3 Temmuz 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanıp 1 Ekim 2017’de yürürlüğe girmesi planlanan Yeni İmar Yönetmeliği’nde tüm yapılaşma koşulları ile alakalı olan bir takım düzenlemelere yer veriliyor. Söz konusu olan bu yönetmeğin 19’uncu maddesinde yer alan hükümlere göre konut alanlarında uygulanacak yeni maddeler şu şekilde gerçekleşecek.

Sosyal Alanlar İçin Yapılaşmanın Şartları Nelerdir?

Konut Alanlarında için Yapılaşma Şartları

F – Konut Alanları: Konut alanında;

• İlgili olan idare meclisi tarafından yol boyu ticaret şeklinde teşekkül etmiş olduğu karara bağlı olarak alınan konut alanlarında yer alan parsellerin; yol ya da zemin kat seviyesinde ya da açığa çıkmış olan bodrum katlarının yol tarafından cephe alan mekanlarında veya binanın ilk katında ya da bodrum katlarında zemin katta bulunan alanla içten bir bağlantısı olan ve binanın ortak olan merpenleri ile bağlantı kurulmayan getirilecek olan kullanıma yönelik otopark ihtiyacına cevap vermek şartıyla, kirlilik ve gürültü oluşturmayan imalathane özelliği olmayan vatandaşın günlük ihtiyacını karşılayacak kuaför, kreş, eczane, terzi ve anaokulu ile gelişme alanları hariç; sağlık bakanlığı tarafından aranan şartlar sağlamak kaydıyla, günübirlik sağlık hizmetleri verecek muayenehane, sağlık kabini, aile sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, işitme cihazı merkezi, evde bakım merkezi, lokanta ve hastane gibi konut haricinde hizmetlerde bulunabilir.
• İlgili olan idare meclisi tarafından yine yol boyu ticaret şeklinde teşekkül etmiş olduğu karar altında bulunan konut kullanımı için ayrılan parsellerle alakalı kurumun belirttiği şartları sağlamak ve uygun görüşü elde etmek için müstakil olarak; yurt, kreş, ticari kata sahip otopark gibi alanlar ile gelişme alanları dışında özel sağlık ve eğitim kurumları yapılabilir.
• Konut alanları içinde kalmış olsa bile konut binası yapılana dek açık otopark, peyzaj ve bahçe düzenlemesi yapılıp kullandırılmak ilgili olan kurumun elindedir.
• Yol boyu ticaret olarak belirtilenlerde dahil olmak üzere konut alanlarında yer alan parsellerin araç giriş-çıkışından dolayı oluşan trafiği azaltmak maksadıyla ve alakalı olan kurumdan geçit hakkı almak şartıyla otopark yapılan bodrumdan plan kararı ile kamunun yer altı otoparkı için giriş-çıkış verilebilir.

1 Ekim 2017 tarihinden Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin devreye alınması sonrasında şimdide de İstanbul İmar Yönetmeliği’nde düzenleme yapılıyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü, söz konusu yönetmeliğin Binlara kot verilmesi kapsamındaki başlığında düzenlemeler yaptı. Son zamanlarda kot farkı kullanılıp, özellikle de büyükşehirlerde meydana gelen hormonlu bina diye adlandırılan yapılara engel olunması hedefleniyor.

Artık Yetki İlçe Belediyelerinde!

Ayrık nizamda yapılarda o bölgelerde kat rejimlerinin üzerine çıkılmaması, sokağın ya da mahallenin görünümünün bozulmaması şartı geldi. Binaların kademelendirilmesindeki sorumluluk ile yetki ise ilçe belediyelerine devredildi.  Düzenleme ile birlikte, yükseldiği 60.5 metrenin üzerine çıkan yapılara yapı ruhsatı verilmeyecek. Yapı yüksekliklerini ilçe belediyeleri belirleyecek ve sonrasında ise meclise onay için gönderecek.

Yeni İstanbul İmar Yönetmeliği kapsamında en çok bulunan konutlara ilişkin hükümlerde yer alıyor. Müstakil evlerde;

• Oturma Odası 12 metrekareden küçük olamayacak.
• Yatak Odası= 8 metrekareden küçük olamayacak.
• Mutfak= 3.3 metrekareden küçük olamayacak.
• Banyo= 3 metrekareden küçük olamayacak.
• Tuvalet= 1.2 metrekareden küçük olamayacak.

