Ev Kaskosu Nedir?

Ev kaskosu; evinizi, evinizdeki tüm tesisat sistemlerini ve dilerseniz de ev eşyalarınızı kapsayan bir sigorta çeşididir. Evinizde yaşanabilecek olan herhangi bir felaket ve olumsuzluk sonucu ortaya çıkan hasarı yaptırdığınız sigorta ile teminat altına almış olursunuz. Böylece yaşanabilecek olan tüm zararlara karşı bir sigorta şirketinin DASK ile evinizi ve eşyalarınızı güvence altına almasını sağlayabilirsiniz.

Hangi Durumlarda Ev Kaskosu Zararı Karşılar?

Öncelikle evi sigortalamanın ana teması yangındır. Yıldırım düşmesi, yangın ve patlamalar ev kaskosunun ilk karşıladığı olumsuzluklardır. Ev kaskosu evinizi ve eşyalarınızı gördüğü zararlar hususunda güvence altına alacak demektir. Grev ve lokavt, terör eylemleri ve kötü niyetli eylemler sonucu eviniz hasar aldığında bunu ev kaskonuz kolaylıkla karşılayacaktır.

Sel ve su baskınları sonucu da eviniz güvence altına alınır. Ayrıca karşılaşılan en büyük problemlerden biri olan hırsızlığa karşı da sigorta şirketi size bir teminat sunar. Deprem ve yer kayması, yanardağ püskürmeleri gibi doğal afetlere karşı da eviniz sigorta kapsamındadır. Ayrıca evinize herhangi bir aracın çarpması da ev kaskosu teminatı altındadır.

Ayrıca fırtına gibi doğal afetlerde ve duman baskınlarında eviniz kasko kapsamına dahil edilir ve ortaya çıkan zararınız karşılanır. Kar yığılması sonucu da karın biriktiği çatınızda yahut teras ve balkon gibi ev bölümlerinde göçme, yıkılma gibi hasarlar meydana gelirse bu hasar da kasko kapsamına alınır. Zararınız da karşılanacaktır.

Ayrıca evinizde meydana gelen hasarlar sonucu enkaz kaldırma işlemleriniz için gereken maliyetler de ev kaskosu tarafından karşılanır. Tüm bu hasarlar Dask kapsamındadır.

Amortisman süresi, binanın yahut konutun değeridir. Amortisman süresi, aylık ödemelerin kaç yılda ve ne kadar olacağının belirlenmesidir. Ortalama bir evin bedeli, amortisman süresi ortalama 17 yılda ödenmiş oluyor.

Sektörlere göre değişen amortisman tabirleri, gayrimenkul için amortismanın süresi (ana maliyeti amorti edene kadar geçen süre), muhasebe de kullanılan tabiri için amortisman gideri (ticari amaçlı kullanılan nesnenin yıpranma payı) olarak nitelendirilir.

Gayrimenkul Değerler İçin Amortismanın Süreleri

Gayrimenkul sektöründe kullanılan amortisman süresi, sadece tüzel kişilerin kullandığı bir işlem kalemi değildir. Bireysel olarak yapılan gayrimenkul yatırımların amortismanın süreleri, şahıslar tarafından hesaplanabilir. Buna bağlı olarak gelir gider tablosundaki artan ya da azalan değerleri tespit edebilirler. Süre, yatırım yapılan gayrimenkul için harcanan ana sermayenin, kira ya da kullanım bedelleriyle ne kadar sürede tekrar kazanılacağı ile ilgili kullanılan matematiksel bir değerdir. Yatırım yapılan gayrimenkul değeri için, tüzel kişilerin ya da bireysel şahısların amortismanın süresi kalemini kullanması, orta veya uzun vadede karlılık durumunu kolayca analiz edebilir.

Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?

Amortismanın süresinin hesaplanması, yapılan gayrimenkul yatırımının değeriyle doğrudan bağlantılıdır. Örneğin 300 bin TL’ye alınan evin 1500 TL’ye kiraya verildiğini düşünürsek, 300 bin / 1500 = 200 hesaplamasıyla, 200 ay da eve yatırılan ana sermayenin yeniden kazanılacağı saptanabilir. Tüzel kişiler sadece kiradan değil, artı değer sağlayabilmeleri için, yasal olarak kiraya verilen konutun yıpranma yapı, ev için yapılan tadilat ve yenileme masrafları, gider kalemlerine eklenerek, vergi indiriminden yararlanabilirler.

Amortisman süresi sadece konut için hesaplanmaz. Ekime ve üretime uygun tarlalara yatırım yapılarak, icara verilebilir. İcarda, farklı kişiler tarafından kullanılan tarlanın bütün gelir ve gider kalemleri o kişiye aittir. Tarla sahibi, yıllık ya da dönemlik olarak kira bedelini alır. Bununla ilgili amortismanın süresi, konut için yapılan hesaplamayla aynıdır.

