İmzalanan kira sözleşmesiyle birlikte, her iki tarafında kendisini yasal olarak güvence altına alması mümkün olacaktır. Bu sayede önümüzdeki günlerde eğer taraflar arasında bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, bu sözleşme sayesinde sorunların önüne geçilebilir.

2021 Kira Sözleşmesi Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmesi şartları Borçlar Kanunu’na göre hazırlanır. Bütün kira sözleşmelerinde aynı benzer maddeler bulunmaktadır.

• Kiralanan mülk kiraya verilemez, ortak aranamaz, devredilemez.
• Kiralanan mülkün başka bir amaç uğruna kullanılması mümkün değildir.
• Kiracının kendisi, eşi veya çocukları dışında kimse kalamaz.
• Yakıt ve bina masrafları, kiracı tarafından ödenir.
• Kiracı, mülkü özenle kullanmalıdır. Kiralayan kişide gerekli olan tüm onarımları kiracının uyarısından sonra on gün içinde yapmak durumundadır.
• Kiracı, üç günlük süre içinde aile beyannamesini mahalledeki muhtarlığa teslim edecektir.

2021 Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira sözleşmesi sırasında ortaya can sıkıcı sonuçların çıkmaması adına, kiracı olan kişiye tavsiye edilen bazı yöntemler bulunuyor. Bunlara dikkat edilmediği takdirde nadir de olsa, kiracının uzun süre boyunca başı ağrıyabilir.

Öncelikle kira sözleşmesini imzalamak için, kişinin gerçekten bu mülkün sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Aynı zamanda kira sözleşmesinde yer alan yerin doğruluğunu araştırmanız iyi olacaktır. Bina ve daire numarası gibi pek çok ayrıntı, kiracılar tarafından dikkatli olarak kontrol edilmesi gereken şeyler arasında bulunuyor. Kira artış bedeline dair detayları da bu sözleşme üzerinden belirtmekte fayda var. Hangi dönemler içinde, nasıl bir artış olacağı da kira sözleşmesi içinde belirtilmelidir.

Eğer mevcut durumdaysa kefillerin karşısında kira sözleşmesinin imzalanması tavsiye edilir. Bu sayede ortaya diğer zamanlara nazaran daha güvenilir bir durum çıkarılabilir.  Kira bedelinin kiraya veren kişinin banka hesabına hangi zamanlar arasında ödeneceği sözleşmede belirtilmelidir. Öte yandan havale ve EFT ücretlerinin de yine kiracı tarafından karşılanacağını bildirmek gerekir. Son olarak tarafınıza teslim edilen mülkün ne şartlarda size teslim edildiğini sözleşmede bildirmeniz çok iyi olacaktır. Zira depozito konusunda ortaya çıkan sonuçlar sözleşmede yer alan bu maddelere göre ortaya çıkar. Bu nedenle detaylı bir şekilde bu alanı doldurmanız ve buna göre sözleşmeyi imzalamanız konunun uzmanları tarafından tavsiye edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu olan bu durum karşısında, kira akdinde kira bedelini neye göre artırılacağına dair bir maddeye yer verilmemesinden ötürü, mülk sahibinin tek taraflı olarak Üretici Fiyat Endeksini (Yİ – ÜFE) esas alarak gerçekleştirmiş olduğu kira zammını ödemeyen kiracının tahliye edilemeyeceğin hükmetti.

Yozgat’ın Yerköy ilçesinde evini belli bir süre için kiralayan bir mülk sahibi, kiracısı ile gerçekleştirmiş olduğu kira akdinde, kira bedelinde neye göre zam yapılacağı hakkında ilgili bir maddeye yer vermedi.

Ancak geçen bir yılın ardından Üretici Fiyat Endeksine göre kira zammı uygulamayı talep eden mülk sahibi, kiracının bu zam oranını ödemeyi reddetmesi üzerine evi boşalması adına mahkemeye müracaat etti. Mülk sahibi, davalının kira bedelinde artışa gitmediğini, yıllık olarak ödenen farkın ödenmesi adına ihtarname iletildiğini, fakat buna rağmen kiracının bu farkı ödemeye yanaşmadığını iddia ederek, kiracının temerrütten ötürü tahliyesine karar verilmesini mahkemeden talep etti. Kiracı ise savunmasında, kira sözleşmesinde bunun ile alakalı olarak herhangi bir maddenin bulunmadığını, dolayısıyla davanın reddedilmesini talep etti.

