Aidatı Kim Öder?

Oturdukları binanın elektrik, su, temizlik gibi birçok ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için apartman sakinlerinin bu ücretleri ödemesi gerekiyor. Apartmanda oturan kişiler kendi aralarında belirledikleri bir apartman yöneticisi seçerek her ayın belirli günlerinde o kişiye elden nakit olarak veya apartmanın açmış oldukları bir hesaba ödemeyi yaparlar. Ödeme ayın belirli bir gününü geçmesi halinde bir sonraki ödeme günü gelene kadar kişiler ödemelerini yapabilirler. Ayrıca kişilerin kendi bütçelerine veya zamanlarının fazla olmayışına göre 2 aylık, 5 aylık veya senelik olarak aidat ödeyen apartman sakinleri de bulunuyor.

Apartman Aidatını Ev Sahibi Neden Ödemiyor?

Kendinizin oturduğu binada ev sahibiniz apartman aidatınızı ödemez. Çünkü o apartmanda yaşayan kişi sizsiniz. Apartmanın asansörünü, elektriğini siz kullanıyorsunuz ve o çatı altında siz oturuyorsunuz. Bu nedenle aidatı kiracının ödemesi gerekiyor.

Yeni Taşındığınız Bir Evde Biriken Aidat Borçlarını Kiracı Mı Öder?

Taşındığınız yeni bir evde eğer geçmiş dönemden oluşan aidat borçları bulunuyorsa bu borçları evi yeni kiralayan kişi ödemez. Aidatı ev sahibi ödemek zorundadır. Hiç bir şekilde yeni kiracısının üzerine aidat borçlarını aktaramaz. Ancak kiracı ile yapacakları aralarındaki anlaşmaya göre aylık ev kirası üzerinden biriken aidat borçlarını düşerek ev sahibi kendisi ödeyebilir. Bu tamamen evi kiralayacak olan kişi ve ev sahibi arasında anlaşılan bir durumdan sonra belirlene bilir.

Dükkan Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

10 yıllık uzama süresi bitiminde kiraya veren taraf, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitimi ile birlikte en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir neden göstermeden sözleşmeyi bitirebiliyor. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı sürekli kiraya veren taraf ise kiranın başlama tarihinden 10 yıl geçtikten sonra genel kurallara göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirme durumu söz konusudur.

İşyeri Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Belirtilen genel hükümlere göre fesih hakkının uygulanabileceği durumlarda kiraya veren taraf ile kiracı arasında mevcut olan sözleşme sona erebilir. Kiracı tahliye bildirimi yasal mevzuatlar ile net bir şekilde bildirilmiştir. Buna göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerlilik süresi taraflar arasında yazılı bir biçimde yapılmasına bağlı olarak gelişiyor. Aynı zamanda aile konutu olarak kullanılan malikanede kiracı olarak bulunan taraflar eşinin net bir rızası olmadan kira sözleşmesini sona erdiremez. Eğer ki eşin rızası alınamayacak durumdaysa ya da eş rızasını vermek istemiyorsa böyle bir durumda hakimin kararına göre hareket edilir. Kiracı olmayan eşin kiraya veren ile bildirimde bulunması ile taraf haline gelebilir.

Ev sahiplerine hak veriyoruz çünkü kiraya vereceğiniz aile ya da bireyin iç yaşantısını bilmediğiniz için olası problemli ev teslimatında mağdur ev sahibi olabiliyor. Ancak her iki tarafından mağdur olmaması için özel bir sözleşme ile durumu hafifletebilirsiniz. Ancak ev sahibi olarak Kiracıya Depozito İadesi Nasıl Yapılmalı bilmiyorsanız yazımızın devamını okuyabilirsiniz.

Depozito Nedir? Neden Alınır?

Depozito Nedir sorusuna vereceğimiz cevap en kısa haliyle maddi güvence diyebiliriz. Sahip olduğunuz bir malı kiraya veriyorsanız, teslimat öncesi depozito alıp belirttiğiniz kuralların uyulmaması neticesinde zararınızı karışlamak adına kullanılır. Depozito veren kiracının yapılan kira sözleşmesini iyi incelemesi ve ona göre anlaşma yapması gerekmektedir. Ev sahibi tarafından sözleşmede belirtilen kurallara uyulduğu sürece, kira bitimi sonunda vermiş olduğunuz depozitoyu geri alabilirsiniz.

Kiracıya Depozito İadesi Nasıl Yapılmalı?

Ev sahibi olarak kiracınız ile yapacağınız sözleşme şartlarında ev nasıl teslim edildiyse o şekilde alınır ibaresiyle evin teslim edilmeden önceki son hali görsel delillerle ev sahibi tarafından saklanır. Kiracınız teslim ettiğiniz şekilde evi size bıraktıysa, 3 ay içerisinde kiracınızın banka hesabına, almış olduğunuz Kira Depozitosu bedelini yatırmak zorundasınız. Eski kiracınızı mağdur etmemek için üç ay beklemek yerine daha kısa sürede teslimat yapmanızı öneririz. Elden teslimat yapmanız durumunda eski kiracınızın teslim aldığına dair hazırladığınız belgeye imza atmasını, attırmadığınız takdirde olası şikâyette hak talebinde bulunmayacağınızı belirtmek isteriz.

Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki ev sahibi olarak kiracınız ile yapacağınız sözleşme detayları çok önemlidir. Örneğin sözleşmede üstü kapalı veya net ifadelerle, gayrimenkul sahibi istediği zaman kiracısını çıkartabilir veya bir süre belirlenip o süre sonunda kiracısını değiştirme hakkına sahip olabiliyor. Bazı önemli hususlar bulunmaktadır ki, bu hususlara uymayan kiracıyı, sözleşmede süre belirtseniz dahi daha kısa sürede evinizden çıkartabilirsiniz. Peki, nedir bu hususlar?

Haklı Fesih Nedenleri Nelerdir?

Bunların başında kuşkusuz kira bedelinin ödenmemesi geliyor. Yine tevsi ve tadil, mesken ihtiyacı, esaslı tamir, yeniden iktisap eden şahsın işyeri veya mesken ihtiyacı gibi durumlarda ev sahibi olarak kiracınız üzerinde hak sahibi olabiliyorsunuz.

Pekâlâ, Evden çıkmadan ne kadar süre önce ev sahibine haber vermek gerekir? Bu gerçekten dikkate alınması gereken önemli bir soru diyebiliriz. Eğer sözleşmenizde belirtmiş olduğunuz süreyi tamamlamadan evden çıkılıyorsa, ev sahibi hukuki olarak sözleşmede belirtilen diğer ayların bedelini sizden talep edebilir. Böyle bir durumunuz olup olmadığını sözleşmeden önce ev sahibiyle konuşulması her iki taraf içinde en hayırlısı diyebiliriz.

En Az Bir Ay Kala Noter Aracılığı ile Bilgilendirin

Bir kiracı olarak yaşamınızda bazı aksaklıklar olabilir. Bu sadece size özel değil herkese özeldir. Eğer sözleşmede belirtilen süre boyunca kiracı olamayacağınızı ilerleyen süreçte düşünmeye başladınız ve karar verdiyseniz, en az bir ay öncesinde noter ile ihtar göndererek bildirmeniz sizin için güvenli olacaktır. Söylediğimiz bu öneriye uymanız hem sizin hem de ev sahibinizin mağdur olmamasını sağlayacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu olan bu durum karşısında, kira akdinde kira bedelini neye göre artırılacağına dair bir maddeye yer verilmemesinden ötürü, mülk sahibinin tek taraflı olarak Üretici Fiyat Endeksini (Yİ – ÜFE) esas alarak gerçekleştirmiş olduğu kira zammını ödemeyen kiracının tahliye edilemeyeceğin hükmetti.

Yozgat’ın Yerköy ilçesinde evini belli bir süre için kiralayan bir mülk sahibi, kiracısı ile gerçekleştirmiş olduğu kira akdinde, kira bedelinde neye göre zam yapılacağı hakkında ilgili bir maddeye yer vermedi.

Ancak geçen bir yılın ardından Üretici Fiyat Endeksine göre kira zammı uygulamayı talep eden mülk sahibi, kiracının bu zam oranını ödemeyi reddetmesi üzerine evi boşalması adına mahkemeye müracaat etti. Mülk sahibi, davalının kira bedelinde artışa gitmediğini, yıllık olarak ödenen farkın ödenmesi adına ihtarname iletildiğini, fakat buna rağmen kiracının bu farkı ödemeye yanaşmadığını iddia ederek, kiracının temerrütten ötürü tahliyesine karar verilmesini mahkemeden talep etti. Kiracı ise savunmasında, kira sözleşmesinde bunun ile alakalı olarak herhangi bir maddenin bulunmadığını, dolayısıyla davanın reddedilmesini talep etti.

Yargıtay Mahkemenin Kararını Bozdu

Yerköy Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından, kiracının tahliyesine karar verilirken, kiracı bu kararı temyiz etti. Bunun üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kiracıların yararına bir karar vererek, yerel mahkemenin kararını bozdu.

Söz konusu kararda, kira sözleşmesinin sonlandırılma nedenlerden birinin kiracının temerrüdü olduğu ve kira bedelini ödenmemesi ya da geç ödenmesi halinde sözleşmenin feshedilmesinin şeklinin ve şartlarının Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği ifade edildi.

Bunun ile beraber sözleşmede kira artış oranına dair herhangi bir madde yer almamasını ve davacının ÜFE’ye göre artış yapılabileceğini ispat edememesi nedeniyle, sözleşmedeki 350 TL kira bedelinin kabulü gerektiği belirtildi. Hal böyle olunca, mahkeme tarafından davanın reddine karar verilmesi gerekirken onaylandığı, yazılı biçimde karar verilmesinin doğru bulunmadığı ve bozulduğu da ifade edildi.