Amortisman Süresi Nedir?

Amortisman süresi, esas alınan gayrimenkul tutarının kaç ay içinde kendini (kira geliri olarak kaç ayda ev bedelini karşılayacağı) karşılayacağını ifade eder.

Amortisman süresi kira bedelini etkileyen en önemli faktörlerdir. Taşınmazın (gayrimenkul) bulunduğu il, ilçe, mahalle, sokak; taşınmazın özellikleri (büyüklüğü, kullanım alanı, ulaşım yerlerine yakınlığı) amortisman bedelini etkileyen temel faktörler arasında yer alır. Amortisman süresinin kira bedeline en önemli etkisi kira tutarının kaç aylık sürede ev tutarına denk geleceğidir. Gayrimenkul yatırımıyla gelir elde etmeyi düşünen kişiler amortisman süresine göre kira belirleyebileceği gibi, kiraya göre amortisman süresi de belirleyebilir.

Amortisman süresinde söz konusu gayrimenkul sadece tüzel kişilerin kullandığı bir işlem kalemi değildir. Bireysel olarak yapılan gayrimenkul yatırımlarının amortisman süreleri, şahıslar ya da seçilen bir araştırma ekibi tarafından hesaplanabilir. Amortisman süresi, yatırım yapılan gayrimenkul için ödenen ana sermayenin, kira ya da diğer kullanım bedelleriyle ne kadar sürede tekrar kazanılacağı yönündeki araştırma neticesinde hesaplanan değerdir

Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?

Amortisman süresinin bireysel müşterilerde hesaplanması, yapılan gayrimenkul yatırımının değeriyle doğru orantılıdır. Gayrimenkul yatırım amaçlı alınan bir evin alış bedelinin, aylık kira getirisine oranı o evin amortisman süresini belirler. Tüzel kişilerde amortisman süresinin hesaplanması sadece konutlar için yapılmaz. Tarla (ekime ve üretime uygun tarlalara yatırım yapılarak, icara verilebilir), fabrika, otel, gibi taşınmazlarında amortisman sürelerinin hesaplandığı tüzel kişilerde bu tutarlar gider kalemlerine eklenerek vergi tutarından fayda sağlanabilir.

Ev kaskosu bu noktada, insanların mağduriyetlerini büyük ölçüde gidermek için devreye girmektedir.

Ev Kaskosunun Avantajları

Yukarıda izah edilen sebeplerle, kişilerin ya da şirketlerin sahip oldukları konut ve bina, zarar görebilir. Evlere ya da şirket binalarına hırsızların girmesi maddi kayıplara sebep olabilir. Ev kaskosu, doğal afet sınıfına giren bütün yıkımların verdiği maddi kayıpları büyük ölçüde karşılayabilir. Hızsızlarca kaybedilen maddi eşyaların değerini, ev kaskosu yine büyük ölçüde ödeyebilir.

Büyük ölçüde olarak tabir edilmesinin sebebi, sigorta şirketiyle yapılan anlaşmaya bağlıdır. Ödenen sigorta ücreti, sigortanın neleri karşıladığı, maddi kayıpların ne kadarının karşılanacağı, tamamen kişinin sigorta şirketiyle vardığı mutabakata bağlıdır. Bu bağlamda doğal afetlerle ilgili ( deprem, sel, erozyon, kuraklık, kasırga v.b ) yaşanan dramları minimuma indirmek için, en çok kullanılan sigorta kurumu, Dask‘tır ( Doğal Afet Sigortaları Kurumu ).

Dask, kişilerce yaptığı anlaşmalar doğrultusunda, maddi yıkım ve hasar söz konusu iken, sigortalanan gayrimenkul ya da içeriğini güvenle karşılayan kurumlardan bir tanesidir. Kişinin ödeyeceği sigorta ücretleri, konutun amortisman süresi içinde ne kadar dayanıklı ve kullanışlı olduğuyla da ilgilidir.

Ev kaskosu İçin Gerekli Belgeler

Ev kaskosu için gerekli belgeler, şu şekilde sıralanmaktadır. Sigorta yaptıran kişinin kimlik belgesi fotokopisi, İletişim bilgilerini içeren belge. Sigortalanacak binanın açık adresi, Tapu fotokopisi, bina kat sayısı, inşa yılı ve dayanıklılığını içeren ekspertiz raporu.

