Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVİMER) tarafından emlak sektöründe mevcut bulunan nitelikli konut açığını kapatabilmek adına geliştirilmiş olan Tapusor programının “Yatırım Nereye”projesi dahilinde kazanılan datalardan yola çıkılarak hazırlanan “2017 Yılı Konut Sektörü Kiralama ve Satın Alma İşlemleri” konulu araştırma raporunun bir değeri de yayınlandı.

2017’den En Çok Konut Esenyut’tan Kiralandı

Yayınlanan söz konusu bu rapora göre, 2017 yılında İstanbul çapında 252 bin 223 konut kiralaması gerçekleştirilirken, bahsi geçen bu kiralamalarda 24 bin 690 konut kiralama işlemi ile ilk sırada Esenyurt’un oldu.

2017 yılında kiralanan konut sayısında 13 bin 782 adet kiralama ile Esenyurt’tan sonra Sarıyer gelirken, Sarıyer’den sonra ise sırası ile 11 bin 440 konutla Şişli, 9 bin 938 konutla da Ümraniye geldi. Ayrıca Pendik’te 9 bin 727 konut, Kağıthane’de 9 bin 302 konut, Kadıköy’de 8 bin 501 konut, Başakşehir 8 bin 480 konut ve Sancaktepe 7 bin 461 konut kiralaması ile listenin ilk 10’unun yerini aldı.

Öte yandna yine yapılan bu araştırmaya göre kent genelinde gerçekleştirilen söz konusu bu kiralama işlemleri adına aylık olarak 650 milyon TL, yıllık olarak da 7 milyar 800 milyon TL civarında ödeme gerçekleştirildi.

En Fazla Kira Bedeli Beşiktaş’tan Alındı

2017 yılında ödemesi gerçekleştirilen en fazla konut kirası ödemesi gerçekleştirilen ilçelerin başında aylık bazda 171 milyon 456 bin TL ile Beşiktaş yer alırken, 83 milyon 617 bin TL ile de Kadıköy yer aldı.

Tapusor Genel Koordinatörü Ömer Türkoğlu konuya ilişkin yapmış olduğu değerlendirmesinde bütün bu mesken kiralama işlemlerinde sağlanan aracılık hizmetlerinin ortalamasının, genel olarak dile getirilen ortalamanın altında kaldığını ve bir aylık kira bedelinin de altında olduğunu ifade etti. Buna göre tahmin edilen ortalamanın da 409 milyon 500 bin TL civarında olduğu öngörüsünün mevcut olduğunu da açıklamalarına ekledi.

Fakat bazen böyle durumlarda işler yolunda gitmeyebilir ve ev geçindirme yükü paylaşılan ev arkadaşı kirayı dahi ödemeyebilir. Böyle bir durum karşısında yapılması gereken şey ev arkadaşına kirayı aksatmaması konusunda ince mesajlar vermektir.

Bunu bir örnek ile anlatacak olursak, eğer ki ev arkadaşı ödemeleri geciktirmeyi bir adet haline getirmişse ya da kısa süre önce işten çıkmış, maddi bakımdan dert yakınıyorsa, garanti sağlayabilmeniz için kira sözleşmesini ona imzalatmanız gerekir. Çünkü kira sözleşmesinde sizin imzanız varsa, ev arkadaşınız buna güveniyor olabilir. Bu gibi durumlarda en kesin ve garantili yöntem ise ortak olarak bir kira sözleşmesi yapmaktır. Böylelikle her iki tarafta, kiradan dolayı eşit yükümlülüklere sahip olur.

Sözleşmeyi ortak imzaladığınız halde ev arkadaşınız ödemeleri aksatmaya devam ederse, bu durumda önce konuşmanız gerekir. Bu da işe yaramadığında derhal yasal yollara müracaat edebilirsiniz. Bu durumda da sözleşmede kefil gösterilmişse, ev arkadaşınızın kefili, kiranın yarısını ödemek zorundadır.

Fakat bu durumda sözleşmede yalnızca sizin imzanız bulunuyorsa, o zaman durum biraz problemli olabilir. Bu durumda ödemesi gereken kira bedelini ev arkadaşınızdan şahsen istemeniz gerekecektir. Sözleşmede adı geçmediği için kendi geri çekebilme gibi bir durumla da karşılaşabileceğinizi unutmayın.

