Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği tarafından hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020 – 3. Çeyrek Raporu’nda önemli veriler göze çarptı. Paylaşılan veriler kapsamında Türkiye’de 2020 yılının üçüncü çeyreğinde gerçekleştirilen konut satışları, 2019 yılının aynı dönemine göre büyük bir artış gösterdi. Konut satışlarının yüzde 49’luk bir artış yaşadığı Türkiye’de çeyreklik bazdaki rekor seviyeye de ulaşıldı ve 536 bin 509 adet konut yeni ev sahiplerine teslim edildi. Konut fiyatlarındaki değişimler de, özellikle Ağustos ayı itibariyle net bir biçimde görüldü.

Kampanyalar Etkili Oldu

Haziran ayı başında Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan konut kredisi kampanyaları, düşük faizle ev sahibi olma imkanı verdi. Bu imkanı da en iyi şekilde kullanan vatandaşlar, özellikle Temmuz ve Ağustos aylarında sektöre adeta can verdi, konut satışları önemli bir artış yaşadı. Bu zaman diliminde fiyatlarda da önemli değişimler yaşanırken, Ağustos ayında ev fiyatları yüzde 26 oranında arttı.

Eylül Ayında Gerileme

Yaz aylarının oldukça verimli geçtiği gayrimenkul alım satımının ardından bankaların Eylül ayında faiz oranlarındaki yükseliş tutumu nedeniyle, Eylül ayında satışlar 2019 yılına göre yüzde 6,92 oranında geriledi. 2019 yılının aynı dönemine göre sıfır konut satışları 23,3 düşerken, ikinci el konutlar yüzde 64 arttı.

Gayrimenkul sahiplerinin her yıl düzenli bir şekilde ödemekle mükellef olduğu söz konusu bu vergilerin ilk ödemeleri önümüzdeki ay başlıyor. 2019 yılı içerisinde mülk sahibi olanlar, mülkünü kiraya verip gelir elde edenler ya da kendisine bir taşınmaz mal miras kalan kimseler, 1 Mart 2020 Perşembe günü itibari ile mükellefi oldukları vergilerini ödemeye başlayacaklar.

Gayrimenkul sahiplerinin ödemekle mükellef oldukları vergileri ise emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi çevre temizlik vergisi, kira gelir vergisi ve değer artış kazancı vergisi, olarak biliyor.

İlk Taksit 1- Mart – 1- Haziran Yapılacak

Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin 2020 yılı ilk taksit dönemi 1 Mart ‘tan itibaren Başlayıp 1 Haziran itibari ile son bulacak olup, ödemeler tanınmış olan bu yaklaşık olarak 3 aylık mühlet içerisinde gerçekleştirilecek. Değer kazancı gelir vergisi ve kira gelir vergisi ise yine 1 Mart tarihi itibari ile başlayıp, 1 Haziran itibari ile son bulacak.

Kendisine taşınmaz mal miras kalan mülk sahiplerinin mükellefi olduğu veraset ve intikal vergisi ise Haziran ayı içerisinde ödenecek.

İkinci Taksit Kasım’da Ödenecek

2020 yılının birinci taksit dönemi 5’inci ayın sonu itibari ile bitecek olan emlak ve çevre temizlik vergisinin ikinci taksit dönemi ise ondan yaklaşık 5 ay sonrasında, yani 11’inci ay itibari ile başlamış olacak. Söz konusu bu vergilerin taksitleri, taşınmazın bulunduğu vergi dairelerine ödenebildiği gibi, ilçe belediyelerine de ödenebiliyor. Ayrıca vergi dairesi ya da belediyeye gitmek istemeyen ya da gidemeyenler de, anlaşmalı olan bankaların kartları ile e-belediye üzerinde ödeme yapabilirler.

Öte yandan değer artışı kazancı vergisinin diğer ödemesi ise 1-31 Temmuz tarihleri arasında yapılabilecek.