Bir ev sahibi ya da dükkan sahibi ile kiracısı arasındaki ilişkiyi düzenleyecek olan kanun Borçlar Kanunu’dur. Bahsi geçen bu kanuna göre; bir mülk sahibinin kiracısından alacağı depozito ya da yapacağı kira artışı için kanun tarafından belirlenen bir sınır mevcuttur. Kira artışları Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay düzenli olara açıklanan ÜFE oranlarına göre belirlenir. Fakat kira sözleşmesi yapılırken ödenen depozitonun nerede tutulması gerektiği hakkında net bir bilgi bulunmuyor.

En Fazla 3 Aylık Kira Alınabilir

Borçlar Kanunu’nda yer alan ilgili maddeye göre, depozito için koyulan maksimum sınır 3 aylık kira bedelinin aşmamak sureti iledir. Örnek ile anlatılacak olursa, bir aylık kira bedeli 1000 TL olan bir konut için mülk sahibi en fazla 3000 TL depozito talep edebiliyor. Genellikle mülk sahipleri 1 ya da 2 aylık kira bedeli kadar depozito talep ederken, kiracı tarafından verilen bu depozitonun nerde tutulması gerektiği de büyük önem taşıyor. Kanun koyucu ise bu konu kiracıyı koruyacak hükümler getiriyor.

Bahsi geçen bu depozito, kiracı tarafından mülk sahibine güven verebilmek maksadıyla veriliyor. Söz konusu olan bu güvence parası ise, kiracı ve mülk sahibinin ortak olarak açmış oldukları banka hesabında tutulması gerekiyor. Böylelikle banka hesabında bulunan bu para ancak her iki tarafın izni ya da netleşmiş olan bir icra takibi ve mahkeme kararı ile geri iade edilebiliyor.

Paranız Yanmasın

Öte yandan depozitonun bankada muhafaza edilmesi, süre içerisinden enflasyondan dolayı oluşacak herhangi bir değer kaybını da engellemiş oluyor. Yani 10 sene sonrasında kiracı mülkten ayrıldığında, bankaya yatırmış olduğu bu depozito pul olmaktan kurtulmuş oluyor. Bu nedenle de 2 – 3 bin TL’lik depozitonuzun yanmaması adına kira sözleşmesinin başında paranızı banka hesabına yatırmanız gerekiyor.

Bu sözleşmenin içeriğinde kiranın süresi, bedeli, zam oranı, kira ödemesinin aylık olarak yapılacağı tarih ve kiracıya bırakılan demişbaşlar gibi bir takım maddeler bulunur.

Bir taşınmaz mal için imzalanan sözleşmeler genellikle 1 yıllık olarak yapılır. Her iki taraf arasında herhangi bir tahliye kararı alınmadığı takdirde de böylece devam eder. Sözleşmenin yenilenmesi ya da mülk sahibinin kiracıdan boşaltmayı talep etmesi halinde ise, kiracı verilen süre zarfı içerisinde taşınmazı boşaltması gerekir.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolduğunda Ne Olur?

Kira sözleşmesi, diğer adı ile kira kontratı, taşınmaz mal sahibinin mülkünün, belli bir bedel karşılığında kullanım haklarını bir başkasına devrettiğini ispat eden yazılı bir belge niteliğindendir. Bu sözleşmeler belirlene bir süre için yapılır. Bu süre dolduğunda kiracı ve mal sahibi ya kendi aralarında anlaşarak sözleşmeyi yeniler ya da kiracı – mal sahibinin talebi üzerine kiralanan mülk boşaltır. Fakat kiralama işleminin başında imzalanan sözleşmede mülkün teslim edilmesine yönelik herhangi bir madde bulunmuyorsa, sözleşme yenilenmediğinde de uygulanmaya devam eder.

Eğer ki sözleşmede taşınmazın teslim edileceği tarih belirtilmemiş ve süre dolduğunda kira ilişkisinin sürdürüleceğine dair bir anlaşma yapılmamışsa, kiracı süre bitiminde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Kiracının bu şarta uymaması halinde ise, mülk sahibi icra ya da dava yoluyla kira ilişkisinin bitirebilir.

 Kira Sözleşmesi Ne Gibi Durumlarda Feshedilir?

Kiralamaya yönelik tüm incelemeler 2011 yılında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’na göre yapılır. Bahsi geçen bu kanuna göre, kiracının kirasını ödememesi durumunda mülk sahibi yazılı olarsak 30 gün süre tanır. Eğer o sürede de kiracı ödeme yapmazsa, mülk sahibi sözleşmeyi fesih ederek mülkünün boşaltılmasını ister.

Veya her iki taraftan birinin kir ilişkisine zarar vermesi durumunda yasal süre neticesinde sözleşme feshedilir. Yine kiracının kira şartlarına uymaması durumunda da mülk sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Enflasyon rakamlarının açıklanmasıyla beraber, kiracısı olup zam yapacak ev sahipleri ve kirada oturup kirası zamlanacak olan vatandaşlar, açıklanan bu rakamlar ile hesaplama yaparak kira zammını uygulamaya koyacaklar.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından, bu yılın Kasım ayı enflasyon rakamlarının açıklanmasın ardından, Yİ – ÜFE, yani Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi ile beraber konut kira artış hesaplaması yapılır ve kira sözleşmesinde 2017’nin Kasım ayı başlangıç olarak kabul edilir. Bir sonraki yılda da uygulanacak olan kira artış oranları kira sözleşmesine kaydedilerek geçerli kılınır. Yapılan bu uygulamalar sayesinde, ev sahiplerinin kiracılarına uygulayacağı zam oranı Kasım 2017’den, Kasım 2018’e kadar belirlenmiş olur.

