Yapılan açıklamalara göre kira artış oranı kapsamsında ev sahipleri kiracılarına Eylül ayında zam uygulaması yapabilecek.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bu sabah itibar ile 2021 Ağustos dönemine ait olan enflasyon rakamlarını açıkladı. Açıklanan bu rakamlara göre Eylül ayı itibari ile ev sahipleri tarafından kiracılara uygulanacak olan kira artış oranları da belli oldu. İşte Eylül ayında uygulanacak olan kira zam oranı…

Kiracılar için Artış Oranı Yüzde 15,15 Oldu

Bu yılın Eylül ayında uygulanacak olan kira zam oranları belirlendi. Kira artış hesaplamalarında esas alınan enflasyon rakamları, bu sabah itibari ile Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklandı. Enflasyon rakamları açıklandı. Enflasyon ağustosta yıllık yüzde 19,25, aylık yüzde 1,12 arttı.

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, eylül ayı itibarıyla 12 aylık ortalamalar dikkate alındığında ise tüketici fiyatları yüzde 15,78 arttı. Yurt içi üretici fiyatları ise (Yİ-ÜFE) yıllık %45,52, aylık %2,77 arttı.

TÜİK tarafından açıklanan bu kira artış oranı yalnızca konut için geçerli kılınıyor. İş yerleri sahiplerinin kiracılarına uygulayacağı zam oranlarını bu rakam üzerinden uygulaması zorunlu kılınmıyor. 2021 yılına kadar geçerli olan iş yeri serbestisine göre iş yeri sahipleri kiracısı ile sözleşmede hangi oran üzerinden anlaşma sağladı ise, o oranda artış yapması gerekiyor. Sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemesi halinde ise mülk sahibi dilediği kadar zam yapabiliyor.

Kira Zammı Hesaplaması

2021 Eylül döneminde gerçekleştirilecek olan bir kira artışına hesaplama ile örnek gösterilecek olursa:

2019 yılının Eylül ayından 2021 yılının aynı ayına dek tahsil edilen kira bedeli 1000 TL iken, 1 yılını dolduran kiracılara uygulanması gereken zam oranı yüzde 15,78’dir. Buna göre, Yüzde 15,78’lik zam miktarı 157,8 TL zam bedeli civarına olurken, 2021 Eylül ayı itibari ile ödenmesi gereken yeni kira bedeli 1.157,8 lira TL’dir.

Kira Artış Oranı Yüzde 17,41 Oldu

İçerisinde bulunduğumuz yılın Ağustos ayına ait olan kira zam oranları belli oldu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), kira zam hesaplamalarında kullanılan ve esas alınan enflasyon oranlarını bugün itibari ile açıkladı. TÜİK tarafından açıklanan bu oranlara göre, 12 ayın ortalamasında yüzde 17,41 civarında yükseliş kaydetti. Bu durumda, bu yılın Ağustos ayında ev sahipleri tarafından kiracılarına yüzde 17,41 civarında zam uygularken, bu oranın dışındaki zamlar geçerli sayılmayacak.

Bu Oranlar İşyerlerinde Uygulanmayacak

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan bu oranların kullanılması, sadece konutlardaki kiracılara uygulanacak artışlarda mecbur tutuluyor. Fakat işyerlerindeki kiracılarda uygulanacak olan artış oranı için söz konusu olan bu oranların uygulanması zorunlu kılınmıyor. 2020 yılına kadar sözleşme serbestisinin geçerli olduğu işyeri kiralamalarında, kira artış oranı olarak mülk sahipleri ya sözleşmede belirttikleri oranı uygulayabiliyor. Ancak sözleşmede de herhangi oran söz konusu değil ise, mülk sahibi kiracısı için dilediği oranda artış yapabiliyor.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan verilere göre, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) geçtiğimiz aya kıyasla Ağustos ayında yüzde 1,77 civarında, 2017 Aralık dönemine kıyasla yüzde 17,56 civarında, 2017 yılının aynı ayına kıyasla yüzde 25 civarında ve son 12 ayın ortalamasına kıyasla yüzde 17,41 civarında yükseliş gösterdi.

Açıklanan bu verilere göre 2018 Ağustos döneminde ev sahiplerinin kiracılarına uygulayacak oldukları kira artış oranı yüzde 17,41 oldu. Bu durumda örnek bir hesaplama yapılacak olursa; 2018 Ağustos dönemine kadar 1000 TL kira ödeyen bir kira için yüzde 17,41 oranında zam uygulandığında, kira bedelinde 174,1 TL kadar zam uygulanmış olacak. Buna göre yeni dönemde ödenecek olan kira bedeli ise 1.174,1 TL olacak.

Konuya en iyi şekilde vakıf olabilmek adına ilk etapta ‘kiralama’ kelimesini tanımak ile başlayalım. Bir gayrimenkul üzerinde belirli bir süreçte, belirli şartlar altında ve bir bedel karşılığında geçici olarak kullanım hakkına sahip olma durumuna kiralama adı verilir.

Kiralama işleminde gerek mülk sahibinin, gerekse kiralayan kişinin tüm haklarını koruma altına almak esas alınır. Bu nedenle de her iki taraf, hakların yazılı olduğu bir kira sözleşmesi imzalar. İmzalanan bu sözleşme ile hem kiracı hem de mülk sahibi üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmek mecburiyetindedir.

