Döviz kuru düşmeye başladı. Dolar 8 hafta sonra ilk defa düşüş seyrediyor. Döviz kurunun düşmesi ile konut kredisi faiz oranlarıda düşecek mi?

Hafta başı itibariyle Merkez Bankası döviz kurundaki hareketliliği önlemek için yabancı para mevduat fonuna uygulanan zorunlu karşılık oranını tüm vadelerde 200 puan artırdı. Uygulama Merkez Bankası’nın rezerv alımını olumlu etkileyerek kısa süre içerisinde TL’ de olumlu gelişmeler sağladı.

Son gelişmelerin ardından borsa tekrar 88 puana yükseldi. Dolar dün gün içinde 6.0’ı test ederken bugün sabah saatlerine 5.98 ile başladı. Euro ve altın da son iki günü düşüşlerle kapattı. TL gelişmekte olan para birimleri içinde pozitif ayrışmaya devam ediyor. Peki konut kredisi faiz oranlarına etkisi nasıl olacak?

Konut kredisi faiz oranları Mart ayının son haftasından sonra yükselen döviz kurunun baskılaması ve kura karşı getirilen sıkı politikaların likiditeye erişimi zorlaştırması ile yükselmeye başladı. Likiditeye ulaşım maliyetleri artan bankalar faiz oranlarında ard arda artışlar uyguladı. Bankaların ortalama konut kredisi faiz oranların Mart sonundan bu yana 280 baz puan arttı.

Konut Kredisi Faizleri Düşecek mi?

Kurda yaşanan düşüş sonrasında konut kredisi faiz oranları düşüş göstermeyebilir. Kurda yaşanan düşüşün sebebi olan TCMB’nın yabancı paralara uyguladığı zorunlu karşılığı arttırması bankaları olumsuz etkiliyor. Yurt içi yerleşiklerin bankalardaki döviz mevduatlarına uygulanan zorunlu karşılıklar bankaların karlılığını azaltıyor. Kurun düzelmesi için uygulanan ek müdahaleler bankaların fonlama ve likidite maliyetlerini de arttırıyor. Piyasaya uygulanan müdahaleler geri çekilmeden kurda düşüş yaşansa da düşüşün konut kredisi faiz oranlarına yaşanması pek olası değil.

Konut Kredisi Faiz Oranlarında Son Durum Nedir?

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre bankaların konut kredisi faiz oranları ortalaması %2.13 düzeyinde. 100.000 TL’ ye kadar tutarda konut kredisi için en uygun konut kredisi faiz oranı %1.55, 100.000 üzerinde ise %1.65 olarak uygulanıyor. 10 yıl vade için en yüksek konut kredisi faiz oranı %2.75 olarak uygulanıyor.

Konut Kredisi Hesaplama

Bankalardan 100.000 TL tutarda konut kredisi için 5 yıl vadede konut kredisi hesaplama yapıldığında en uygun aylık taksit oranı yaklaşık 2.600 TL oluyor. Aynı konut kredisi için 10 yıl vadede konut kredisi hesaplama yapıldığından en düşük aylık taksit miktarı 1.800 TL’ ye karşılık geliyor.

Geçen senenin yaz aylarından itibaren döviz kurunda yaşanan dalgalanmalar konut satışlarını da konut kredisi faiz oranlarını oldukça olumsuz etkiledi. Kur, konut kredisi faiz oranları ve konut satışlarında son durum nedir?

2018 Eylül ayında yaşanan kur krizi sonrasında bankaların konut kredisi faiz oranları rekor düzeyde yükselerek kısa süre içinde ortalama %2.68’e kadar ulaştı. Birçok bankanın konut kredisi faiz oranları 3’ün üzerinde seviyeleri gördü.

Konut kredisinin rekor düzeye ulaştığı dönemlerde konut satışları dipleri gördü. Konut satışlarını desteklemek için konutta uygulanan vergi indirimleri uzatıldı, emlak konut ve çevre şehircilik bakanlığı destekleriyle sektörle ortak kampanyalar uygulandı. Bankalar konut firmaları ile anlaşmalar yaparak konut kredisi faiz oranlarını %0.98’e indirdi. Fakat konut satışlarında beklenen talep görülemedi.

2018 yaz aylarından sonra kur krizinin ve hala döviz kurunda yaşanan yaşanan dalgalanmaların ve konut sektörü ve konut kredisine etkisi KrediPazari.com araştırdı.

Döviz Kurunda Son Durum

Geçen yıl döviz kurundaki hareketi dönem geride bırakıldıktan sonra 2019 piyasalar için rahat başladı. 2019’un ilk çeyreğinde Borsa İstanbul seri yükseliş yakaladı. Dolar ve Euro denge sürecine girdi. TCMB’nın yılın ikinci yarısı için faiz indirimi konuşulmaya başlandı.

