Yeni Şafak Gazetesi yazarlarından biri olan Emine Açar tarafından yeni finansal yatırım aracı olarak ilan edilen gayrimenkul sertifikası üzerine bir köşe yazısı yayımladı. Yayımlanan bu yazıda, Türkiye’nin genel olarak gayrimenkul zengini olarak tabir edilen bir ülke olduğu, fakat gayrimenkul sektörünün yalnızca bağımsız bölümler ya da blok gibi daha büyük çapta alım – satım yapılmasının bir noktaya kadar canlılık sağlayacağı belirtildi. Son zamanlarda taşınmazların menkul kıymet olarak satılması ve satın alınması ile beraber mevcut gayrimenkullerin ülke ekonomisine yeniden kazandırıldığına dikkat çekilen yazıda, 2017 itibari ile İstanbul Borsası’nda işlem gören gayrimenkul sertifikası için gayrimenkul firmalarının hevesli olduğu, fakat bugüne kadar yapılan çalışmaların yeterli olmadığı ifade edildi.

Büyük Yatırımlar Adına Kaynak Oluşturmak Amaçlanıyor

Kaleme alınan yazıda ayrıca Sermaye Piyasaları Kurulu tarafından (SPK) gayrimenkul sektörünün portföyündeki kaynağın daha verimli bir şekilde kullanılabilmesi adına yürütülen faaliyetlerin hızlandırıldığı, SPK’nın amaçları arasında bir gayrimenkulün sertifikaya bağlanarak küçük parçalar halinde alınıp satılmasını sağlayan gayrimenkul sertifikasının derinliği artırmak yer aldığı belirtildi. Sermaye Piyasaları Kurulu’nda bu doğrultuda yürütülen çalışmalar ile en kısa zaman da gayrimenkul sertifikalarının çokça görülmeye başlanacağı ve sektörde bu gibi sertifikalar sayesinde büyük altyapı yatırımlarının önemli kaynak oluşturacağı beklentisi olduğu ifade edildi.

Kısa Zamanda Yürürlüğe Girecek

Gazetede yer alan bu yazıya göre, Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Vahdettin Ertaş, MÜSİAD ve Türkiye Katılım Bankaları Birliği himayesinde İstanbul Kongre Merkezi’nde düzenlenen Küresel Katılım Finans Zirvesi’nde açıklamalarda bulundu. Açıklamalarında yeni bir kaynak meydana getirebilmek adına, ismi duyulmamış olan pek çok menkul kıymeti sistem içerisine dahil ettiklerini söyleyen Vahdettin Ertaş, gayrimenkul sertifikasının da bunlar arasında yer aldığını ifade etti. Uygulamada ortaya çıkan sorunları çözebilmek adına yeni bir taslak tamamlandığını belirten Ertaş, en kısa zamanda Resmi Gazete’de yayımlanacağını dile getirdi.

2 Ağustos 2007 tarihli, 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” ile birlikte bir gayrimenkul değerleme raporunda asgari olarak bulunması gereken format belirlenmiş olup, tüm gayrimenkul değerleme firmaları da bu kriterlere göre rapor hazırlamaktadır.

“Gayrimenkul değerleme rapor formatı” ve “konut değerleme rapor formatı” Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş olup, gayrimenkul değerleme raporı hazırlanırken “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” baz alınmaktadır. “Konut Değerleme Raporu”nun hazırlığı aşamasında ise hem Gayrimenkul Değerleme Şirketleri’nin hazırladığı rapor formatları kullanılmakta, hem de bankalar tarafından konut kredisi başvurusu aşamasında talep edilen ekspertiz raporu kriterleri göz önüne alınarak hazırlanmaktadır.

SPK’ya Göre Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar

1. Rapor bilgileri

• İçindekiler
• Raporun tarihi,
• Raporun numarası,
• Raporun türü,
• Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
• değerleme uzmanının adı soyadı,
• Değerleme tarihi,
• Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
• Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.