Genellikle gayrimenkul kiralama işlemlerinde en çok merak edilen konular belli başlı konulara kısa kısa değinerek bilgi sahibi olmanızı sağlamaya çalışacağız.

Ortalama Kira Bedeli Nedir?

Bir konutun kira bedeli genellikle satış bedeli üzerinden hesaplama yapılarak belirlenir. Söz konusu olan oran 200’de 1 ya da 180’de 1 olacak şekilde gerçekleştirilir. Örneğin 250 bin TL’ye alınmış olan konut ortalama 1300 TL gibi bir bedel karşılığında kiraya verilebilir. Elbette ki bu oranlar, gayrimenkulün bulunduğu konuma göre de değişiklik gösterebilir.

Yıllık Kira Zammı Neye Göre Belirlenir?

Konut kira bedellerinde gerçekleştirilen zam, artışın gerçekleştirileceği aydan bir önceki ayın Üretici Fiyat Endeksi’nin bir yıllık ortalamasına göre hesaplanarak belirlenir. Mülk sahibi bu oranlara eşit ya da daha az bir oran ile zam yapabilir.

5 Yıllık Kiralamada Zam Nasıl Yapılır?

Eğer ki kira sözleşmesini 5 senelik olarak gerçekleştiriyorsanız ve 5 yılın ardından sözleşmeyi yenileme gibi bir durum söz konusu ise, yine kira zammı TÜFE oranına göre hesaplanarak belirlenir.

Yabancı Para Biriminden Kiralara Nasıl Zam Yapılır?

Kirala işleminin başında kira bedelinde yabancı para birimi olarak anlaşma sağlandıysa, mal sahibi 5 yıl zam yapamaz. 5 yılın sonunda ise zam, söz konusu para biriminin o günkü değerine göre yapılır.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Nedir?

Bazı mülk sahipleri kira ödemesi alamadığı zaman ceza ücreti talep edebilir ya da sonraki kiralarını peşin isteyebilir. Bunda herhangi bir kanuni hüküm söz konusu değildir.

Yani bu açıklamalara göre emsal kira bedeli yalnızca ücret karşılığı olmadan kiraya verilen ya da ücreti emsal bedelinden düşük olan kiralamalarda bağlayıcı olarak karşımıza çıkıyor. Ayrıca emsal kira bedeli iki ayrı grup şeklinde gruplandırılıyor.

Hangi Durumlarda Emsal Kira Bedeli Uygulanır?

İlk olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. Maddesi’nde kiraya verilmiş olan herhangi bir hak ve malların kira bedelleri, emsal kira vergisinden daha düşük olmaması gerektiği, bina ve arsa gibi gayrimenkullerin kira bedellerinin, belirlenmiş olan vergi bedelinin yüzde 5’i olması gerektiği bildiriliyor. İkinci olarak ise Vergi Usul Kanunu’nunda yer alan esaslarda, diğer mal ve hakların servetlerin değerlendirilmesi hükmüne göre, belirlenmiş olan değerlerin yüzde 10’u olması gerektiği bildiriliyor.

Emsal kira bedeli uygulanabilmesi için öncelikle söz konusu olan gayrimenkulün işyeri mi, mesken mi olduğu, daha sonrasında ise o gayrimenkulün füru, usul ya da kardeşlerin mi olduğu ve yahut da bu kişilerin dışında kalanlara kullanması için mi bırakıldığının araştırılması gerekir. Özel yetkili makamlar ya da mahkemeler tarafından yapılan araştırmalar neticesinde de çıkan sonuca göre emsal kira bedelinin uygulanıp uygulanmayacağına karar verilmesi gerekir.

Yukarı da belirtilen şartların dışında kalan durumlarda ise emsal kira bedeli uygulanmıyor. Bu durumlara örnek gösterecek olursak, boş kalmış olan bir taşınmazın korunması adına bir başkasının ikametine bırakılması halinde, bir taşınmazın mülk sahibinin usul, füru ya da kardeşine bırakılması halinde, mülk sahibinin akrabaları ile aynı evde ikamet etmesi halinde ve bütçeye dâhil edilen bütçeli daireler ve katma değere sahip olan bütçeli daireler, il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kuruluşları tarafından gerçekleştirilen kiralamalarda emsal kira bedeli uygulanmaz.

2017’de Emsal Kira Bedeli Ne Kadar? 

2017 yılı için uygulanan emsal kira bedeline örnek gösterecek olursak, vergi ile mükellef olan kişi, geçtiğimiz yılın oranlarına göre emlak vergisi değeri 300 bin TL olan bir apartmanın dairesini kullanması için bedelsiz olarak arkadaşına bırakmıştır. Dolayısıyla vergi mükellefi herhangi bir kira geliri elde etmemesine rağmen, emsal kira bedelinin hesaplanması ve çıkacak olan sonuç neticesinde elde edilen tutar kadar kira geliri elde ediyor sayılması lazım gelir.

Hesaplanmış olan emsal kira bedeli 300.000 TL x %5 = 15.000 TL çıkacaktır. Sonuç itibari ile çıkmış olan bu tutar, beyan edilmesi gereken kira geliri olarak sayılacaktır.