Yargıtay Mahkemenin Kararını Bozdu

Yerköy Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından, kiracının tahliyesine karar verilirken, kiracı bu kararı temyiz etti. Bunun üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kiracıların yararına bir karar vererek, yerel mahkemenin kararını bozdu.

Söz konusu kararda, kira sözleşmesinin sonlandırılma nedenlerden birinin kiracının temerrüdü olduğu ve kira bedelini ödenmemesi ya da geç ödenmesi halinde sözleşmenin feshedilmesinin şeklinin ve şartlarının Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği ifade edildi.

Bunun ile beraber sözleşmede kira artış oranına dair herhangi bir madde yer almamasını ve davacının ÜFE’ye göre artış yapılabileceğini ispat edememesi nedeniyle, sözleşmedeki 350 TL kira bedelinin kabulü gerektiği belirtildi. Hal böyle olunca, mahkeme tarafından davanın reddine karar verilmesi gerekirken onaylandığı, yazılı biçimde karar verilmesinin doğru bulunmadığı ve bozulduğu da ifade edildi.

Bu sözleşmenin içeriğinde kiranın süresi, bedeli, zam oranı, kira ödemesinin aylık olarak yapılacağı tarih ve kiracıya bırakılan demişbaşlar gibi bir takım maddeler bulunur.

Bir taşınmaz mal için imzalanan sözleşmeler genellikle 1 yıllık olarak yapılır. Her iki taraf arasında herhangi bir tahliye kararı alınmadığı takdirde de böylece devam eder. Sözleşmenin yenilenmesi ya da mülk sahibinin kiracıdan boşaltmayı talep etmesi halinde ise, kiracı verilen süre zarfı içerisinde taşınmazı boşaltması gerekir.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolduğunda Ne Olur?

Kira sözleşmesi, diğer adı ile kira kontratı, taşınmaz mal sahibinin mülkünün, belli bir bedel karşılığında kullanım haklarını bir başkasına devrettiğini ispat eden yazılı bir belge niteliğindendir. Bu sözleşmeler belirlene bir süre için yapılır. Bu süre dolduğunda kiracı ve mal sahibi ya kendi aralarında anlaşarak sözleşmeyi yeniler ya da kiracı – mal sahibinin talebi üzerine kiralanan mülk boşaltır. Fakat kiralama işleminin başında imzalanan sözleşmede mülkün teslim edilmesine yönelik herhangi bir madde bulunmuyorsa, sözleşme yenilenmediğinde de uygulanmaya devam eder.

Eğer ki sözleşmede taşınmazın teslim edileceği tarih belirtilmemiş ve süre dolduğunda kira ilişkisinin sürdürüleceğine dair bir anlaşma yapılmamışsa, kiracı süre bitiminde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Kiracının bu şarta uymaması halinde ise, mülk sahibi icra ya da dava yoluyla kira ilişkisinin bitirebilir.

 Kira Sözleşmesi Ne Gibi Durumlarda Feshedilir?

Kiralamaya yönelik tüm incelemeler 2011 yılında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’na göre yapılır. Bahsi geçen bu kanuna göre, kiracının kirasını ödememesi durumunda mülk sahibi yazılı olarsak 30 gün süre tanır. Eğer o sürede de kiracı ödeme yapmazsa, mülk sahibi sözleşmeyi fesih ederek mülkünün boşaltılmasını ister.

Veya her iki taraftan birinin kir ilişkisine zarar vermesi durumunda yasal süre neticesinde sözleşme feshedilir. Yine kiracının kira şartlarına uymaması durumunda da mülk sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Kurumsal firmalarda ofis kiralama süreleri 5 yıl olduğundan dolayı genellikle kira sözleşmesi imzalandıktan sonra dosyalara kaldırılıyor. Üstelik bazen bazı firmalarda ofis kiralama işlemlerini yöneten ekipler işten çıkmış bile olabiliyor. Bu gibi durumlar da vaktinde gerekli işlemlerin yapılmaması sözleşmenin otomatik olarak uzatılması, fesih hakkının kaybı ve yeni kira döneminde fazladan zam uygulanması gibi problemlere neden olabiliyor.