Kira Artış Oranı Neye Göre Hesaplanır?

Kira zammı 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunu’nda belirlenen esaslara göre hesaplanır. Söz konusu kanunun 344’üncü maddesinde belirtilen esaslara göre, kira kontratlarının yenilenmesi gereken ayda yapılacak olan zam, önceki yılın Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanmış olduğu ÜFE artış oranının üzerine çıkmayacak şekilde belirlenir.

Hesaplama Nasıl Yapılır?

Her ne kadar kira artış oranı hesaplaması Yeni Borçlar Kanunu’nda belirtilmese de, bu konuda Yargıtay tarafından verilen bir karar mevcut bulunuyor. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından alınan bu karara göre, kira artış oranları, bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksine (ÜFE), yani on iki aylık fiyat ortalamasına göre hesaplanması gerekiyor.

2017 Kasım Kira Artış Oranı

TÜİK’in bu sabah itibari ile açıklamış olduğu Ekim ayına yönelik rakamlar kira artış oranını belirleyecek. İçerisinde bulunduğumuz ay için ev sahipleri tarafından kiracılarına uygulanacak olan zam oranı, işte bu rakamlara göre belirlenecek…

Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) aylık olarak yüzde 1.71 oranında arttı.

Geride bıraktığımız Ekim ayında, Eylül ayına kıyasla yüzde 1.71, 2016 yılının Aralık ayına kıyasla yüzde 11.66, yüne 2016 yılının Ekim ayına kıyasla 17.28 ve son olarak 1 yıllık ortalamaya kıyasla 14.47 civarında artış yaşandı.

Ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralamış olduğu gayrimenkulü hangi tarihte boşaltacağına dair mülk sahibine bildirmek amacıyla imzalanan bir taahhütnamedir.

İşte tahliye taahhütnamesini açıkça tanımlayacak 5 soru ve cevap…

Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?

Bu taahhütname ile bir gayrimenkulü belirli bir süreliğine kiralayan kişi, gayrimenkulün sahibine mülkünü boşaltacağını tarihi belirtmiş olur.

Tahliye Taahhütnamesini Noterde İmzalanmak Zorunlu Mudur?

Söz konusu olan bu taahhütnameyi noter huzurunda imzalamak gibi bir zorunluluk yoktur. Fakat noterde huzurunda imzalanması, elbette ki her iki taraf açısından daha doğru bir seçenektir. Çünkü ilerde karşılaşılabilecek herhangi bir sorun durumunda noterde imzalanmış olan tahliye taahhütnamesinin ispat özelliği olacaktır.

Taahhütnamenin Geçerlilik Şartları Var Mıdır?

Tahliye taahhütnamesinin 3 adet geçerlilik şartı vardır. İlk kira sözleşmesi gerçekleştirildikten sonra verilmiş olması, yazılı bir şekilde hazırlanmış olması ve özgür irade sonucunda belirlenmiş olan bir başaltım tarihinin belirtilmiş olmasıdır.

İmzalanmış Olan Tahliye Taahhütnamesi İptal Etmek İçin Ne Yapmak Gerekir?

Geçerlilik şartlarına sahip olmaması durumunda tahliye taahhütnamesi hükmünü yitirmiş olur. Ayrıca taahhütnamenin baskı altında iken imzalanmış ve verilmiş olması da iptal nedeni olarak belirtiliyor.

Fakat baskı altında dahi olsa noter huzurunda imzalanıp verilmiş olan tahliye taahhütnamesi ne yazık ki geçersiz olmuyor. Mahkeme, noter huzurunda düzenlenmiş olan bu taahhütnamelere yönelik olan iddiaları dinlemiyor.

Tahliye Taahhütnamesi İçin Mahkemeye Başvurulabilir Mi?

Taşınmaz malı kiralayan kişi kendi ihtiyacı adına, ancak kiralama süresinin bitiminin ardından 6570 Sayılı Yasa ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeye başvurup dava açabiliyor.  Bunun için de kira sözleşmesinin bitiminin ardından ilk 1 aylık süre zarfı içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabiliyor.

Her ay, Reidin tarafından hazırlanan endeksler, Temmuz ayı içerisinden İstanbul’da yer alan konutların satış ve kiralama fiyatlarında ilk defa gerileme olduğunu ortaya çıkarttı. 6.5 yıl sonra gelen bu gerileme; ev sahiplerini memnun eder mi bilinmez ama ev kiralayacakların ve yeni ev satın alacakların yüzünü güldüreceği kesin.

2016 yılının aynı dönemine oranla İstanbul’da yer alan konut fiyatlarında yüzde 0,7’lik olduğu ortaya çıktı. 2009 yılının Aralık ayından bu yana geçen süreçte ilk defa İstanbul’da konut kira fiyatlarında bir azalma yaşandı.