Emlak sektöründe, kış mevsiminin girmesiyle beraber özellikle turistik bölgelerde konut fiyatlarının düşmesi bekleniyordu. Fakat 2018 yılına günler kala bunun aksi yaşanarak bu bölgelerdeki konut fiyatlarında yükseliş izlenmeye başladı. 2017’nin 6’ıncı ayından bu yana özellikle Bursa, Balıkesir, Çanakkale, İzmir ve Muğla’daki konut fiyatlarında ciddi oranda bir artış görüldü. İzmir’de satılık olan bir dairenin metrekare fiyatında 218 TL, Çanakkale’de 77 TL, Balıkesir’de 185 TL, Muğla’da 126 TL artış gösterdi. Bunların aksine Antalya’da ise kış mevsimi erken giriş yaparak fiyatları düşürdü. Antalya’daki satılık konutların metrekare fiyatında ortalama olarak 28 TL düşüş yaşandı.

Gayrimenkul Sektöründe Türkiye’nin En Değerli İli Değerini Koruyor

Açıklanan Hürriyet Emlak Kasım 2017 Emlak Endeksi’ne göre, konut satışlarında Türkiye’nin en değerli olan ili İstanbul hala bu değerini koruyor. 2017 yılının başından bu yana İstanbul’da bir konutun ortalama metrekare fiyatında yüzde 7 oranında artış yaşanarak 4 bin 444 TL’den 4 bin 755 TL’ye kadar çıktığı görüldü. Kasım ayından bu yana kentte en çok artış görülen ilçelerin başında Çatalca gelirken, fiyatlarda en fazla düşüşe rastlanan ilçe ise Sultanbeyli oldu. Öte yandan Ekim ayı içerisinde ise bunun aksi olarak hiç beklenmedik bir anda düşüşe geçen konut fiyatları, bir sonraki ayın sonuna doğru toparlanma gösterdi. İstanbul’daki bazı ilçelerde ise görülen artış oranı yüzde 16’ya ulaştı. Ayrıca kentin ortalama amortisman süresi ise 19 yıl olarak kayıtlara geçti.

Tüm bunların yanı sıra ülke genelindeki en büyük iller olarak bilinen İzmir, Bursa, Ankara ve Antalya’daki emlak fiyatlarında da yükseliş görüldü.

İstanbul’un Avrupa Yakası, gerçekleştirilen kentsel dönüşüm ve ulaşım projeleri sayesinde konutlar değerlendikçe değerleniyor. En fazla talep gören ve emlak fiyatlarının artırılmış olduğu ilçelerin basında Başakşehir, Kağıthane, Zeytinburnu, Esenyurt, Beylikdüzü, Bağcılar ve Sultangazi geliyor.

Kağıthane’de 3 Yıldır Fiyat Artışı Var

Endeksa CEO’su Gökhan Öğüt tarafından konu ile alakalı olarak yapılan açıklama, son 3 yıl içerisinde Kağıthane’nin en çok konut artışı gerçekleştirilen ilçe olduğuna dikkat çekilerek, şehrin iki yakasını birbirine bağlayan köprü bağlantı yollarına yakınlığı sayesinde iş yerlerine de yakın olduğu ve hayata geçirilen tünel bağlantıları sayesinde de Taksim’e kısa sürede ulaşım imkanı sağlandığı ifade edildi. Önümüzdeki yıl tamamlanıp hizmete açılacak olan Mahmutbey – Mecidiyeköy Metro Hattı sayesinde şehrin pek çok bölgesine ulaşımın daha kolay bir hal alacağını ifade eden Öğüt, bahsi geçen bu projelerden dolayı bölgede konutların fiyatlarının arttığını dile getirdi.

Anadolu Yakası’da Avrupa Gibi Gittikçe Değerlendi

Anadolu Yakası’nda da durum Avrupa’dan farklı değil. Daha öncesinde uygun fiyat alternatifleri bulunan Anadolu Yakası’nda, şimdilerde konut fiyatları Avrupa Yakası ile hemen hemen aynı. Özellikle de Kadıköy gibi ilçeler diğer yakaya yakın ve ulaşımın kolay olması, Acıbadem ve Bağdat Caddesi gibi bölgeler ise gerek kentsel dönüşüm projeleri, gerekse markalı konut projeleri ile Anadolu Yakası’nın odak noktaları halini aldı.

Yine Endeksa CEO’su Gökhan Öğüt’ün açıkladığı verilere göre, Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy ve Sarıyer’in İstanbul’un en pahalı ilçeleri olduğu belirlendi. Açıklamalarında Kadıköy’de bir kiranın yaklaşık olarak 2 bin 754 TL olduğunu ifade den Öğüt, amortisman süresinin 31 yıl olduğunu ve son 3 yıl içerisinde ilçedeki konut fiyatlarının bir hayli arttığını dile getirdi.

Çekmeköy En Gözde İlçelerden

Öte Yandan Çekmeköy’ün konut projelerinin yanı sıra ulaşım projeleri ile de oldukça değerlendiğini anlatan Gökhan Öğüt, Çekmeköy’ün Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Üsküdar – Çekmeköy Metrosu ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi ulaşım projelerinin hemen yanı başında bulunması ile de Anadolu Yakası’nın en gözde ilçeleri arasında yer aldığına dikkat çekti.