2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler

• Şirketin unvanı ve adresi,
• Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,
• Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar.

3. Değerleme konusu hakkında bilgiler

• Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
• Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
• Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş,
• Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
• Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama.

4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
• Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,
• Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,
• Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,
• Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
• Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
• Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
• Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
• Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
• Nakit / Gelir akımları analizi,
• Maliyet oluşumları analizi,
• Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
• Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
• Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
• Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
• En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,
• Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
• Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.

5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi

• Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,
• Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
• Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.

6. Sonuç

• Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
• Nihai değer takdiri.
  Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır:
  • Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
  • Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
  • Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.

Rapor Eki

• Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
• Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,
• Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.

Kaynak:
http://www.spk.gov.tr/DaireDuyuruKarar/Goster/58
http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/05/20070525-15.htm

2016 yılı içerisinde yürürlüğe giren gayrimenkul sertifikası, bugün itibariyle Makro İnşaat’ın Park Mavera 3 projesinde kullanılmaya başlandı. Hem vatandaşların bir ev ya da iş yerinin tamamını ya da bir kısmını satın almasında kolaylık sağlayacak olan sertifika, aynı zamanda gayrimenkul şirketlerinin de faizsiz finansman elde etmeleri için ortam oluşturacak.

Ertaş, Sertifika Dönemini Başlattı

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Vahdettin Ertaş, gayrimenkul sertifikalarının kullanımı için ilk adımı atarak, 8 Mart 2017 tarihi itibariyle kullanıma başlanıldığını duyurdu. İlk olarak Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)’nın öncülüğünde Makro İnşaat’ın gerçekleştirdiği Park Mavera 3 projesinde kullanılmaya başlanılan gayrimenkul sertifikası, sektöre önemli bir hareket getirecek.

TOKİ’nin öncülük yaparak Makro İnşaat‘a gerçekleştirdiği gayrimenkul sertifikası uygulaması, artık gayrimenkul yatırımında kullanılan sertifikaların güçlü bir hukuki yapı aracılığı ile Türkiye ekonomisine kazandırılması anlamında uzunca bir süredir yapılan çalışmaların, ilk meyvesi olduğunu aktardı.

Türkiye’de, mevcut dönemin ihtiyaçlarına çözüm olan ve aynı zamanda alt yapısı ile birlikte tam olarak, depreme hazır, dayanıklı bir kentselleşme hedeflenildiğini dile getiren Ertaş, çağdaş kent yapısına sahip olmanın, herkes tarafından güvenli konut satın alınabilmesinin ve konut finansmanının kolaylaştırılmasının önemli bir görev olduğunu aktardı.

Önce Kentsel Dönüşüm, Sonra Yeni Yapı!

SPK Başkanı Vahdettin Ertaş, gayrimenkul sertifikasının kullanılmaya başlamasına yönelik düzenlenen toplantıda Türkiye’nin kentsel dönüşüme verdiği önem üzerine de açıklamalar yaptı. Türkiye’de mevcut olan konut stoklarında yenilenme ve depreme dayanıklı hale getirme konusunda önemli çalışmalar yapıldığını dile getiren Ertaş, diğer bir taraftan da yeni yapılan konutların da deprem yönetmeliğine uygun olması ile birlikte aynı zamanda vatandaşlar tarafından da satın alınabilir – erişilebilir olması için çalışma yaptıklarını dile getirdi.

Konut Yatırım Hesabına 15 bin TL Devlet Katkısı

Türkiye genelinde yaklaşık 6 milyon adet konutun dönüştürülmesi konusunda önemli çalışmalar yapıldığını aktaran Ertaş, bu dönüşümlerin önemli bir finansman ihtiyacı yarattığına dikkat çekti. Türk bankalarının 20 yıla varan vade seçenekleri ile konut kredisi kampanyası sunmaları ve Emlak Konut GYO öncülüğünde şirketlerin kampanyaya destek verdiğini aktaran Ertaş, aynı zamanda konut sahibi olmak için herhangi bir bankada 3 yıl süreli hesap açtıran vatandaşlara 15 bin Türk Lirası’na kadar devlet katkısı verildiğini hatırlattı.