Yapılarda Kat Yükseklikleri

Konut bölgelerinde bulunan yapıların kat yükseklikleri ise 2,5 metre ile 4 metre arasında olacak. Kat yüksekliği 2,5 metreden az, 4 metreden yüksek olamayacak.

Yalnızca hava maniası olan bölgelerde kay yükseklikleri 2.4 metreye düşebilecek.

Yeşil Çatı Zorunluluğu!

Bir diğer zorunlu yapılacaklar arasında ise yeşil çatı sistemi bulunuyor. Toplam inşaat alanı 60.000 metrekare ve üzeri olan binalarda yeşil çatı sistemleri zorunlu olacak.  Çatılarda bitki, çiçek gibi unsurların yetiştirilmesi için en az yarım metre olmak üzere toprak dolgusunun olması gerekecek.

AVM’ler de…

AVM’lerde müşteri ve ziyaretçilerin ihtiyaçları kapsamında hem klozet hem pisuvar hem de lavabo zorunlu olacak yapılacak. AVM büyüklüğüne göre de bunların büyüklükleri ve sayıları değişecek.

Tüm içerikleri tek bir sayfada görüntüleyebilmeniz adına bu haber özel olarak hazırlandı!

Sosyal Alanlar İçin Yapılaşmanın Şartları Nelerdir?

Bu yılın Temmuz ayında Resmi Gazete’de yayımlanan ve Ekim ayında yürürlüğe girecek olan Yeni İmar Planı Yönetmeliği’nde sosyal alanlar için yapılaşma şartları ile alakalı olan bir takım düzenlemelere yer verildi. Söz konusu olan bu düzenlemeler içerisinde, sosyal alanlar ile alakalı olan bilgiler 19’uncu maddede “Sosyal Mekanlar” başlığı altından açıkça ifade edildi.

Konut Alanlarında Yapılaşma Şartları Nelerdir?

İlgili olan idare meclisi tarafından yol boyu ticaret şeklinde teşekkül etmiş olduğu karara bağlı olarak alınan konut alanlarında yer alan parsellerin; yol ya da zemin kat seviyesinde ya da açığa çıkmış olan bodrum katlarının yol tarafından cephe alan mekanlarında veya binanın ilk katında ya da bodrum katlarında zemin katta bulunan alanla içten bir bağlantısı olan ve binanın ortak olan merpenleri ile bağlantı kurulmayan getirilecek olan kullanıma yönelik otopark ihtiyacına cevap vermek şartıyla, kirlilik ve gürültü oluşturmayan imalathane özelliği olmayan vatandaşın günlük ihtiyacını karşılayacak kuaför, kreş, eczane, terzi ve anaokulu ile gelişme alanları hariç; sağlık bakanlığı tarafından aranan şartlar sağlamak kaydıyla, günübirlik sağlık hizmetleri verecek muayenehane, sağlık kabini, aile sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, işitme cihazı merkezi, evde bakım merkezi, lokanta ve hastane gibi konut haricinde hizmetlerde bulunabilir.

Ticaret Alanları İçin Yapılaşma Şartları Nelerdir?

• Yönetim binaları, iş merkezleri, finans kurumları, banka, ofis – büro, çok kata sahip olan mağazalar, çarşı, eğlence ve alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,
• Müze, tiyatro, sinema, sergi salonu, kütüphane gibi hem sosyal hem de kültüler tesisler ile beraber restoran, cafe, lokanta, gazino, düğün salonu tarzındaki eğlenceye yönelik alanlar,
• Konuyla alakalı olan kurum tarafından belirlemiş olan standartları elde etmek ve uygun görüşü sağlamak şartıyla yapılan özel sağlık kuruluşları,
• Yine konuyla alakalı olan kurum tarafından belirlenmiş olan standartları elde etmek ve uygun görüşü sağlamak şartı ile özel eğitim kuruluşları, etüt merkezleri, dershaneler ve kurslar gibi hem ticaret hem de hizmet sektöründe faaliyet gösterecek olan yapılar inşa edilebilir.

Karma Kullanım Alanları İçin Yapılaşma Şartları Nelerdir?