TSKB Gayrimenkul Değerlemem tarafından yapılan bir araştırma neticesinde markalı konut yatırımlarının 6 aylık değerlendirme raporu yayımlandı. Söz konusu raporun verilerine göre, İstanbul’da gerçekleştirilen markalı konut yatırımlarının en hızlı amortisman süresi 19,3 ile Esenyurt – Beylikdüzü bölgesi olduğu belirlendi.  Yine bu rapora göre geri dönüş süresinin en yavaş olduğu bölgenin ise Kadıköy bölgesi olduğu belirlendi. Bahsi geçen bölgede konutların amortisman süresinin 34.4 yıl olduğu tespit edildi. İstanbul’un yüzde 24.4 oranında bir ortalaması olduğu göz önünde bulundurulduğunda, Esenyurt bu ortalamanın üzerinde olurken, Kadıköy ise bu ortalamanın altında kaldı.

Kiraların Düşük Olması Amortisman Süresini Etkiliyor

TSKB Gayri Menkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya konu ile alakalı olarak açıklamalarda bulundu. Amortisman süresinde, satış bedeline nazaran kira bedeli daha düşük olan bölgelerde bahsi geçen bu sürenin daha da uzadığını açıklayan Makbule Yönel Maya, Bağdat Caddesi gibi yerlerde konut satışları oldukça pahalı gerçekleştirilirken kira değerlerinin düşük olduğunu, dolayısıyla amortisman süresinin uzadığını ifade etti.

Bir takım basın mensupları tarafından konu ile alakalı olarak yapılan haberlere göre ise, Mart – Eylül aylarını kapsayan dönemde Esenyurt bölgesinde konut fiyatları 2.9 oranında artış gösterirken, Kadıköy bölgesinde ise konut fiyatları yüzde 0.5 civarında gerileme gösterdi.

Sancaktepe Bölgesinin Yıldızı Parladı

Yayımlanmış olan bu rapora göre, yine Mart – Eylül döneminde en çok yıldızı parlayan bölge Sancaktepe – Samandra – Sultanbeyli bölgesi oldu. Bahsi geçen bölgede konut fiyatları yüzde 8.2 civarında artış gösterdi. İstanbul genelinde ise söz konusu dönemde konut fiyatlarında görülen artış yüzde 3.9 olarak belirlendi.

Ayrıca bu rapora göre konut satışlarının Avrupa Yakası’nda arttığı, Anadolu Yakası’nda ise azaldığı ve Avrupa Yakası’nın amortisman süresinin 23.8 yıl olduğu tespit edildi.

Amortisman adı verilen konut yatırım geri dönüş süresi; bir gayrimenkul üzerine gerçekleştirilen yatırımın, yıllar içerisinde kazandırmış olduğu kira geliri sayesinde belirleniyor.

Söz konusu olan bu amortisman süresi hesabı, yatırımın mevcut değerinin aylık bazda kira gelirine bölünerek yapılır. Ayrıca bir yatırımın geri dönüş süresini, gayrimenkulün bulunduğu konumun hareketliliği, ulaşım üzerine gerçekleştirilen projeler, metrekare fiyatları ve yakınında bulunan hastane, üniversite gibi pek çok faktör etkiliyor.
Dolayısıyla karlı bir gayrimenkul yatırımında amortisman süresi  esas alınarak, daha çok kiralama oranlarının yüksek olduğu kesimler ve gayrimenkuller üzerinde yatırım yapılmalıdır.

Özellikle Ankara’da gayrimenkul üzerine yatırım gerçekleştirmek isteyenler daha çok konut yatırım geri dönüş sürelerinin en az olduğu kesimlere yöneliyorlar. İşte Ankara’nın en hızlı kazandıran o ilçeleri…

1. Altındağ

Ankara’nın en hızlı kazandıran ilçeleri listesinde ilk sırada yer alan Altındağ, 16 yıllık bir amortisman süresi ile zirveye oturuyor. Bu ilçede satışı gerçekleştirilen konutların ortalama fiyatı ise 133 bin 299 TL.

2. Etimesgut

18 yıllık konut yatırım geri dönüş süresi ile ikinci sırada Etimesgut yer alıyor. Bu ilçede satışı gerçekleştirilen konutların ortalama fiyatının ise 172 bin 404 TL olduğu söyleniyor.

3. Mamak

Listenin ilk 3’ünde yer alan Mamak ilçesi ise, Etimesgut gibi 18 yıllık bir geri dönüş süresi ile karşımıza çıkıyor. Mamak’ta konut satışlarının ortalama fiyatı ise 96 ile 157 bin TL arasında değişiklik gösteriyor.