“Gayrimenkul Sertifikası, Yatırımcıları Hukuki Olarak Koruyacak”

SPK Başkanı Vahdettin Ertaş, gayrimenkul sertifikası uygulamasının, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın İSEDAK ile yaptığı toplantıda verdiği gayrimenkul borsası kurulması talimatı ile birlikte başladığını hatırlattı. Gayrimenkul sektörünün sermaye piyasaları ile buluşması ve borsada işlem görmesi için yapılan sertifika uygulaması ile birlikte artık gayrimenkulün tamamı ya da bir bölümü, küçük dilimlere ayrılarak alınıp, satılabilir bir hale bürüneceğini aktardı.

İlk Gayrimenkul Sertifikası Uygulaması Başakşehir Park Mavera 3 Projesi’nde

2016 yılı içinde plan ve projeleri yapılan ve yine geçen yıl Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlülüğe giren Gayrimenkul Sertifikası Uygulaması’nın ilk uygulaması Makro İnşaat’ın yaptığı Başakşehir Park Mavera 3 Projesinde yapılacak. Bu Proje TOKİ’nin önderliğinde gerçekleştirilecek.

Gayrimenkul Sertifikası Projesi’nin Detayları 8 Mart’ta!

Gayrimenkul Sertifikası Projesi ile ilgili ayrıntılar merak konusu olmaya başladı. 8 Mart 2017 Çarşamba günü basın toplantısı düzenlenecek. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanı Mehmet Ergün Turan ve Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan tarafından düzenlenecek olan 8 Mart saat 11.00’da basın toplantısına Başbakan Yardımcısı Nurettin Canikli, Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Vahdettin Ertaş ile birlikte Borsa İstanbul A.Ş. Yönetim ve İcra Kurulu Başkanı Himmet Karadağ ve Vakıf Yatırım Genel Müdürü Kemal Şahin’de katılım sağlayacak.

Sertifika projesi ile ilgili tüm ayrıntılı bilgiler düzenlenecek basın toplantısında son karara varılıp, kamuoyu ile paylaşımı sağlanacak.

Sektör Canlanacak!

Gayrimenkul Sertifikası projesi kapsamında AA muhabirine açıklamalarda bulunan TOKİ Başkanı Ergün Turan projenin piyasaya canlılık getireceğini ve hareket gelmesini beklediklerini ifade etti. Ayrıca bahse konu uygulamanın küçük yatırımların kapılarını açacağını söyleyen Ergün Turan piyasaya yeni bir mali belgenin katılacağını söyledi.

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul Sertifikası 2016 Eylem Plan’ında bulunan bireylerin devlet tarafınca teminatı sağlanıp işlemlerin yapıldığı konutların çalışmalarında metrekare cinsinden hisse alabilmesidir.

Gayrimenkul Sertifikası olan bireylerin olması gerektiği kadar sertifika var ise proje çalışmaları bittiğinde alınan hisse payına göre daire sahibi olmaları mümkündür. Sahip oldukları haklarını bu yöntem ile kullanmak istemeyen kişiler yahut hisse payları yeterli seviyede olmayan kişiler izahname ile duyurusu yapılan oranda faiz alabilmeleri de mümkündür. Bunlara ek olarak talep görmeyen konutların bankalarda tarafından satışlarının gerçekleşmesi durumunda ise elde edilen gelir miktarının paylarına bölümlerinin sağlanması sonucu çıkan miktarını alabilirler.

Sertifika sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ile Hazine, TOKİ, SPK, KONUTDER ve GYODER ile ortaklaşa yapılacak. Söz konusu konu kapsamındaki mevzuat çalışmasına ise son şeklini verecek olan kurul ise Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)‘dır.