Bir ofis için sözleşme süresi bittiğinde ya yeni bir ofise taşınmak ya da içerisinde bulunulan ofisin kira sözleşmesini yenilemek gerekir. İşte bu durumlarda işini kolaylaştırabilecek 5 kıymetli öneri…

1. Süreler

Bir ofis kiralandığı zaman sözleşme süresi, fesih bildirim ve uzatma bildirim gibi sürelerin önemli süreleri yakından tabi etmek gerekiyor. Yeni bir kiralama ya da kira uzatma işlemi için en doğru zaman sözleşme bitim tarihinden en az 8 – 9 ay öncesinde gerekli tedbiri almaktır.

2. Diğer Sözleşme Koşulları

Sözleşme süresi bittiğinde, uzaması halinde yeni dönem şartlarının ne zaman nasıl belirleneceği ya da tahliye işlemlerinin nasıl gerçekleştirileceği gibi koşullar taşınma planlaması yaparken size yardımcı olacaktır.

3. Danışman

Kiralama işlemini başında ya da yenileme işleminde gerekli olan en önemli şeylerden biri ideal bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmaktır. Bu kişiler yeni bina ve teknolojileri size gösterecek ve taşınma yada kira sözleşmesini yenileme kararı vermenize yardımcı olacaktır.

4. B Planı

Tüm alternatifleri değerlendirirken bir ofise karar vermeden önce B Planı yapmaya özen göstermelisiniz. Eğer ki yalnızca bir ofisi kiralamaya karar verirseniz, başka bir firmanın sizin tercih ettiğiniz ofisi kiralaması halinde açıkta kalabilir ve güç bir duruma düşebilirsiniz. Bu ve bunun gibi problemlerle karşılaşmamak adına mutlaka B Planı yapmalısınız.

5. Önce Teklif Alın

Ne iş yaparsanız yapın liste fiyatları üzerinden strateji yürütmeyin. Öncelikle teklif almaya bakın. Liste fiyatları genellikle istenilen bölgenin boyutu, katı ya da kiracının kim olacağı gibi etkenlere göre indirimli olarak gerçekleşebilir. Böylece kira rakamlarını önceden bilip ona göre karar verebilirsiniz.

Ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenleri bilmek kiracıların yaşayacakları çeşitli mağduriyetlerin de önüne geçer.

Kiralık Ev Ararken Dikkat Edilecekler

Günümüzde kiralık ev araştırmaları internetteki ilan sitelerinde ya da sokak sokak gezerek yapılır. Buradaki öncelikli şart kiralanacak olan konut nereden bulunmuş olunursa olunsun mutlaka gidilip görülmesi gerektiğidir. Böylece kiralanacak olan evin lokasyonu, çevresi, komşuları ve evin içi ile ilgili birçok ayrıntı hakkında da bilgi sahibi olunur. Kiralanacak evleri görmek ayrıca kiralık evler arasında karşılaştırma yapılmasına da imkan verir. Bu karşılaştırmanın detaylı olarak yapılabilmesi için her ev ile ilgili notlar alınmasında da fayda vardır.

Kiralık evi ister emlakçı ya da ev sahibinden kiralamak fark etmeksizin ilgili kişiye sorulmak istenen soruların önceden yazılması da gerekir. Böylece sonradan akla gelebilecek sorular da önceden sorulmuş olur. Bu sorular kiracının o evi kiralayıp kiralamayacağına karar vermesinde en önemli etkenlerdir.

Kiralık Evler Hakkında Sorulacak Sorular

Ev sahiplerinin kiracıları araştırması ne kadar araştırması gerekli ise; aynı hakka kiracılar da sahiptir. Bu sebeple aşağıdaki soruları sormak o kiralık ev ve ev sahibi hakkında bilgi edinilmesine yarar.