• Planda belirtilen kullanım kararına bağlı kalarak konut ya da turizm alanı yapılması durumunda cephe alan bodrum katı veya zeminin ticaret ya da hizmet sektörü tarafından kullanılması ve konut ya da turizm tesisi için başka bir giriş ve merpeni olması şartı bulunur. Her kullanım alanına özel giriş-çıkış ve merpen düzenlenmesi, kullanım miktarının ve sosyal-teknik altyapı alanlarının imar planına bağlı olarak yapılası da şarttır.
• Bu alanlar için ayrıca bir plan kararı gerekmeksizin tüzel ve gerçek kişilere ya da kamuya ait yurt, kurs, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.
• Ticaret + Konut, Turizm + Ticaret + Konut tarzında konut inşası da yapılabilen alanlarda konut ay da yüksek özellikli konut inşa edilebilmesi için imar planında belirtilen konutun ihtiyaç duyduğu teknik ve sosyal altyapı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus çokluğu üzerinden hesaplanarak bu alana hizmet verecek düzeyde hazırlanması zorunludur.

Yeni İmar Yönetmeliğine Göre Bina Girişleri ve Rampalar Nasıl Olacak?

Yeni İmar Planı Yönetmeliği’ne göre bundan sonra inşa edilecek olan binalarda, binanın giriş bölümünde yer alacak olan koridorun genişliği umumi binalarda yapılan dış kapı genişliğinden fakat merdiven ve asansöre erişinceye dek minimum 2 metre 20 santim, bunu haricinde inşa edilen binalarda ise 1 metre 50 santim olacak şekilde yapılması gerekiyor.

Yeni İmar Yönetmeliğine Göre Yoldan Kotlandırma İşlemi Nasıl Gerçekleştirilecek?

Parselin kot almış olduğu yolun eğimi sebebiyle zemin kata ait taban kotunun kot alınan noktaya göre en çok 3,5 metre yükseldiği noktalarda binalarda aşama yapılması zorunlu tutulur. Her aşamanın kendi seviyesinde yer alan en az bordür kotundan beri yüksekliği en fazla 3,5 metre olması aynı şekilde zorunlu tutulur. Aşama oluşturma işlemi, kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi göz önünde bulundurularak üst katlarda da gerçekleştirilir.

İşte Yürürlüğe Girecek Olan Yeni İmar Yönetmeliğine Göre Kat Yükseklik Sınırları

• Ticari alanlar için kat yükseklik sınırı; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan zemin katlar 5,5 metre, bunların haricindeki katlar ise 4 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Konut bölgelerinde için; hem normal katlar hem de zemin katlar 3,6 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Hem ticaretin hem de oturumun yapılabildiği karışık alanlar için; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan zemin katlar 5,5 metre; eğer bunların haricindeki katlar konut amaçlı ise 3,6 metre, ticari amaçlı ise 4 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Zemin katta ticaretin mümkün olduğu konut bölgeleri için; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan katlar 5,5 metre, bunların dışında kalan katlar ise 3,6 metre olacak şekilde yapılacak.

Hangi Yapıların İnşasında Yapı Ruhsatında Gerek Yok?

Yapı ruhsatına ihtiyaç duyulmayan yapılar nelerdir sorusuna ilave olarak “c sınıfı” enerji kimlik belgesi, ısı yalıtım uygulamaları, mesleki yeterlilik sertifikası uygulamaları, inşa edilen binanın ihtiyacı olması halinde yenilebilecek enerji uygulanması yine ruhsata ihtiyaç duyulmayan durumlar arasında yer alıyor.

3 Temmuz 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve yine aynı yılda Ekim ayının ilk günü itibari ile yürürlüğe girecek olan Yeni İmar Planı Yönetmeliği’nde, karma kullanım alanları, konut alanları ya da sosyal alanlar için yapılaşma şartlarına yer verildiği gibi ticaret alanları için yapılaşma şartları hakkında gerçekleştirilen bir takım düzenlemelere de yer veriliyor.

Yeni Yönetmeliğe Göre Ticari Alanlarda Yapılaşma

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlenmiş olan ve imar planlarında ticari maksatlı kullanıma ilişkin olarak planlanmış olup 19’uncu maddede yer verilen Ticari Alanlar İçin Yapılaşma Koşulları’nın şu şekilde olduğu ifade ediliyor;

Madde 19

G – Ticaret Alanları: Söz konusu olan bu ticaret alanlarında;

• Yönetim binaları, iş merkezleri, finans kurumları, banka, ofis – büro, çok kata sahip olan mağazalar, çarşı, eğlence ve alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,
• Müze, tiyatro, sinema, sergi salonu, kütüphane gibi hem sosyal hem de kültüler tesisler ile beraber restoran, cafe, lokanta, gazino, düğün salonu tarzındaki eğlenceye yönelik alanlar,
• Konuyla alakalı olan kurum tarafından belirlemiş olan standartları elde etmek ve uygun görüşü sağlamak şartıyla yapılan özel sağlık kuruluşları,
• Yine konuyla alakalı olan kurum tarafından belirlenmiş olan standartları elde etmek ve uygun görüşü sağlamak şartı ile özel eğitim kuruluşları, etüt merkezleri, dershaneler ve kurslar gibi hem ticaret hem de hizmet sektöründe faaliyet gösterecek olan yapılar inşa edilebilir.