4. Çankaya

Listenin dördüncü sırasında ise 19 yıllık geri dönüşüm süresi ile Çankaya yer alıyor. Burada gerçekleştirilen konut satışlarının ortalama fiyatının ise 233 bin 576 TL olduğu gözlemleniyor.

5. Gölbaşı ve Keçiören

Ankara’nın en hızlı kazandıran bir diğer ilçeleri ise Gölbaşı ve Keçiören’dir. 19 yıllık amortisman süresi olan bu ilçelerden Gölbaşı’ndaki ortalama satış fiyatı 146 ile 244 bin, Keçiören’deki ortalama satış fiyatı ise 105 ile 175 bin TL arasında değişiyor.

18 Mart 2017 tarihinde temelleri atılan ve Cumhuriyet’in ilanının 100. yılında hizmete açılması beklenen Çanakkale 1915 Köprüsü’nün etkisi bölgede şimdiden hissedilmeye başlandı. Ulaşım çeşitliliğinin sağlandığı ve projelerin hayata geçtiği bölgelerdeki arsa ve gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış geleneği, bölgeyi etkisi altına aldı.

Tamamlanması ile birlikte ayak açıklığının 2.023 metre olacağı ve Dünya’nın en uzun köprüsü ünvanını da alması beklenen Çanakkale 1915 Köprüsü, Gelibolu Yarımadasını, Lapseki Şekerkaya’ya bağlayacak. Marmara Bölgesi’nin ring halinde dolaşılmasını sağlayacak olan otoyol projesinin son ayağı olma özelliğini taşıyan köprü, Marmara Bölgesi’nde yer alan tüm şehirlerin ulaşımında kolaylık sağlaması ile birlikte Avrupa’nın lojistik bağlantısında da önemli bir kolaylık ortaya çıkartacak. Bölgedeki ulaşımın kolaylaşması ile birlikte arsa ve gayrimenkul fiyatlarında artış beklenirken, aynı zamanda Bozcaada’ya olan geçişlerin artması ile turizm sektörünün de hareketlenmesi bekleniyor.

Marmara Bölgesi Değer Kazanacak

Çanakkale 1915 Köprüsü’nün bölgeye kazandıracağı değer hakkında yorumlamada bulunan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sadece Çanakkale ve Balıkesir bölgesinin değil, Marmara Bölgesi’nde elde edilecek ring güzergahında tüm değerlerin değişeceğini ifade etti. Lojistik ve sanayinin uzun vadede geliştirme görevini de üstlenileceğini aktaran Maya, İstanbul, Bursa, Balıkesir ve Çanakkale şehirlerinin bütün haline geleceğini, bunun da bu şehirlerdeki nüfus hareketliliğini hızlandıracağını ifade etti.

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun ise bölgedeki mülk fiyatlarının yüzde 150 oranında artış göstereceğini ifade etti. Lapseki, Kangırlı, Yapıldak ve Suluca bölgelerindeki arsaların imara açılmayan kısımlarının imar türü ve oranlarının belirleneceğinin, dokuyu bozmamak adına birçok alanın villa imarlı olacağını aktardı.

Endeksa CEO’su Görkem Öğüt ise, Çanakkale Köprüsü’nün bölgedeki arz ile talebin karşılanmaması ile fiyatların yükselişine ortam yaratıldığı, köprünün açılışı ile birlikte bölgeye yatırımların başlayacağının beklendiğini aktardı.

Hareketlilik Şimdiden Başladı

18 Mart 2017 tarihinde temeli atılan köprü inşaatı sonrasında özellikle Lapseki ve çevresinde yer alan köylerde hareketlilik şimdiden baş göstermeye başladı. 2 yıl gibi kısa bir süre öncesinde 250 Türk Lirası’ndan değer biçilen arsaların metrekare fiyatları şimdiden 400 – 600 Türk Lirası bandına ulaşmış durumda. Geçtiğimiz yıl Burhanlı’da satılan arsaların metrekare fiyatları ise 15 Türk Lirası’ndan 30 Türk Lirası’na kadar çıktı.

Endeksa verilerine göz atıldığında günümüzde Çanakkale’de bir konutun metrekare fiyatı 2.200 Türk Lirası’na tekabül ederken, amortisman süresi 22 yıl olarak kayıtlara geçiyor. Gelibolu’da ise metrekare fiyatları 1.575 Türk Lirası olurken, bu bölgedeki amortisman süresi ise 26 yıl olarak hesaplanıyor. Köprünün hizmete açılması ile birlikte arz-talep dengesinin sağlanamaması sebebiyle fiyatların hızlı bir şekilde yükseldiği belirtilirken, köprünün faaliyete başlaması ile birlikte sadece Çanakkale’nin değil Tekirdağ, Balıkesir, İzmir, Bursa gibi birçok şehrin yatırım çekmeye başlayacağı belirtiliyor.