• Evi gösteren kişinin evin gerçek sahibi olup olmadığı sorulmalı ve tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir. Vekil kullanılan gayrimenkul işlemlerinde sözleşmeyi imzalayan kişinin ev sahibinin yasal vekili olması gerekir.
• Kiralanacak olan evin tapuda görülen ev ile aynı olup olmadığı teyit edilmelidir. Bu konuda yapılan sahtekarlıklar bulunmaktadır. Kiralarken yapılan sözleşmede belirtilen adres ile tapudaki adresin aynı olması önemlidir.
• Apartman yöneticisine ulaşılarak apartmanın ortak kullanım alanları, apartmanın aidatı, genel kurallar ile ilgili bilgi alınmalıdır.
• Kiralık olan konutun depreme dayanıklı olup olmadığı araştırılmalı, bu konu ile ilgili gerekli test belgeleri istenmelidir.
• Kira artış bedellerinin hangi aralıkta yapılacağı ve hangi oranda olacağı kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
• Kira kontratı kiralanacak olan evin sahibi ve kefiller huzurunda imzalanmalıdır.
• Kira sözleşmesinde ev sahibinin ve kiracının kimlik bilgilerinin doğru yazması teyit edilmelidir.
• Bankadan transfer edilen kira bedellerinde mutlaka açıklama olarak kira bedeli olduğu belirtilmelidir.
• Kiralık evdeki demirbaşlar kira sözleşmesine ayrıntılı olarak yazılmalıdır. Bu detaylar kiracının evi boşaltırken depozitosunu geri alabilmesi için önemlidir.
• Depozito ile ev kiralama durumunda depozitonun miktarı ve hangi şartlarda geri alınacağı kira sözleşmesinde bildirilmelidir.

1 Ocak 2011 tarihinde sahip olduğu mülkü kiraya veren bir mülk sahibinin, kiracıda biriken 30 bin Türk Lirası tutarındaki kirayı alamadığı sebebiyle kiracı hakkında icra takibi başlatması ile birlikte dava Gaziantep 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülmeye başlanıldı.

Gaziantep 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada icra takibine hem itiraz, hem de tahliye savunması yapan davalı kiracı, kira sözleşmesinde her sayfanın imzalı olmadığını, kaynağı belli olmayan başka bir kişinin arka sayfalara birer ön sayfa ekleyerek hazırlanan sözleşmeden haberdar olmadığını, bu sebepten de borcu kabul etmediğini aktardı.

Yapılan bu itiraz sonrasında mahkeme de icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasına ve mülk sahibinin tahliye istemeyeceğine de hüküm getirdi. Alacaklı ile borçlu arasında yer alan kira sözleşmesinin bulunduğu bir belgenin ibraz edilmemesi sebebiyle davanın reddine karar verilmesi sonrasında davacı mülk sahibi temyize giderek, dosyayı Yargıtay’a iletti.

Yargıtay’dan Emsal Karar Çıktı!

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bahsi geçen dava için, davalı tarafın davaya konu olan kira sözleşmesindeki imzasını inkâr etmediğini belirterek emsal bir karara vardı. Kira sözleşmesinde davalı tarafın (kiracının) imzası bulunan başka bir belge ile oluşturulduğunu iddia ettiğini hatırlatan Yargıtay, kira sözleşmesinin ön sayfasında davalı tarafın imzasının olmamasına rağmen ön sayfaya yer alan metin ve içeriklerin anlamlı ve devam eden maddeler halinde bir bütünlük taşıması sebebiyle, çok sayfalı yazılı sözleşmelerin tüm sayfalarında imzanın bulunması zorunluluğu olmadığını açıkladı.

Yargıtay tarafından alınan bu kararın emsal olması göz önüne alındığında günümüzde hem ev sahipleri, hem de kiracılar için yeni bir durum ortaya çıkmış oldu. Kira sözleşmesinin hazırlanma aşamasında çok sayfalı sözleşmelerin her sayfasına imza atılma zorunluluğunu ortadan kaldıran Yargıtay kararı, bahsi geçen sebep ile mağdur olan kiracı ya da ev sahipleri için de yeni bir yol açmış oldu.

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ile birlikte Eylül ayı içerisinde kira kontratını yenileyecek olan kiracılara ev sahipleri tarafından uygulanacak kira zammı belirlendi. Bir önceki sözleşme tarihinde mevcut olan üretici fiyat endeksinde yaşanan artışı geçmemek koşulu ile uygulanabilen kira zam oranı, kiracı ile ev sahibi arasında bir anlaşmanın yapılmamış olması halinde kira bedelinin üretici fiyat endeksinden az olacak bir oranda zamlanması uygun olarak belirtiliyor.

2017 Eylül Kira Zammı Oranları

Yurt içi üretici fiyat endeksi olan Yİ-ÜFE, 2017 yılının Ağustos ayı itibariyle, Temmuz ayına oranla yüzde 0,85 oranında, 2016 yılının Aralık ayına oranla ise yüzde 9,52 oranında artış gösterdi. 2017 Yılının Ağustos ayı ile 2016 yılının Ağustos ayı karşılaştırıldığında ise yüzde 16,34’lük bir artış, on iki aylık ortalamalar göz önüne alındığında ise yüzde 12,05’lik bir artış söz konusu.

