız olan yapılar, ruhsat eklerine kat nizamına, sağlık ve fen şartlarına, imar yoluna, komşu mesafelerine, kat alanına, ön cephe hattına, imar planı bölgeleme esasların aykırı, komşu parseline ya da otopark ve yeşil alan gibi kamu hizmeti adına ayrılmış olan bölgelere tecavüz eden ve kesinlikle inşaat yapımı yasaklanmış olan bölgelere yapılan binalara kaçak bina deniliyor.
İnşaat Ruhsatı Alınmalı!
Bir yapının kaçak bina olmamasını sağlamak için mutlaka inşasına başlamadan önce inşaat ruhsatı alınması ve daha sonra inşa edilmeye başlanması gerekiyor. En son olarak da inşa edilen yapı için belediye ve ya valiliklerden iskan ruhsatı alınması ve oturmaya müsait bir hale getirilmesi gerekiyor.
Bina sahibi, ruhsat aldıktan sonra inşaata başlamış olsa dahi, söz konusu olan binayı imar hukukuna göre devam ettirmek mecburiyetindir. Arsa sahibi, kendi arsası üzerine yapı inşa etmek üzerine ruhsat almakla beraber izin ve eklerine uygun olmadan yapı inşa ettiyse ya da inşasına devam ediyorsa, bu binalara ruhsata ve eklerine aykırı olan bina adı veriliyor.
Ruhsat Alındıktan Sonra İnşaya Başlama Süreci Önemli!
Bir binanın inşası için yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içerisinde o yapının inşasına başlanması ve 5 yıl içerisinde de tamamlanması gerekiyor. Bu şartlar yerine getirilmediği takdirde ya da verinle süre içerisinde tamamlanıp yapı oturma izni alınmadığı takdirde, o binanın yapı ruhsatı hükümsüz sayılır ve yeniden yapı ruhsatı alınması gerekir. Bu gibi mevcut olan bir takım zorunluluklara uyulmadığı zaman da bu yapılar ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Peki, kaçak bina nasıl tespit ediliyor ve ne gibi yaptırımlar uygulanıyor?
Kaçak Bina Nasıl Tespit Edilir?
Bu gibi kaçak binalar hakkında İmar Kanunu’nun 26, 27 ve 32’inci maddelerinde açıkça belirtilmiş olan bir takım idari yaptırımlar yer alıyor. Bu yaptırımlar arasından en sık olarak ceza, para cezası ve yıkım cezaları kullanılıyor.
İmar Kanunu’na aykırı olacak şekilde bir kaçak bina inşa edildiği ilgili derece tespiti, yeminli serbestlik mühendislik ve mimarlık bürosu tarafından tespiti ve ihbar üzerine ya da herhangi bir şekilde muttali olunduğu takdirde, valilik ve belediye tarafından o binanın durumu da tespit edilir ve derhal kaçak binaya mühür vurularak inşaat durdurulur.
Gerçekleştirilen bu durdurma işlemi yapının tatil zaptının yapı yerine aşılması ile beraber o yapının sahibine de tebliğ edilmiş olarak farz edilir ve bir nüshası da bağlı olduğu muhtarlığa bırakılır. Mühür vurulduktan sonra 1 ay içerisinde yapı sahibi yapısını kanuna uygun bir hale getirir (veya ruhsat alır) ve mührün kaldırılmasını talep eder.
Yetkililer tarafından yapı tekrar incelenmeye alınır ve inceleme sonucunda eğer inşaatın uygunluğu tespit edilirse mühür kaldırılarak inşaatın devam etmesine izin verilir. Eğer aksi bir durum gerçekleşirse, ruhsat iptal edilerek bina il idare kurulu veya belediye encümenin kararı üzerine belediye ya da valilik tarafından yıktırılır. Yıkım esnasında oluşan masraflar da yapı sahibinden tahsil edilir.
Kaçak Bina Yıkımı
Kaçak bina yıkımı adına alınan karar, ekonomik ve fiziksel varlığını yok etmek üzerine olduğu için en son verilmesi gereken bir karardır. İmar Kanunu’nun 32’nci maddesine göre öncelikle yukarıda belirtilmiş olan işlemlerin gerçekleştirilmesi gereklidir.
İmar hukukuna uygun olarak inşa edilen fakat ruhsatı alınmayan yapılar içinse yıkım kararı verilemez. Bu sebeple yıkım kararı için konu olan yapının öncelikle araştırılması gerekir.
Söz konusu olan yapılar hakkında yıkım kararını alacak olan yetkililer ise, mücavir alanlar içerisinde yer alan belediye encümenleridir. Bu alanların dışında kalan yapılar içinse il encümenleri tarafından karar alınır. Bu kararı almak büyükşehir belediyelerinin bir görevi değildir.