Koronova virüs tehdidinin İzmir gayrimenkul sektörünü negatif etkilediğini belirten Gayrimenkul PR şirketi, ‘sektörde donma tesiri yaşanıyor ve talep yok denecek kadar azca. İnşaat firmaları ve mülk sahipleri süreci ağır hasar almadan atlatmaları için pazarlama stratejilerini derhal değiştirmeli’ uyarısında bulunmuş oldu

Konut kredi faizlerinin düşmesinin arkasından İzmir’de sabit ve alt gelir gurubuna yönelik sıfır ve ikinci el konutlarda hareketlilik yaşandığını, üst gelir gurubuna yönelik gayrimenkullerde durağanlığın devam ettiğini belirten Gayrimenkul PR şirketi, ‘korono virüsü tehdidine karşı İzmir halkı ‘sıkı duruş’ tavrı sergiliyor ve acil gereksinimleri haricinde dışarı çıkmıyor. İzmir’de, halı hazırda satın alan bekleyen oldukça sayıda sıfır ve ikinci el konutlar, değil alıcı, görücü bile bulamıyor. Hal bu şekilde olunca inşaat şirketleri ve mülk sahipleri pazarlama stratejilerini derhal değiştirmeli’ önerisinde bulunmuş oldu

İlanlar Boğuldu, Gayrimenkul Seçilemez Hale Geldi

2015 yılından bu yana ‘İzmir’in cazibesi artacak’ algısı oluşturularak uzun bir süredir köpürtülmüş fiyatlardan gayrimenkullerin satışa sunulmuş olduğu bilgisini veren Gayrimenkul PR şirketi, ‘Tüketicilerin ertelenmiş konut talepleri varlığını belirsiz bir süre daha sürdürecek. Ayrıca inşaat firmaları, emlak ofisleri ve mülk sahipleri klasik yöntemler olan, brandayı asıp, ilanı girip müşterilerin aramasını bekleme yöntemi ile satış hayata geçirmeye çabalıyorlar. Konut stokunun 90 binlere tırmandığı İzmir’de ilanların içinden gayrimenkul seçilemez hale geldi. Gerçek alıcıların dikkatini derhal çekebilecek ve rekabette üstünlüğü sağlayacak alternatif pazarlama stratejilerinin kullanılması gerekmektedir’ dedi

Bekleyip Görme, Öngör!

Sars ve mers virüsünde yaşanılan ekonomik krizden daha sert bir süreçle piyasanın baskı altında kaldığını belirten Gayrimenkul PR şirketi, mülk sahiplerine ve inşaat firmalarına şu önerilerde bulunmuş oldu;

‘Normalleşme sürecine ne süre girileceği belli olmadığı için inşaat firmaları ve mülk sahipleri fikir üretmeden ‘bekle gör’ politikası izliyor. Oysaki yapılması ihtiyaç duyulan, ‘öngörmektir’. Rekabet üstünlüğü sağlayacak stratejiler şimdi uygulanmalıdır. İnşaat şirketleri ve mülk sahipleri üst gelir gurubuna yönelik gayrimenkullerin satışını klasik yöntemler ile

Güncel İnşaat Demir Fiyatları

İnşaat demiri, çekme gerilimleri ve kayma sorunlarını ortadan kaldırmak maksadı ile betonarme yapılarda, betonun içine koyulan ve özel olarak şekillendirilmiş olan çelikten maddeye inşaat demiri adı verilmektedir. Demir, yer kabuğunda sıklıkla karşılaşılabilen bir maddedir. Demir metalleri demir cevherinden elde edilirken, doğada pek az görülen sıklıkta elemental olarak bulunmaktadır.

Günümüzde inşaat demir fiyatları, genellikle bölgesine ve boyutlarıma göre değişiklik göstermektedir. En güncel inşaat demiri fiyatlarına bakılacak olursa;

Ankara’da;

• 12-32 mm’lik demir 3.320 TL’den,
• 10 mm’lik inşaat demiri 3.345 TL’den,
• 8 mm’lik demir ise 3.370 TL’den satışa sunuluyor.

Gebze’de ise;

• 12-32 ve 10 mm’lik demir 3.280 TL’den,
• 8 mm’lik demir ise 3.330 TL’den satılıyor.

İstanbul Avrupa Yakası’ndaki fiyatlar ise;

• 12-32 ve 10 mm’liklerde 3.330 TL,
• 8 mm’lik 3.380 TL’den alıcılarına sunuluyor.

En Ucuz Demir Fiyatları

Güncel demir fiyatlarına bakıldığında en ucuz demirin Payas, İzmir, Gebze ve Karabük gibi şehirlerde yer aldığı görülmektedir.