Konu hakkında yorumlarını paylaşan Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, Çanakkale 1915 Köprüsü’nün bölgede önemli bir etki yarattığını, Lapseki ile Gelibolu arasında hem konut, hem arsa, hem de tarla fiyatlarında yüzde 100’den fazla artış gözlemlendiğini belirtti. Şehirli, yaptığı açıklamada Çanakkale’de birçok yeni konut projesi olduğunu, Tekirdağ ve İzmir’e kadar olan alanlarda tarla, imarlı arazi ve konut fiyatlarında artış olduğunu ve köprünün tamamlanması ile birlikte tarım, sanayi, hizmet gibi sektörlerde ekonomik aktivitelerin artacağını aktardı.

Bu süreç de aylık kiranın yaklaşık olarak 216 katına denk gelmektedir. Buna ilaveten bir konuta değer kazandıran başka bir takım özellikler de konutun bulunduğu binanın yeni olması, merkezi bir konumda yer alması, ulaşım imkânlarının kolay ve çeşitli olması, cephe özellikleri, konutun yer aldığı kat, site içinde olması, asansörü bulunması ve bir manzarası olmasıdır.

Geri dönüş süreci, terimsel olarak ‘amortisman süresi’ adı ile tanımlanmaktadır. Hesaplama aşamasına geçmeden önce amortisman süresi hakkında daha kapsamlı bilgi edinebilmek için şu içerikleri inceleyebilirsiniz:

Örnek Konut Değeri Hesaplaması

Bir taşınmaz malın değerini kiraya göre belirlemek gerekirse, bir aylık kira bedeli bin 500 Türk Lirası olan bir konutun yıllık bazda kira getirisi 18 bin Türk Lirasıdır.

Bir konutun yatırımı 18 yıllık bir süreçte geri dönüşüm sağlıyorsa 18.000 x 18 = 324.000 Türk Lirası şeklinde hesaplanır.

Söz konusu olan bu rakamların az bir miktarda yukarı ya da aşağı yönlü değişiklik göstermesi de elbette ki söz konusudur. Bin 500 Türk Lirası kira bedeli olan bir konutu 324 bin Türk Lirası gibi bir bedel karşılığında satın alınması halinde değerinde olan bir konut satın alınmış olur.

Öte yandan gelir giderlerin de bu gibi hesapları değiştirebileceğini de unutmamak gerekir. Eğer ki genel gideri fazla olan bir konut satın alıyor ya da satıyor iseniz, kira değerinden genel gider adına kiracı tarafından ödenecek olan bedel düşürülerek bir hesaplama yapılması gerekir. gene giderler adına yapılan ödemeler işin içine dahil olmadan yapılan hesaplamalarda genellikle konutun kendini amorti etme süresi daha uzun çıkar. Ne kadar çok gider olursa, konutun kendini ödeme süresi de o kadar uzayabilir.

Sahip olduğunuz ya da satın alacağınız konutun değerini hesaplanması adına en sağlıklı yöntem ekspertiz raporunun hazırlanmasıdır. Mülkün oda sayısı, bakım durumu, bina yaşı gibi konut özellikleri ve hastanelere, okullara, ulaşım olanaklarına yakınlığı gibi genel özelliklerine ve civar bilgisine göre gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz raporu ile mülkünüzün en doğru değerini öğrenebilirsiniz.

Bazıları sahip oldukları kötü şans nedeniyle, bazıları ise düzenlenen yasalar nedeniyle işlerini kötüye gittiğini düşünürler. Fakat sebep ne olursa olsun yanlış olan her türlü şeyin ters gittiğini unutmamak gerekir. Asılda gayrimenkul danışmanlarının yapmaları gereken en önemli şey, olası bir tehdit durumunda ne yapmaları gerektiğini bilmeleridir.

Hata yapmak, elbet ki her sektörde, her işte gerçekleştirilmesi mümkün olan bir durumdur. Fakat bununla birlikte kaçınılması da mümkün olan bir durumdur. Alınabilecek geleceğe yönelik eğitim ve düşünme şekli ile emlak uzmanlarının da bu gibi durumlardan kaçınabilmesi mümkündür. Peki, söz konusu olan bu hatalar nelerdir? Gayrimenkul danışmanları tarafından yapılan hataları birkaç başlık altında inceleyelim.