MGC Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda vatandaşların sahip oldukları arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasının gerektiğini ifade etti. Eşit dağıtım halinde, bir arsa üzerine 10 daireli bir apartman inşa edilmesi halinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafın tamamına ise 8 pay vermenin gerekli olduğunu ifade etti. Bu durumun her ne kadar ilk bakışta mantıklı olarak gözükse de, firmaların kurumsal olması halinde önemli sorunların ortaya çıkacağını ifade etti. Güneş, örnek olarak 100 üniteli bir konut projesi için, her üniteye 1/100 oranında arsa payı tahsis etmenizin gerektiğini, bunun da konut fiyatlarını önemli derecede yukarı çektiğini ifade etti.

Güneş, sorunun çözümü olarak bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermek yerine, bir ünite için 99/100 oranında arsa payı verilip, geri kalan her projeye de binde 1 oranında arsa payı verilmesi halinde arsa payı maliyetinin 99 konuta yansıtılmayacağını, bu sayede de 700 bin Türk Lirası tutarındaki bir konutun 350 – 400 bin Türk Lirası’na kadar düşeceğini ifade etti. Bu durumun alıcı sayısını da artıracağını belirten Güneş, aynı zamanda özel sektör ile devlet arazileri arasında da haksız bir rekabetin mevcut olduğunu ifade etti.

Özel Sektör – Devlet Rekabeti: Haksız Rekabet!

MGC Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, kamu arsa maliyeti ile özel sektör arsa maliyeti arasında önemli derecede haksız rekabetin mevcut olduğunu ifade etti. Yukarıda bahsi geçen modelin, bu konu için de önemli bir çözüm ürettiğini belirten Güneş, proje finansmanı için de arsanın yüzde 99’unun teminat gösterilmesi ile birlikte projenin inşası için gerekli fonun sağlanabileceğini ifade etti.

Bu finansman sayesinde inşaatın daha hızlı ilerlediğini ve teslimatın hızlı yapılabildiğini belirten Güneş, müşterilerin konutlarına hızlı kavuşmasının en önemli etkeninin arsa maliyetinin ortadan kaldırılması olduğunu ifade etti.

Sitelerde Her Ferdin Çıkarları Farklı

Özellikle büyük çaplı konut projelerinde ikâmet eden vatandaşlar için site yönetiminde alınan kararların zor olduğunu ifade eden Güneş, çok sayıda insanın yaşadığı büyük sitelerde bekar kişilerin, çocuklu ailelerin, yaşlı çiftlerin çıkar ve taleplerinin önemli ölçüde farklı olduğunu belirtti. Bu sorunun da yönetim aşamasında arsa payına öncelik verilmesini gerektirdiğini, profesyonel bir şirket tarafından alınan kararın, mülk değeri açısından bireyler tarafından alınan karara oranla daha isabetli olduğunu belirten Güneş, kalabalık sitelerde karar alma mekanizmasının oldukça güç olduğunu ifade etti.

Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 1 Ekim’de Uygulamaya Giriyor!

Avukat Güneş, Temmuz ayında yayınlanan ve 1 Ekim 2017 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hakkında da açıklamalarda bulundu. Bahsi geçen yönetmelik ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sahip olduğu yetkilerin genişletildiğini ifade eden Güneş, eski yönetmelik ile birlikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunma suretiyle kendilerine has bir yönetmelik hazırlayabildiklerini aktarırken, Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği sayesinde bu uygulamanın da sona ereceğini ifade etti.

Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, iş yeri açma ruhsatı gibi tüm belgelerin artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan temin edileceğini belirten Güneş, bu uygulama sayesinde bakanlığın dilediği gayrimenkul projesinin geliştirilmesi için çalışmalar yapabileceğini ifade etti. Aynı zamanda bahsi geçen bakanlığın şehirlerde sadece müdürlükleri bulunduğunu aktaran Güneş, bu müdürlüklerin ağırlıklı olarak kentsel dönüşüm ile ilgilendiğini, kentsel dönüşüm yüzünden ortaya çıkan ihtilaflı durumların bu müdürlükler tarafından çözüldüğünü ifade ederken, ruhsat konusunda yeterli bir teşkilatlanmanın olmadığını düşündüğünü aktardı.

Karma Projelerin Yönetimi Zorlaşıyor

Gün geçtikçe daha yaygın hale gelen karma projelerde, kanunu düzenlemeler ile birlikte önemli yönetimsel sıkıntıların yaşanacağını ifade eden Güneş, karma projelerdeki konut sahiplerinin proje içerisinde yer alan alışveriş merkezlerinde yapılacak değişiklere de müdahil olmalarından kaynaklı sorunların ortaya çıkacağını aktardı. Karma bir projedeki AVM için rüzgar engeli inşası için, aynı adada yer alan 1.200 konut sahibinin onayının alınmasının gerekeceğinden karar alma mekanizmasının zorlaşacağını, bu durumun da önemli sorunları peşinde getireceğini ifade etti. Güneş, bu durumların diğer vatandaşların hakkına tecavüz edilmeyen konular olarak işaretlenmesinin ve bu düzenlemenin de kısa vadede gerçekleşmesinin önemli olduğunu aktardı.

3 Temmuz 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve 1 Ekim 2017 tarihi itibari ile yürürlüğe girecek olan Yeni İmar Planı Yönetmeliği ile bina girişleri ve bina girişlerinde yer alan rampalar yeniden düzenlendi. Peki, Ekim başı itibari ile geçerli olacak bu yönetmeliğe göre bina girişleri ve rampalar nasıl olacak?

Dış Kapı Koridoru Genişliği Ne Kadar Olmalı?

Yeni İmar Planı Yönetmeliği’ne göre bundan sonra inşa edilecek olan binalarda, binanın giriş bölümünde yer alacak olan koridorun genişliği umumi binalarda yapılan dış kapı genişliğinden fakat merdiven ve asansöre erişinceye dek minimum 2 metre 20 santim, bunu haricinde inşa edilen binalarda ise 1 metre 50 santim olacak şekilde yapılması gerekiyor.

Binanın ön bahçesinde bulunan mesafe eğer ki 10.00 metreden fazla ise bahçeden binaya giriş alanı inmek-çıkmak için 2 metre olarak yapılması gerekiyor.

Ayrıca yürürlüğe girecek olan bu yeni yönetmeliğe göre, yol cephesinden düz bir girişe sahip olan binalarda girişin zemine uygun olan rampalarla sağlanmış olması da gerekiyor. Kat görüntüsünü bozacak bir şekilde düzleme yapılmasına kesinlikle müsaade edilmiyor.

Mağaza ve Dükkanların Girişleri Nasıl Olacak?

Konut binaları için tasarlanmış olan mağaza ya da dükkanların girişinin zemin katta ve yola bakan tarafta olması da zorunlu tutuluyor. Öte yandan engellilere yönelik olan TS 9111 standartlarına uyulma zorunluluğu da bu yönetmelik ile getiriliyor.

Söz konusu olan bu yeni yönetmelikte bina girişi ve rampaları değerlerine uyacak şekilde gerçekleştirmek zorunlu tutuluyor.

Binalarda merdiven başlarında, kapı önünde ve rampalarda 1’inci seviyenin 0.90, 2’inci seviyenin ise 0.70 m yüksekliğe sahip olması gerekiyor. Ayrıca küpeşte 32 ile 45 mm arasında olması mecbur kılınıyor.

Temmuz 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanan ve Ekim ayından yürürlüğe girecek olan Yeni İmar Yönetmeliği’nde sosyal alanlar için olduğu gibi karma kullanım alanları üzerinde yapılaşmaya yönelik bir takım düzenlemelere yer veriliyor. Söz konusu olan bu alanların yapılaşmasına yönelik düzenlemeler Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen 19’uncu maddede açıkça belirtiliyor.