Ev arkadaşınızın kira ödememesi durumunda ne yapmanız gerektiğini kısaca özetleyecek olursak, öncelikle yakınınız olsun ya da olmasın oturup konuşmanız gerekir. Ödemeleri geciktirmesinin nedenini, bu durumun geçici olup olmadığını öğrenmelisiniz. Eğer ki geçici bir durumsa, ona biraz daha mühlet verebilirsiniz. Eğer aksini düşünüyorsanız da evleri ayırmayı teklif etmelisiniz. Ya da konuşmanız karşısında sert bir tepki ile karşılaşırsanız, vakit kaybetmeden yasal yollara başvurmalısınız.

Amortisman adı verilen konut yatırım geri dönüş süresi; bir gayrimenkul üzerine gerçekleştirilen yatırımın, yıllar içerisinde kazandırmış olduğu kira geliri sayesinde belirleniyor.

Söz konusu olan bu amortisman süresi hesabı, yatırımın mevcut değerinin aylık bazda kira gelirine bölünerek yapılır. Ayrıca bir yatırımın geri dönüş süresini, gayrimenkulün bulunduğu konumun hareketliliği, ulaşım üzerine gerçekleştirilen projeler, metrekare fiyatları ve yakınında bulunan hastane, üniversite gibi pek çok faktör etkiliyor.
Dolayısıyla karlı bir gayrimenkul yatırımında amortisman süresi  esas alınarak, daha çok kiralama oranlarının yüksek olduğu kesimler ve gayrimenkuller üzerinde yatırım yapılmalıdır.

Özellikle Ankara’da gayrimenkul üzerine yatırım gerçekleştirmek isteyenler daha çok konut yatırım geri dönüş sürelerinin en az olduğu kesimlere yöneliyorlar. İşte Ankara’nın en hızlı kazandıran o ilçeleri…

1. Altındağ

Ankara’nın en hızlı kazandıran ilçeleri listesinde ilk sırada yer alan Altındağ, 16 yıllık bir amortisman süresi ile zirveye oturuyor. Bu ilçede satışı gerçekleştirilen konutların ortalama fiyatı ise 133 bin 299 TL.

2. Etimesgut

18 yıllık konut yatırım geri dönüş süresi ile ikinci sırada Etimesgut yer alıyor. Bu ilçede satışı gerçekleştirilen konutların ortalama fiyatının ise 172 bin 404 TL olduğu söyleniyor.

3. Mamak

Listenin ilk 3’ünde yer alan Mamak ilçesi ise, Etimesgut gibi 18 yıllık bir geri dönüş süresi ile karşımıza çıkıyor. Mamak’ta konut satışlarının ortalama fiyatı ise 96 ile 157 bin TL arasında değişiklik gösteriyor.

4. Çankaya

Listenin dördüncü sırasında ise 19 yıllık geri dönüşüm süresi ile Çankaya yer alıyor. Burada gerçekleştirilen konut satışlarının ortalama fiyatının ise 233 bin 576 TL olduğu gözlemleniyor.

5. Gölbaşı ve Keçiören

Ankara’nın en hızlı kazandıran bir diğer ilçeleri ise Gölbaşı ve Keçiören’dir. 19 yıllık amortisman süresi olan bu ilçelerden Gölbaşı’ndaki ortalama satış fiyatı 146 ile 244 bin, Keçiören’deki ortalama satış fiyatı ise 105 ile 175 bin TL arasında değişiyor.

Konuya en iyi şekilde vakıf olabilmek adına ilk etapta ‘kiralama’ kelimesini tanımak ile başlayalım. Bir gayrimenkul üzerinde belirli bir süreçte, belirli şartlar altında ve bir bedel karşılığında geçici olarak kullanım hakkına sahip olma durumuna kiralama adı verilir.