2009 Yılından Beri İlk Gerileme!

İstanbul’da yer alan konutların kiralama fiyatlarında 2009 yılının Aralık ayından bu güne kadar gelen süreçte sürekli olarak bir yükselme alışkanlığı hakimdi. Bu yükseliş ivmesi, Temmuz ayı itibariyle düşüşe geçti.

2009 yılından bu yana kadar geçen sürede en düşük seviyeye yaklaşan fiyat artışı, artık mevduatın da gerisine düştü. Aynı zamanda uzmanlar, son 14 yıl içerisinde Anadolu’da yer alan şehirlerdeki kira ücretlerinin İstanbul’dan çok yukarıda bir artış yaşadığını ortaya çıkarttı.

Bayburt’ta Kiralar %4.228 Arttı!

Bu süreç zarfında İstanbul’da yer alan konutlardaki kira ücreti artışı yüzde 357 olarak belirlenirken bu rakam Bayburt için yüzde 4 bin 228’e kadar çıkmış oldu. Dönem içerisindeki enflasyon oranı yüzde 532 olurken, İstanbul’daki konut kira fiyatlarının enflasyonun da altında bir artış yaşadığı ortaya çıktı.

Buna misal verecek olursak, kira ödemesini gerçekleştirmeyenler, evi aldığı gibi teslim etmeyenler, komşularına rahatsızlık verenler, olması gerektiğinden fazla nüfus ile evde yaşayanlar gibi…

Söz konusu olan bu durumlar ne yazık ki bu sektörün acı gerçekleri arasında yer alıyor. Her ne kadar bu gibi olumsuz durumlar tamamen ortadan kaldırılamasa da en azından en aza indirebilmek için bir takım hususlara dikkat edilebilir.

İşte En Doğru Kiracı Seçimi Yapmanın 4 Püf Noktası…

Kirayı Ödeyebilme Oranını Hesaplayın

Evinizi ya da dükkânınızı kiraya verirken seçeceğiniz kiracının kira bedelini karşılayıp karşılayamayacağını bir şekilde analiz etmeniz gerekiyor. Normalde yurtdışında maaş/kira oranı hesaplamaları göz önünde bulunarak kiracı seçimi gerçekleştirilir. Söz konusu olan bu hesaplamaya göre kiracının maaşı, kira bedelinin 3 katına denk gelir.

Kira Ödemesinin Zamanında Gerçekleştirebilecek Kiracılar Seçin

Kira gelirinizi bir ödeme noktasına bağladıysanız, kiranın zamanında ödenmemesi sizi bir hayli zor duruma sokacaktır. Bu gibi durumlarla karşılaşmamak için mülk sahibi olanlar genellikle memur kiracısı olsun parası zamanında ödensin isterler. Fakat bu meslek grupları ile alakalı olmayıp daha çok kişilik ile alakalı olan bir durumdur. Bu nedenle mülkünüze bakmaya gelen kiracı için anlaşma yapmadan önce bu durumu net bir dille izah etmeniz gerekir. Böylelikle birçok kiracıyı daha ilk görüşmede eleyebilirsiniz.

İşyerinde ve Çalışma Ortamında Tutarlı Olan Kiracılar Tercih Edin

Bu sektörde tecrübe birikimi olan tüm emlakçılar, mülkün kiraya verileceği kişi hakkında nerede çalıştığı ne kadar süredir çalışıyor olduğu üzerine bilgi edinirler. Eğer ki kiracı adayı sık iş değiştiren ve çalışma hayatında pek tutarlı olmayan biriyse, eviniz için de aynı tutarsızlığı gösterecektir. Bu nedenle adayınız ile ilk görüşme esnasında bu bilgileri edinebilir ve ona göre hareket edebilirsini.

Kiracınızın Titiz Olmasına Dikkat Edin 

Eğer ki mülkünüzü nasıl kiraya verdiyseniz, kiracı boşaltırken de aynı şekilde teslim almak istiyorsanız kiracınızın titiz, düzenli ve malına önem veren kişiler olmasına özen göstermelisiniz. Eğer ki kiracınıza bu konuda güvenmiyorsanız da, kira sözleşmesine tüm ince ayrıntıları not edip o şekilde imzalatmalısınız.

Ev ya da dükkanınızı kiraya vereceğiniz zaman bu 4 önemli maddeyi göz önünde bulundurarak tercih yaparsanız, pişmanlık yaşamazsınız.

Kiralanan konutlarda, ev sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde uygulanacak kira zammı yönelik bir takım anlaşmaları, yasal olarak geçen kira yılında üretici fiyat endeksi artışını göz önünde bulundurarak, bu artışı geçmemek şartı ile geçerli sayılıyor.

Konut sahibi ve kiracı arasında bu konu üzerine herhangi bir anlaşma yapılmaması halinde, kira ücreti, bir önceki kira yılı içerisinde üretici fiyat endeksinde ki yükseliş baz alınarak, bu yükselişi geçmeyecek şekilde hakim tarafından, konut sahibi de göz önünde bulundurularak hakkaniyet içerisinde belirlenir.