Planlama Yapmaktan Kaçınmak

Sağlam yapılmış bir planlama bu sektörde oldukça büyük bir öneme sahiptir. İşlerinde başarılı olmak isteyenler yüzyıllardır planlı ve programlı hareket ederek başarıya ulaşmışlardır. Eğer plansız ve programsız bir şekilde çalışma yaparsanız, bu durum bir süre sonra ‘hiç bir şeye yetişememe’ durumunu beraberinde getirecektir. Unutmayın, insanlar yıllar boyunca yaptıkları birikimleri sizin ağzından çıkan cümleler ile yönlendirecek. Hem onların işlerini aksatmaya, hem de kendi kariyerinize ket vurmak yerine planlı ve programlı çalışmak, veriminizi ve kalitenizi yükseltecektir.

Yanlış Çalışma Arkadaşlarına Sahip Olmak 

Bu sektörde bir yönetici için en önemli başka bir unsur, doğru çalışma arkadaşları seçmektir. Doğru iş arkadaşlarına sahip olmanız iş fırsatlarının çoğalmasına neden olur. Yanlış bir şekilde kurulmuş olan ekip ise gelir, motivasyon ve hatta yetkinlik kaybına dahi neden olabilir. Bu yüzden yönetici olsanız da, olmasanız da ekip arkadaşı seçimine azami özen göstermelisiniz. Çalışma arkadaşınızın vurdum duymazlığı, programsız olması gibi konularda öncelikle onu uyarmalı, tekrarlanması halinde ise ekip amiriniz ile görüşmelisiniz.

Olumsuz Yönde Alınan Dönüşleri Önemsememek

Elbette ki her insanın hata yapması mümkündür. Fakat önemli olan hatalardan ders çıkarmaktır. Emlak uzmanları olumsuz yönde aldıkları dönüşleri kulak ardı etmemeli ve bu şikayetleri daha başarılı olabilmek için kullanmalıdırlar. Müşterilerinizden geri dönüş istemek, memnun kalıp kalmadıklarını sormak, gözlemledikleri olumsuzlukları dinlemek her ne kadar kısa süreli moral bozukluğu yaşatsa da uzun vadede sizin için oldukça kazançlı bir durum olacağını unutmayın!

Sunulan Hizmete Müşteriden Fazla Kıymet Vermek

Her iş olduğu gibi gayrimenkul danışmanlığı da her zaman insanları mutlu etmek ile alakalı olmuştur, ürün ve hizmetlerle ilgili değil. Emlak profesyonelleri bazen bu hataya düşerek, sundukları hizmetlerin insanlardan yüksek olduğunu düşünebilir.

Bu durumu özellikle bir örnek ile açıklamak gerekir. Örneğin, gelir durumu orta seviye olan ve satın alacağı gayrimenkul için ortalama 150 – 200 bin bandında bir müşteriniz var. Portföyünüzü sundunuz, kendisi 350 bin Türk Lirası bir mali durum gerektiren bir gayrimenkulü görmek istediğini söyledi. Eğer gayrimenkul yakınsa ve gerekli vakte sahipseniz müşterinize bu gayrimenkulü ziyaret ettirmelisiniz. Müşterinize sunum yaparken de 350 bin Türk Lirası değerinde olması sebebiyle satın alamayacağını değil, satın alma sürecinde yaşanacak sıkıntıların amortisman süresine ters etki yapacağını, ortaya koyulan birikimin ve ödemelerin onları zor duruma sokacağını, kendi bütçelerinde bir evde amortisman süresini kısaltarak daha kazançlı olacaklarını tavsiye etmelisiniz.

Amortisman Süresi Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Amortisman Süresi Kirayı Nasıl Etkiler?

Türk yatırımcıların yeni rotası Miami oldu. Amerika Birleşik Devletleri’nden ev satın alarak, dolar bazlı kira geliri hedefleyen yatırımcılar, öncelik listesinde Miami yükselişe geçti.

Amortisman Süresinin Uzaması, Rotayı ABD’ye Çevirdi!

Gayrimenkul satın alarak, kira geliri hedefi ile gelir elde etmeyi hedefleyen yatırımcılar, Türkiye’deki konut amortisman süresinin 15 yıl ila 20 yıla kadar yükselmesine bir de kiracılar ile yaşanan sorunlar ve yükselen aidat ücretleri eklenince rotasını Amerika Birleşik Devletleri’ne yöneltti.

Miami’ye 30 dakikalık mesafede yer alan, 290 adet lüks konut barındıran Conrad – The Ocean Resort & Residence projesinde inşa edilen konutların yaklaşık yüzde 25’i Türk yatırımcılar tarafından satın alındı. Halen satışların devam ettiği projenin tamamlanma aşamasında ise toplam konutların yüzde 60’lık kısmının Türk yatırımcılar tarafından satın alınmış olması ön görülüyor.