Yeni İmar Yönetmeliği’nde tanımlanmış olan karma kullanım alanlarının yapılaşmasına yönelik şartlar şu şekilde belirtiliyor:

Ticaret + Konut, Turizm + Ticaret, Turizm + Ticaret + Konut Gibi Karma Kullanım Alanları: yalnızca konut amaçlı kullanılmaması şartıyla turizm, ticaret ve konut kullanımlarından konuttan başka yalnızca birinin ya da ikisinin veyahut hepsinin beraberce yer aldığı alanlardır. Söz konusu olan bu alanlarda;

• Planda belirtilen kullanım kararına bağlı kalarak konut ya da turizm alanı yapılması durumunda cephe alan bodrum katı veya zeminin ticaret ya da hizmet sektörü tarafından kullanılması ve konut ya da turizm tesisi için başka bir giriş ve merpeni olması şartı bulunur. Her kullanım alanına özel giriş-çıkış ve merpen düzenlenmesi, kullanım miktarının ve sosyal-teknik altyapı alanlarının imar planına bağlı olarak yapılası da şarttır.
• Bu alanlar için ayrıca bir plan kararı gerekmeksizin tüzel ve gerçek kişilere ya da kamuya ait yurt, kurs, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.
• Ticaret + Konut, Turizm + Ticaret + Konut tarzında konut inşası da yapılabilen alanlarda konut ay da yüksek özellikli konut inşa edilebilmesi için imar planında belirtilen konutun ihtiyaç duyduğu teknik ve sosyal altyapı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus çokluğu üzerinden hesaplanarak bu alana hizmet verecek düzeyde hazırlanması zorunludur.

Konut, ticaret ve turizm alanlarının hepsi için ayrılmış olan bu alanların plan değişikliğine gerek duyulmadan gerçekleştirilecek yapılar, aynı koşullar dahilinde karma kullanım alanlarında yapılabilir. Fakat bu durumda yapılacak uygulama, karma kullanım alanı koşullarına aykırı olmaması gerekir.

Şantiye binaları, inşaat yapım aşamasında iken, inşaat çalışanları için yeme, içme, giyinme, barınma, dinlenme ve günlük bir takım ihtiyaçlarını karşılayabilmek üzere inşa edilmiş olan küçük bir yapıdır. Öte yandan inşa edilen binaların tanıtımını ve satışını gerçekleştirmek için inşa edilmiş olan yapılar için de şantiye binası adı kullanılır.

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde yer alan ya da bu alanların Dışında Planı Bulunmayan Alanlar İçin Uygulanacak Olan İmar Yönetmeliği içerisinde, ruhsata gerek duyulmadan inşa edilebilecek bir takım alanlar hakkındaki hükümler açıkça belirtiliyor.

Yapılar, İnşaat Devam Ettiği Sürece Kullanılabilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilmiş olan ve 35’inci maddede yer alan söz konusu bu hükümlere göre; gerekli görülmesi ve ihtiyaç duyulması halinde inşaat devam ettiği süre zarfı boyunca kullanılmak ve daha sonrasında yıkılmak üzere inşa edilecek olan şantiye binaları, yönetmelikte bildirilmiş olan koşullara ve ölçülere tabi tutulmaz. Fakat yapımı sürdürülen inşaatın bitirilmesinin ardından inşa edilmiş olan bu şantiyeler yıkılmadığı takdirde, onlar için yapı kullanım ruhsatı da verilemez.

Söz konusu olan bu hükümden elde edilecek olan neticeye göre, zaten daha öncesinde ruhsat tahsis edilmiş olan şantiye alanlarına, inşaat işçilerinin ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri amacıyla kurulmuş olan şantiye binaları adına tekrardan bir ruhsat alınmasına gerek yoktur. Fakat inşa edilen yapıların tamamlanmasını ardında da şantiye binalarının yıkılması zorunludur. Şantiye binalarının yıkılmak istenmemesi halinde ise, söz konusu olan bu binalar için plan ve mevzuat çerçevesinde ikinci bir defa yapı ruhsatı ile beraber yapı kullanım izni alınması da zorunlu kılınır.

Peki, yeniden düzenlenen bu Yeni İmar Yönetmeliği’ne göre yoldan kotlandırma işlemi nasıl gerçekleştirilecek?

Gerçekleştirilen bu Yeni İmar Yönetmeliği hükümleri önümüzdeki 1 Ekim tarihi itibari ile geçerli olup, o zamana kadar olan süre zarfı içerisinde ise uygulamalar eski yönetmeliğe göre gerçekleştirilecektir.