Bu veriler göz önüne alınarak kira zam oranı hesaplandığında ise Eylül ayı içerisinde kira kontratını yenileyen kiracılar için en fazla yüzde 12,05 oranında zam uygulaması gerçekleştirilebilecek.

Örnek Kira Zammı Hesaplaması

Kira kontratının 2017’nin Eylül ayı itibariyle sonlanması ile birlikte yeni kontrat imzalayacak olan kiracılara, ev sahipleri tarafından uygulanabilecek maksimum kira zammı oranı yüzde 12,05 oranında gerçekleşecek. Bu oran ile birlikte mevcut kira bedeli 1.000 Türk Lirası olan kiracılara yapılacak zam 120,5 Türk Lirası’na tekabül etmek ile birlikte yeni dönemde kira bedeli 1.120,5 Türk Lirası’na çıkacak. Mevcut Kira bedeli 1.500 Türk Lirası olan kiracıların yeni dönemde ödeyecekleri kira tutarı ise 1.680,75 Türk Lirası’na tekabül edecek.

Detayları ile bir kira zammının nasıl yapılacağını incelemek isterseniz, aşağıda yer alan ilgili haber bölümünden konut kira zammı nasıl hesaplanır başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Bu oranlar, mülk sahipleri tarafından uygulanabilecek maksimum zam oranları olmak ile birlikte, bir önceki kira sözleşmesinde zam oranının belirtilmiş olması halinde ev sahipleri, sözleşmede yazan zam oranını uygulamak ile yükümlü olacaklar.

Günümüzde ev sahibi olmak, hemen hemen herkesin hayalleri ve hedefleri arasında yer almaktadır. Bazı vatandaşlar kendilerinin oturması amacıyla bir ev satın alırken, bazı vatandaşlar da aylık ek bir gelir elde edebilmek adına, kiraya verilecek yeni bir ev satın alırlar. Yatırım amacı ile ev satın alan vatandaşlar, yaptıkları yatırımlardan daha hızlı geri dönüş alabilmek adına kiracılı ev satın almayı da tercih edebilirler. Bu durumda hem yeni ev sahibinin, hem de kiracının bir takım hakları bulunmaktadır.

Borçlar Kanunu’nda yer alan konu ile alakalı olan 351. maddede şu şekilde belirtiliyor;

Daha önceden kiralanmış olan bir konutu satın alan kişi konutu kendisi, eşi, alt ve üstsoyu ya da kanun gereğince bakmak zorunda olduğu kişiler adına konut ya da işyeri olarak kullanılmasının zorunlu olması gibi bir durumda satın alınma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması şartıyla kira sözleşmesini 6 ay sonunda açabileceği dava neticesinde sonlandırabilme hakkına sahip olur.

Ayrıca konutun yeni maliki, ihtiyacı olması durumunda isterse sözleşmeyi bitirme hakkını, satın alma tarihinden itibaren 1 ay sonunda açabileceği dava ile de kullanabilme hakkına sahiptir.

Konutun Yeni Sahibi Sözleşmeyi Sonlandırabilir Mi?

Hali hazırda kiracısı bulunan bir konutun satın alınması halinde söz konusu olan kiracıyla herhangi bir anlaşma yapılamadığı takdirde ve kira sözleşmesine istinaden tapuda herhangi bir şerh yoksa tapunun yeni sahibine geçtiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde yazılı bir ihtarname bulunmak gerekir. ihtarnamenin gönderilmesinin ardından da kiracının tahliyesi için 6 ay mühlet tanınır. Fakat bu süreçte kiracının sorumluluklarını yerine getirmesi durumunda da yeni malik 6 ayın dolmasını beklemeden kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olabilir.

Konutun Yeni Maliki Hangi Durumlarda ve Ne Zaman Sözleşmeyi Fesih Edebilir? 

Yeni malik, Borçlar Kanununda belirtilen eşi, kendisi ya da ailesi tarafından konutun kullanılması gibi bir zorunluluğu olması halinde fesih edebilir.

Yeni Malikin Kiraya Zam Yapma Hakkı Var Mıdır?

Yeni malikin mevcut kiracıya zam yapma hakkı vardır. Fakat bu zam elbette ki belirli sınırlar çerçevesinde yapılabilir.