Mart ayının sonlarına doğru seçimlere günler kala döviz kuru yeniden hareketlendi. Döviz kuruna karşı hızla sıkılaştırma politikaları uygulanmaya başladı. TCMB swap piyasası faizlerini artırıp ve repo ihalelerine ara verdi. Sıkı politikalarla kısmen düşen kur İstanbul seçimlerinin iptali ve S-400 – F-35 sorunları ve ticaret çekişmelerinin geliştirdiği ortamda tekrar yükselişe geçti.

Kurda yaşanan hareketliliğin azalması ile dün sabah saatlerine piyasalara Merkez Bankası iki büyük müjde verdi. TCMB 9 Mayıs’ta döviz kurunu dengelemek için ara verdiğini bildirdiği 1 hafta vadeli repo ihalesine tekrar başlayarak piyasalara 17 milyar TL fon dağıttı.

Merkez Bankası yine dolarla mücadele kapsamında TL swap piyasa faizini 150 baz puan artırarak kademeli olarak %24’ten %25.5’e çıkarmıştı. Söz konusu ek sıkılaştırmaya da dün son verildi. swap piyasa faizlerinin kademeli olarak bir hafta içinde yeniden %24’e düşmesi bekleniyor.

Piyasalar açısından bir diğer önemli gelişme ise BDDK’nın 100.000 dolar ve üzeri döviz alımlarına getirdiği valör uygulaması oldu. Uygulama ile TL karşılığı döviz alan yatırımcının parası ertesi gün hesabına yatacak. Dövizden TL’ ye geçişlerde bekleme olmayacak. BDDK bu adım ile spekülatif döviz alım ve satımlarının önüne geçmeyi hedefliyor.

TCMB’nin ek sıkılaştırmaları, döviz kurundaki yükseliş ve likiditeye erişimde yaşanan zorluklar sonrası bankaların konut kredisi faiz oranları son iki haftada hızla yükseliş gösterdi. Sıkı para politikalarının gevşemesi ve kurda yaşanan hareketin kısmen sakinleşmesi ve uzun vadeli tedbirlerin alınması piyasalar açısından olumlu olarak yorumlandı.

Dün gelişmeler öncesi 6.04 olan dolar kuru kararlardan sonra 6.09’u gördü. Hemen sonrasında düşmeye devam eden kur günü 6.05 seviyelerinde kapattı. Bugün sabah saatinde ise 6.07 seviyesinde seyrediyor.

Konut Kredisi Faizleri Nasıl Etkilenir?

Gelişmeler son dönemde oldukça hızlı yükselmekte olan konut kredisi faiz oranlarının hareketinin yavaşlaması için de olumlu olarak yorumlandı. Ekonomistler repo faizlerindeki ek sıkılaşmanın kalkmasının kredi faizleri açısından önemli olduğunu belirterek döviz kurunda yeni bir hareketlilik yaşanmadığı sürece konut kredisi faizlerindeki yükselişin azalacağı ve sabitlenebileceğini bildiriyor.

Konut Kredisi Faizlerinde Son Durum

Bankaların konut kredisi faiz oranlarında yaşanan yükseliş eğilimi Mayıs itibariyle hız kazandı. Son dokuz işlem gününde ilk defa dün bankaların konut kredisi faiz oranlarında artış yaşanmadı.

KrediPazari.com’un verilerine göre ortalama konut kredisi faiz oranları son bir ayda 15 puan yükselerek  %2.13’e ulaştı. En düşük konut kredisi faiz oranı 100.000 TL’ ye kadar kullandırımlarda %1.55, 500.000 TL’ ye kadar kullandırımlarda %1.65 olarak uygulanıyor.

Konut Kredisi Hesaplama

En uygun konut kredisi faiz oranı üzerinden 200.000 TL tutarda konut kredisi hesaplama gerçekleştirildiğinde kredinin 5 yıl vadeli taksitleri yaklaşık 5.300 TL, 10 yıl vadeli taksitleri 3.900 TL oluyor. Kredinin 5 yıl vade için toplam geri ödemesi 316.000 TL olurken, 10 yıl vadeli toplam ödemesi 460.000 TL’ ye denk geliyor.

Konut Satışları ve Sektör Hareketlilikten Nasıl Etkilendi?

2018 yılın ikinci yarısında kamu bankalarının ortaklaşa %0.98 konut kredisi faiz kampanyası ile altın çağını yaşayan konut sektörü için satışlar birkaç ay sonra kur krizinin etkisi ile tersine döndü.

Konut satışlarının içinde en büyük paya sahip ipotekli konut satışları artan faizler karşısında adeta çakıldı. Kredili konutların satışları durdurmasının yanında yatırım amaçlı konut alımı yapan vatandaşın bankaların cazip mevduat faizlerine yönelmesi ile durma noktasına geldi.