Ayrıca hemen hemen her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından bu artış oranları açıklanıyor. İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt içi Fiyat Endeksi (ÜFE) oranlarında 12 ayın ortalaması göz önünde bulundurularak, bir artış gerçekleştiriliyor.

Konut Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

Yurt içi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ – ÜFE) 2016 yılının Şubat ayı içerisinde, bir önceki Ocak ayına nazaran yüzde 0,20 civarında bir düşüş görmüş, 2015 yılının Aralık ayına nazaransa, yüzde 0,34 oranında bir artış görmüştü. Bununla birlikte bir önceki yılın Aralık ayında ise, yüzde 4,47 civarında artış ile 12 ayın ortalaması olarak yüzde 5,61 civarında artış görmüştü.

Kira zammı hesaplamasını kısaca bir örnekle anlatacak olursak da, kira bedeli 1000 Türk Lirası olan bir konut için, 2016 yılının Mart ayında yenilenen kira sözleşmesi ile kira ücretine yüzde 5,61 oranında zam yapılması gerekiyor. Bu hesaplamalara göre ise, kiracının yenilenen bu kira döneminde, artık 1056,1 Türk Lirası kira bedeli ödemeye başlaması gerekiyor.

Bunu bir örnek ile açıklayacak olursak, hisseli bir taşınmaz malın satış aşamasında, hissedarlar arasında bir anlaşma yapılaması gibi durumlarda, ortaklığın giderilmesi adına dava açılabilir. Açılmış olan bu dava neticesinde hisseli olan taşınmaz mal satılarak elde edilmiş olan kazanç, ortaklar arasında hisseleri kadar paylaştırılır.

Hisseli Bir Dükkanı Kiraya Verebilmek Mümkün Müdür?

Pay ve paydaşlarının çoğunluğunun karar vermesi halinde elbette ki bir hisseli dükkanı kiraya verilebilmek mümkün oluyor. Yargıtay tarafından verilmiş olan birden fazla içtihatta, pay ve paydaşlarının çoğunluğunun kararı ve rızası olmadan yapılmış olan kira sözleşmelerini geçersiz kıldığı görülüyor.

Buna rağmen pay ve paydaşların çoğunluk kararı olmadan, bazı paydaşlar tarafından dükkan için yapılan kira sözleşmeleri, borç doğurucu bir işlem nitelinde geçerli sayılabiliyor.

Bunların yanı sıra Yargıyat bir de, bu şekilde yapılmış olan kira akdine uzun süre itirazda bulunmayan ve hatta bununla birlikte bu sözleşmeyi kabul edercesine kiradan pay isteyen paydaşların kira sözleşmesine icazet vermiş olduklarını var sayıyor.

Bu şekilde kiraya verilmiş olan hisseli dükkanın kira kontratında da, hissedarların her birinin kira gelirinden kendi payına düşen haklarını talep etme şansı da bulunuyor.

Gösterilmiş olan bir karar örneğinde, bir ya da birden fazla hissedarla yapılmış olan kira sözleşmesi, diğer hissedar ya da hissedarların açık izni ile geçerlilik bulabilir. Müşterek olan bu dükkanın, herhangi bir hissedarı tarafından kiraya verilmesi halinde de, diğer hissedarın kendi payına düşen kira gelirini, dükkanın kiracısından istemesine de mani olamaz.

Öncelikle ev, arsa, iş yeri gibi bir gayrimenkulün kullanım hakkının gayrimenkul sahibi tarafından başka bir kimseye belli bir süre için para karşılığında vermesine kiralama denir. Mal sahibinin bu süre içinde kiracısından aldığı ücrete ise kira adı verilmektedir. Ev sahibi (ya da mal sahibi) ile kiracısı arasında, kiralama süresinin, ödeme tutarı ve biçiminin, kullanım koşullarını ve kira anlaşmasını feshedecek konuların yer aldığı bir sözleşme yapılır. Kira sözleşmesi yapan her iki taraf bu vesileyle de kanunda düzenlenmiş olan hak ve sorumluluklardan faydalanır.

Ne Kadar Az Olursa Olsun Banka Aracılığı ile Kira Ödemesi Yapılmalı!

Bir ev, arsa veya iş yerinin kiralanması halinde konumuz olan kiranın nereye ödenmesi gerektiğini Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde bildirilmişti. 29 Temmuz 2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 268 sayılı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde, belirenmiş olan limitin üstünde olan tüm gayrimenkul kiralarının banka aracılığı ile ödenmesi gerektiği bildirilmişti. Bu limitin altına olan kira bedellerinin ödemesinin ise elden gerçekleştirileceği duyurulmuştu. Ancak yayımlanmış olan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde, iş yeri kira bedelleri için herhangi bir üst limit belirtilmemiş, kira ödemesi ne kadar az ya da çok olursa olsun, banka aracılığı ile ödenmesi gerektiği bildirilmişti.

Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde bildirilmiş olan esaslara göre, ev kiralarında, her konut için bir ayda 500 Türk Lirası ve üzeri kira geliri olanların, iş yeri kiralarında ise her iş yerini kiraya verenlerin ve onların kiracılarının ödeme ve tahsilatlarını, 1 Kasım 2008’den itibaren bankalar ya da Posta ve Teşkilat Genel Müdürlüğünün düzenlemiş olduğu belgelerle yapılması zorunlu kılınmıştır.

Kısaca söz konusu kanuna göre, ev kiralamış olan kiracılar, eğer kira bedeli 500 Türk Lirasının üzerindeyse ödemelerini banka üzerinden gerçekleştirecekler. İş yeri kiralayan kiracılar ise, kira bedelleri ne kadar olursa olsun her zaman ödemelerini banka üzerinden gerçekleştirecekler.

Kiracının ile ev sahibinin hakları ve sorumlulukları ise Türk Borçlar Kanununda yer alıyor. Bu kanunda yer alan esaslara göre sözleşme imzalayan her iki tarafında birbirine karşı sorumluluklarını yerine getirmesi gerekli görülüyor. Yine bu kanuna göre kiracının hakları olduğu gibi, ev sahibinin hakları da mevcut bulunuyor.

Ev Sahibinin Kiracı Üzerindeki Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanununda yer alan maddelere göre, ev sahibinin kiraya vermiş olduğu mülkünü, kiracıya uygun ve temiz bir şekilde teslim etme zorunluluğu vardır. Yani mülk sahibinin, iş yeri olarak kiraya verilecekse iş yerine uygun olarak ya da ev olarak kiraya verilecekse yaşamaya uygun bir alan olarak kiracıya teslim etmesi gerekiyor.

Eğer ev sahibi kiracısına yanlış ve eksik bir bilgi vermiş olursa ya da taşınmazını kusurlu olarak teslim ederse, kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı olduğu gibi, yapılacak olan masrafların bedelini de kira bedelinden düşürülmesini talep etme hakkı vardır. Ev sahibi de daha önce eksik bilgi verdiğinden dolayı kiracının bu talebine razı olmak zorundadır. Ayrıca kiracı, borcunu kira süresi içerisinde ödemezse, kiraya verenin 30 gün sonrasında borcu ödemesi için ihtarname gönderme hakkı bulunuyor. Eğer kiracı ihtar süresi içerisinde de borcunu ödemezse kiraya veren, kiracıyı bu süre sonunda tahliye edebiliyor.

Türk Borçları Kanununda yer esaslardan bir diğerinde ise kiracının, kiraladığı mülke zarar vermeme ve komşularına da rahatsızlık vermeme gibi zorunlulukları bulunuyor. Kiracının aidatını ödememesi, komşuluk haklarına riayet etmemesi ya da kira borcunu ödememesi gibi birçok durumda, kiraya verenin kiracısına ihtar çekme hakkı bulunuyor. Buna rağmen kiracının, bunun aksini işlemeye devam etmesi halinde, tahliye edilmesine neden olabiliyor. Kira sözleşmesi sona erdiği zaman kiracı, kiraladığı mülkü nasıl teslim aldıysa o şekilde de teslim etmek zorundadır. Bu kanunu yerine getirmeyen kiracıya, kirayı veren maddi tazminat davası açabilir.

Ayrıca kiraya verilen taşınmazın sahibi, birinci dereceden yakın akrabalarının ya da kendisinin o konuta ihtiyacı olması, eve taşındıktan sonra kiracının tahliye taahhüdünü imzalamış olması gibi haklı durumlarda kiracıya tahliye davası açabilir.

Aynı zamanda ev sahibi kiracıya, kira tespit davaları da açabiliyor. Bu davayı açabilmek için kiraya verilen evin değerinde bir artışın olması yeterlidir. Bunun sonucunda dava, Türk Borçlar kanunu esaslara uygun olarak yürütülebilir.

Günümüzde kiracıların kira ödemesini yapmaması, ev sahibi (ya da mülk sahipleri) için büyük sorun teşkil etmektedir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı İçin Neler Yapılabilir?

Ödeme yapmayan kiracıya karşı izlenilmesi gereken yöntemlerden biri noter vasıtasıyla birinci haklı ihtarname çekilmesidir. Bu ihtarname ile kiracıya 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi için süre tanınır. Eğer bu 30 günün sonunda hala kiracı borcunu ödemezse ikinci bir ihtarname çekilir. Bu iki ihtarın sonucunda kiracı yine ödemeyi gerçekleştirmemişse, ev sahibi kiracıyı tahliye için dava açma hakkına sahip olur.

İzlenebilecek diğer bir yol ise icra takibi ve tahliye edilmesini isteme yöntemidir. Bunun için öncelikle bir icra takibi başlatılması gereklidir. Bu işleme uygulamada 7 – 30 adı verilir. Kiracı icra takibinin eline ulaşması halinde 7 gün içerisinde itiraz etmesi ve ya 30 gün içerisinde de kira borcunu ödemesi gerekir. Bunu yapmayan kiracılar için yine ev sahibine tahliye davası açma hakkı doğar. Ayrıca bu yolla ev sahibi kira ödemesini de haciz yoluyla alabilir. Normal şartlarda mahkemeler, olağanüstü bir durum olmadığı sürece ilk celsede kiracının tahliye edilmesine hükmeder. Bu süreç yaklaşık olarak 3 – 4 ay gibi bir zaman alır.