Miami’de yer alan konut projelerinin satışını gerçekleştiren ve aynı zamanda kendi inşa ettiği siteler de bulunan Projebeyaz’ın Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun bahsi geçen bu istatistikler hakkında açıklamada bulundu. Uzun, yaptığı açıklamasında Türk vatandaşlarının artık ‘bir evim olsun’ kalıbını aşarak, hedefleri çok daha ileriye taşıdığını belirtirken, vatandaşların küresel düzeydeki yatırım fırsatlarını değerlendirmeye başladığını ifade etti.

Yüzde 20 Peşinat İle Miami’den Konut Satın Alınıyor!

Conrad – The Ocean Resort & Residence projesi için her gün 10 – 15 müşteri ağırladıklarını ifade eden Uzun, yaşanan yoğun ilgi sebebiyle satış kadrosunda da iyileştirme gerçekleştirdiklerini ifade etti. Yüzde 20 peşinat ile birlikte konut satın alınabildiğini aktaran Uzun, geriye kalan yüzde 80’lik kısmın da teslim tarihi öncesinde temin edildiğini ifade ediyor. Yüzde 50 oranında peşinat ödemesi gerçekleştiren yatırımcılar ise 30 yıla kadar mortgage imkanı sunulduğunu ifade eden Uzun, Türk yatırımcılar tarafından Miami’de inşa edilen bu projenin oldukça tercih edildiğini ifade ediyor.

Görülmemiş Ayrıcalıklar!

Düzenlenen kampanyalar ile birlikte 480 bin Dolar’dan başlayıp, 2 milyon Dolar’a kadar yükselen fiyatlar ile konut sahibi olan vatandaşlar, 30 yıla kadar (360 ay) mortgage imkânları ile birlikte evlerine kavuşabiliyor. Conrad projesinin olanakları arasında ise, konut içerisinde ikâmet eden kimse bulunmadığında, tesisin genel yönetimi konutu otelcilik hizmeti için kira veriyor. Bu sayede konut sahipleri, standart kira ücretlerinden çok daha iyi gelir elde edebiliyor. Projenin önemli ayrıcalıklarından bir tanesi ise, dünya genelinde hizmet veren Hilton Honors’tan Diamond üyelik sahibi olan konut sahipleri, tüm Hilton ve Conrad’larda VIP olarak ağırlanıyorlar.

Amortisman süresi genel tabiriyle, yatırım yapılan gayrimenkul aracının, kendi değerini ne kadar sürede amorti edebilmesini hesaplayan sistemdir. Bu sistemle yatırım yapılan aracın karlılık oranını ya da bir sonraki yatırımın zamanlaması ve yine karlılık oranı saptanabilir.

Gayrimenkul Amortisman Süresinin Hesaplanması

Gayrimenkul yatırım sektöründe izah edildiği gibi amortisman süresinin hesaplanması, tamamen tüzel kişilerin ya da bireysel olarak çalışan şahısların ticari amaçlı karlılık oranının hesaplanması için kullanılmaktadır. Buna örnek olarak, sermayesini konuta yatıran kişilerin 400 bin TL ile konut sahibi olduğunu ve konutunu ayda 2000 TL’ye kiraya verdiğini düşünürsek, 400 bin TL / 2000 TL = 200 olarak değerlendirerek, toplam 200 ayda yatırılan ana sermayenin amorti ettiği belirtilebilir.

Gayrimenkul aracının Amortisman Süresiyle Kira Bedeline Etkisi

Amortisman süresinin hesaplaması yukarıda belirtildiği gibi uzun vade sonuçlarını vermektedir. Bu basit hesaplamada 200 ay boyunca aynı kira bedelinin değişikliğe uğramadan kiracıdan tahsil edildiği öngörülmektedir. Fakat gayrimenkul yatırımı yapılan ülkenin yıl bazındaki ekonomik değerleri, enflasyon oranları, giderek değişen, gelişen yaşam standartları aynı şekilde gayrimenkul sahibinin yıl bazında kira bedelinde artışa gidebileceği söylenebilir.

Her yıl belli oranlarla artış gösteren kira bedeli ise, basit formülle saptanan 200 ay vadesi, doğal olarak kısalmış olacaktır ki, bu da yapılan yatırımın ana sermayesi daha kısa sürede kendini amorti edebileceği söylenebilir. Bu yatırım sahibinin gelir – karlılık oranıdır. Amortisman süresinin Gayrimenkule etkilerinden biri de, yatırımı yapılan konutun ilerleyen zaman içinde yıpranması, tercih edilen yaşam standardını karşılayamaması, buna bağlı olarak istenilen kira bedelini ödeyebilecek müşteri potansiyelinin azalması anlamına gelebilir.

Diğer gider kalemlerinden biri, kullanım halinde olan ve yıpranan gayrimenkulün onarımı, tadilatı ya da yenilenmesi, gayrimenkul sahibi için ayrı olarak hesaplanması gereken giderlerdir.