2018’i satışlarda düşüşle sürdüren konut sektörü 2019 ilk aylarında iyileşme sinyalleri veren  piyasa ve konut kredisi faizlerinin düşmesi ile canlılık göstermeye başladı. Konut kredilerinin yeniden yükselmesi ve kurun tekrar artması ile Nisan ayında konut satışları tekrar düşüş yönünde harekete geçti.

Kur karşısında son bir senedir konut maliyetleri artmaya devam ediyor. En düşük sektörel güven konutta ve konut sektörü güven endeksi geriliyor. Müteahhitler ve firmalar yeni konutlara başlamıyor. Yapı kayıt izinleri geçen yılın aynı dönemine oranla yarı yarıya düştü. Konut sektörü ciddi bir alarm veriyor.

29 Haziran’da Kredi Hacmi 200 Milyarı Aştı

Türkiye ekonomisinin lokomotifi konumunda olan gayrimenkul sektöründe Ziraat Bankası gibi kamu bankaları önderliğinde başlatılan 10 yıllık konut kredisi için yüzde 0,98 faiz oranları ve inşaat şirketlerinin konutta yüzde 20 indirim ve yüzde 5 peşinat kampanyası, bankalar tarafından tüketicilere kullandırılan konut kredilerinde hacmi tarihin en büyük seviyesine yükseltti. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından elde edilen bilgilere göre, söz konusu bu kampanyalara start verilen 11 Mayıs 2018 tarihinde 194.4 milyar lira civarında olan kredi hacmi, 29 Haziran 2018 tarihi itibari ile 200.4 milyar liraya ulaştı.

Tarih Boyunca İlk Kez Bu Seviyeye Ulaşıldı

Konu ile alakalı olarak bir takım basın kuruluşları tarafından elde edilen bilgilere göre, bankaların konut kredisi büyüklüğü, tarih boyunca ilk defa bu denli artış göstererek 200 milyar lira seviyesinin üzerine çıktı. Kamu bankalarında 11 Mayıs tarihinde 86.7 milyar civarında gerçekleşen kredi hacminin 29 Haziran itibari ile 94.2 milyar liraya eriştiği, kredi hacminde yaşanan bu yükselişi yalnızca kamu bankaları yüklenirken, özel ve yabancı sermayeli bankaların ise kredi hacminde düşüş yaşandığı öğrenildi. 2017 yılından bu yana özel bankaların konut kredisi hacminde ise 1.2 milyar lira kadar daralma yaşandığı ifade edildi.

2011 Yılından Beri En Yüksek Düzey

2 Şubat 2018 haftası itibariyle konut kredisi faizleri, 2011 yılının kasın ayından beri ulaştığı en yüksek seviyeyi gördü. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından yayınlanan verilere göre Türkiye’deki bankaların Türk Lirası olarak kullandırdığı konut kredilerinin ortalama ağırlıklı faizi yüzde 14.55 olduğu görülüyor. Böylece konut kredisi faiz oranları konut satın almayı düşünen tüketiciler için faizde psikolojik düzey olan yüzde 1 oranının üzerinde yükseliş sergilemeye devam etmiş oldu.

İpotekli Konut Satışları Azaldı

Konut kredisi faizlerinde rastlanan bu artışın ipotekli konut satışları üzerinde de büyük etkisi görüldü. 2017 yılının aralık ayına ait verilerde Türkiye genelinde ipotekli konut satışlarının 2016 yılının aralık ayına göre yüzde 30.7 düşüş gösterdiği görüldü. Geçtiğimiz aralık ayında Türkiye’de 34 bin 29 adet ipotekli konut satışı gerçekleşti. Ülkemizde satılan toplam konut sayısının içinde ipotekli satışların oranı yüzde 25.6 oldu. İstanbul’da toplam 6 bin 516 adet konut satıldı.

Bu sayının içinde ipotekli satışların oranı yüzde 19.1 oldu. Toplam satılan konutlarda ipotekli satışların oranının en yüksek kaydedildiği şehir Ardahan oldu. Ardahan’da sayılan ipotekli konutların, toplan satışının içindeki oranı yüzde 45.5 olarak gerçekleşti.

Konut Kredisi Faizlerinde Yüzde 30.7 Artış

2018 yılının şubat ayında konut kredilerinde faiz oranları Merkez Bankası’nın açıkladığı verilere göre son 6 yıldır ulaştığı en yüksek seviyeyi gördü. Bu yılın 2 Şubat haftasında Türk Lirası cinsinden konut kredisi faizleri yüzde 14.55 ağırlık ortalamaya ulaştı. Konut kredilerinde ortaya çıkan bu faiz artışın ipotekli satışları da etkilediği göze çarptı. 2017 yılının son ayında ipotekli satışlar Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 30.7 oranında azaldı ve 34.029 adet olarak kayıtlara geçti.