Kiralama işleminde gerek mülk sahibinin, gerekse kiralayan kişinin tüm haklarını koruma altına almak esas alınır. Bu nedenle de her iki taraf, hakların yazılı olduğu bir kira sözleşmesi imzalar. İmzalanan bu sözleşme ile hem kiracı hem de mülk sahibi üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmek mecburiyetindedir.

Genellikle gayrimenkul kiralama işlemlerinde en çok merak edilen konular belli başlı konulara kısa kısa değinerek bilgi sahibi olmanızı sağlamaya çalışacağız.

Ortalama Kira Bedeli Nedir?

Bir konutun kira bedeli genellikle satış bedeli üzerinden hesaplama yapılarak belirlenir. Söz konusu olan oran 200’de 1 ya da 180’de 1 olacak şekilde gerçekleştirilir. Örneğin 250 bin TL’ye alınmış olan konut ortalama 1300 TL gibi bir bedel karşılığında kiraya verilebilir. Elbette ki bu oranlar, gayrimenkulün bulunduğu konuma göre de değişiklik gösterebilir.

Yıllık Kira Zammı Neye Göre Belirlenir?

Konut kira bedellerinde gerçekleştirilen zam, artışın gerçekleştirileceği aydan bir önceki ayın Üretici Fiyat Endeksi’nin bir yıllık ortalamasına göre hesaplanarak belirlenir. Mülk sahibi bu oranlara eşit ya da daha az bir oran ile zam yapabilir.

5 Yıllık Kiralamada Zam Nasıl Yapılır?

Eğer ki kira sözleşmesini 5 senelik olarak gerçekleştiriyorsanız ve 5 yılın ardından sözleşmeyi yenileme gibi bir durum söz konusu ise, yine kira zammı TÜFE oranına göre hesaplanarak belirlenir.

Yabancı Para Biriminden Kiralara Nasıl Zam Yapılır?

Kirala işleminin başında kira bedelinde yabancı para birimi olarak anlaşma sağlandıysa, mal sahibi 5 yıl zam yapamaz. 5 yılın sonunda ise zam, söz konusu para biriminin o günkü değerine göre yapılır.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Nedir?

Bazı mülk sahipleri kira ödemesi alamadığı zaman ceza ücreti talep edebilir ya da sonraki kiralarını peşin isteyebilir. Bunda herhangi bir kanuni hüküm söz konusu değildir.

Her ay, Reidin tarafından hazırlanan endeksler, Temmuz ayı içerisinden İstanbul’da yer alan konutların satış ve kiralama fiyatlarında ilk defa gerileme olduğunu ortaya çıkarttı. 6.5 yıl sonra gelen bu gerileme; ev sahiplerini memnun eder mi bilinmez ama ev kiralayacakların ve yeni ev satın alacakların yüzünü güldüreceği kesin.

2016 yılının aynı dönemine oranla İstanbul’da yer alan konut fiyatlarında yüzde 0,7’lik olduğu ortaya çıktı. 2009 yılının Aralık ayından bu yana geçen süreçte ilk defa İstanbul’da konut kira fiyatlarında bir azalma yaşandı.

2009 Yılından Beri İlk Gerileme!

İstanbul’da yer alan konutların kiralama fiyatlarında 2009 yılının Aralık ayından bu güne kadar gelen süreçte sürekli olarak bir yükselme alışkanlığı hakimdi. Bu yükseliş ivmesi, Temmuz ayı itibariyle düşüşe geçti.

2009 yılından bu yana kadar geçen sürede en düşük seviyeye yaklaşan fiyat artışı, artık mevduatın da gerisine düştü. Aynı zamanda uzmanlar, son 14 yıl içerisinde Anadolu’da yer alan şehirlerdeki kira ücretlerinin İstanbul’dan çok yukarıda bir artış yaşadığını ortaya çıkarttı.

Bayburt’ta Kiralar %4.228 Arttı!

Bu süreç zarfında İstanbul’da yer alan konutlardaki kira ücreti artışı yüzde 357 olarak belirlenirken bu rakam Bayburt için yüzde 4 bin 228’e kadar çıkmış oldu. Dönem içerisindeki enflasyon oranı yüzde 532 olurken, İstanbul’daki konut kira fiyatlarının enflasyonun da altında bir artış yaşadığı ortaya çıktı.