Bahsi geçen İmar Yönetmeliğine göre, binalar için parselin kot alınan yol cephesinin binanın köşeleri seviyesinde yer alan en yüksek tretuvar düzeyinden kot veriliyor. Tretuvar düzeyi ise kırmızı kota baz alınarak belirlenmiş olan yol düzeyinin 0.18 metre üstü olacak şekilde kabul ediliyor.

Kotlandırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için, yol yapımının bitirilmiş olması ya da yol yapım projesinin kabul edilerek kırmızı kot çalışmasının gerçekleştirilmiş olması zorunlu kılıyor.

Henüz yapım aşaması tamamlanmamış olan yollarda kot isteği durumunda bordür / tretuvar üst düzeyi, konuyla alakalı olan idare tarafından ilk 10 iş günü içerisinde düzenlenecek olan proje baz alınarak belirleniyor.

Parselin kot almış olduğu yolun eğimi sebebiyle zemin kata ait taban kotunun kot alınan noktaya göre en çok 3,5 metre yükseldiği noktalarda binalarda aşama yapılması zorunlu tutulur. Her aşamanın kendi seviyesinde yer alan en az bordür kotundan beri yüksekliği en fazla 3,5 metre olması aynı şekilde zorunlu tutulur. Aşama oluşturma işlemi, kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi göz önünde bulundurularak üst katlarda da gerçekleştirilir.

Aşama oluşturma işleminde her aşama, tüm cephe boyunca 4,5 metreden az olamaz. Son aşamanın 4,5 metreden az olması halinde ise daha önceki aşamanın seviyesi dikkate alınır. Bunun yanı sıra her aşamadaki bina yüksekliği imar yönetmeliğinde belirtilmiş olan saçak seviyesini aşamaz.

Yoldan Düşük Parseller İçin Arka Köşeler Önemli

Yoldan kotlandırma işlemi gerçekleştirilen binalarda yoldan düşük olan parsellerin arka köşelerinin en az yol kotundan 3,5 metrenin üzerinde kot farkı olması halinde bina derinliğince 5 ve 6’ıncı fıkralarda yer alan aşama oluşturma esaslarına göre aşama işlemi gerçekleştirilir.

İkili blok olacak parsellerde kotlandırma işlemi, iki parselin birleşme noktasında yer alan kaldırım üst kotundan gerçekleştirilir. Yüzde 20’nin üzerinde eğimi olan yollarda ise bitişik veya blok nizam yapılacak olan yerlerde bina cephelerinin tamamı 12. 00 metreden az olan ara parsellerde yer alan bina kotları, bina köşelerinin seviyesindeki en yüksek yol kotundan gerçekleştirilir.

• Ticari alanlar için kat yükseklik sınırı; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan zemin katlar 5,5 metre, bunların haricindeki katlar ise 4 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Konut bölgelerinde için; hem normal katlar hem de zemin katlar 3,6 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Hem ticaretin hem de oturumun yapılabildiği karışık alanlar için; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan zemin katlar 5,5 metre; eğer bunların haricindeki katlar konut amaçlı ise 3,6 metre, ticari amaçlı ise 4 metre olacak şekilde inşa edilecek.
• Zemin katta ticaretin mümkün olduğu konut bölgeleri için; zemin katlar 4,5 metre, asma kata sahip olan katlar 5,5 metre, bunların dışında kalan katlar ise 3,6 metre olacak şekilde yapılacak.

Tavan yüksekliği metreküp hesabı yapılınca 100 metreküp alanlı, 2,5 metre yüksekliğe sahip olan bir konutun hacmi 250 metreküpe tekabül ediyor. Tavan yüksekliği 3 metre olan bir konutun hacmi ise bu hesaba göre 300 metreküpe tekabül ediyor.

Yeni İmar Yönetmeliği’nde belirtilmiş olan bu koşullar baz alınmadan inşa edilen binaların yükseklikleri, verilmiş olan planlarda bu şartlara göz önünde bulundurularak değerlendirme yapılıp bina yüksekliği tekrardan düzenleninceye dek uygulamalar bu bentte ifade edilen kat yükseklikleriyle plan belirtilen ya da planda belirtilmemiş ise imar yönetmeliğinde belirtilmiş olan kat sayısının çarpılması neticesinde elde edilen bina yüksekliğine göre yapılabilir. Yalnız adada aynı yol ile yüz alan parsellerin ¾’ünün yürürlükte yer alan planın kat sayısı dikkate alınarak yapılaşmış olması halinde ise o anki teşekkül baz alınır.