Kiracının borcunu ödememesi durumunda izlenebilecek başka bir yöntem, hiç ihtarname çekilmeden direkt olarak icra takibi başlatılmasıdır. Bu durumda İcra Dairesi kiracıya direkt olarak icra yolu ile borç ödeme emri gönderir. Emir kiracının eline ulaştıktan sonra kiracıya yine 30 gün mühlet verilir. Bu sürenin sonunda kiracı borcunu ödemezse, ev sahibi tekrar İcra Dairesine giderek kiracı tarafından ödemenin gerçekleştirilmediğini ve evin tahliye edilmesini istediğini bildirir.

Eğer kiracının borcunu ödememesinde herhangi bir mağdur bahanesi yoksa İcra Dairesi paranın tahsilini ve evin tahliyesini gerçekleştirebilir. Ev sahibi bu gibi yöntemler izleyerek kirasını ödemeyen kiracıdan kira ödemesini alır ve kiracısını tahliye ettirebilir.

Ve bu yasal haklar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yer alıyor. Borçlar Kanununda yer alan bu kiracı hakları, Kiraz sözleşmesi adını alan kısımda düzenlenmiş olup, kanunda yeni bir düzenleme yapılana kadar geçerli kılınıyor. Türk Borçlar Kanununda yer alan bu esaslara göre her iki tarafta aykırı bir sözleşme düzenleyip işleme koyamıyor.

Muhtemel Hallerde Kanununda Tanınan Kiracı Hakları Nelerdir?

Öncelikle kiracıların en büyük korkusu olan tahliye konusuna değinecek olursak, kanunda yer alan esaslara göre, ev sahibi dilediği zaman kiracısını tahliye edemeyecek. Ev sahibinin tahliye edebilmesi için geçerli belli başlı şartlar oluşturulması gerekiyor. Bunun için gerekli olan şartlara örnek olarak da ev sahibinin bir yakın akrabasının ya da kendisinin bu eve ihtiyacı olması halinde ya da kiracının oturduğu evi bir başkasının satın alması halinde o kişinin ihtiyacı olması gibi örnekler gösterebiliriz.

Ayrıca ev sahibi kiracısını sözleşme tarihi bitmeden evden çıkaramıyor. Hatta sözleşme bitimine 1 ay kala mülk sahibinin ihtarnamede bulunmaması halinde, sözleşme kendi kendine 1 yıllık olmak üzere yenileniyor.

Diğer Kiracı Hakları

Bunu yanı sıra kiracı, kiraladığı yerin bir kusuru – ayıbı ya da eksiğini ev sahibinin belirlenen süre içerisinde gidermesini isteyebilir.  Ev sahibi belirlenen süre içerisinde kusuru gidermezse, kiracı kusuru kendisi giderebilir ve yapmış olduğu masrafları kira bedelinden düşürebilir. Öte yandan kiracı, kiralanan yerin kusursuz – ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini de talep edebilir.

Kiracının sahip olduğu bir diğer hakkı da, mülk sahibini zarara sokmaması şartıyla, kiraladığı yeri bir başkasına devredebilir ya da kısmen bir başkasına kiraya verebilir. Mülk sahibinin buna itiraz etme hakkı yoktur.

Ayrıca kiralanan yerde bulunan demirbaş listesinde yer alan şeylerin tadilatını ev sahibi karşılamak zorunda. Fakat kiracı, kiraladığı yeri kendi istediği gibi dizayn etmek isterse, bunun masraflarını da kendisi karşılar.

Ev sahibi kiracıdan, kira bedeli ve yan giderler dışında (asansör masrafı, apartman aidatı gibi) başka bir ödeme talep edemez. Bundan başka bir diğer hak da kiracı, kiraladığı mülkten yeteri kadar faydalanamaması halinde veya evin sorunları olması halinde, bunları gerekçe göstererek sözleşme süresi dolmadan kiraladığı yerden ayrılabilir.

Ev sahibi, sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu (depozito) getirmişse, bu güvence borcu olarak 3 aylık kira bedelinden fazlasını isteyemez. Ayrıca Türk Borçlar Kanununda yer alan bu esaslara göre kiracı, depozito ödemesini bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır ve banka bu depozitoyu her iki tarafın rızası halinde de geri ödeyebilir. Bu demek oluyor ki kiracı, sözleşmesi bittiği zaman ya da haklı gerekçelerde kiralanandan ayrılmak istediği zaman, kiralananı teslim aldığı gibi teslim etmesi halinde ödediği depozitoyu geri alabilir.

Kiracının haklarından bir başkası da kiracı, kiraladığı taşınmazı geri teslim edeceği zaman, mülk sahibi kiralanan yeri kontrol etmek ve kiracı tarafından kaynaklandığını gördüğü hasarları yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Mülk sahibi bu bildirimde bulunmadığı taktirde, kiracı her türlü masraf ve sorumluluktan muaf görülür.