Payas’ta inşaat demirinin fiyatı;

• 12-32 mm’liklerde 3.240 TL,
• 10 mm’liklerde 2.265 TL’den satılırken,
• İzmir’de ise 12-32 mm’lik 3.250 TL’den,

• 10 mm’lik demir ise 3 bin 275 TL’den alıcılarına sunularak en düşük fiyatlardan sunulmaktadır.

Dönem dönem değişiklik gösteren bu fiyatlar, en ucuz demir fiyatının değişmesine de neden olmaktadır.

Demir Fiyatları Neye Göre, Nasıl Değişir?

Gayrimenkul sektörünün adeta yapı taşı olan inşaat demiri fiyatlarının belirlenmesinde pek çok faktör etkili olmaktadır. Örneğin; enflasyon ve dövizdeki artıştan etkilenen demir fiyatları, ayrıca demir maliyetlerinin artması ile de artış gösterebilmektedir. Özellikle de son zamanlarda demir fiyatlarının artışı, maliyetlerde meydana gelen artışa bağlanmaktadır.

İpotekli Vakıfbank Gayrimenkul için Nasıl Başvuru Yapılır?

Satılık Vakıfbank gayrimenkulleri için teklif vermek isteyenlerin en yakın Vakıfbank şubelerini ziyaret etmeleri gerekmektedir. Sonrasında ise bu gayrimenkulün muhammen değerinin yüzde 5’lik kısmındaki teminatın ödenmesi ile şube tarafından doldurulan Gayrimenkul Satış Şartnamesi’nin imzalanması gerekmektedir.

Vakıfbank satılık gayrimenkulleri için ipotek sahibi de başvuruda bulunabilir. Ancak bu durumda gayrimenkul sahibi ile diğer kişiler eşit sayılır ve aynı ödeme talep edilir. Herhangi bir ayrıcalık söz konusu olmaz.

Vakıfbank gayrimenkul teklifi ilk aşamada bankanın internet sitesinden yapılır. Sitede belirtilen tekliften düşük tutar yazılamaz. Bu tutarın aynısı ya da daha yüksek olanının yazılması gerekmektedir. Satılık gayrimenkul için ilk teklif verildiğinde de açık artırmaya çıkar. Yani o ev için belirlenen süre bitene kadar en yüksek teklifi veren kişi geçerli olur. Ancak bu o evi alır anlamına gelmez. Sonrasında ise o ödemenin yüzde 5’ini bankaya yapması gerekmektedir.

Vakıfbank Satılık Gayrimenkuller için Başvuruda Hangi Belgeler İstenir?

Satılık Vakıfbank gayrimenkulleri için gerçek kişilerin nüfus cüzdanlarını, nüfus cüzdanlarının fotokopilerini getirmeleri yeterli olmaktadır. Ancak başvuru yapacak tüzel kişilerin şirket yetkilisi olduğunu ispatlayan en son tarihli imza sirküsü, ticaret sicil gazetesinin fotokopisi ile vergi levhası getirmeleri gerekmektedir.

Vakıfbank Gayrimenkullerine Nasıl Teklif Verilir?

Vakıfbank satılık gayrimenkullerine teklif vermek için ilk olarak bankanın gerekli tüm kontrolleri tamamlaması ve onay vermesi gerekmektedir. Eğer banka onay verirse teklif veren kişiye bilgilendirme mesajı göndermektedir. Bunun takibinde ise cep telefonu ile banka sisteminde kayıtlı olan e-posta adresine sisteme giriş için şifre gönderilmektedir. Müşterilerin sisteme kullanıcı ve şifreleri ile girişlerini yapmaları, tekliflerini göndermeleri gerekmektedir.

Kullanıcı adı gerçek kişiler için Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası olmaktadır. Tüzel kişilerin için bu vergi numarası olarak gerçekleşmektedir.

Vakıfbank Gayrimenkul İhalesi Nasıl Yapılır?

Herhangi bir Vakıfbank gayrimenkul teklifi verilmesi anında, o gayrimenkul için banka tarafından ihale süresi başlamaktadır. İhale süresi içinde ise teklif vermek isteyen herkes tekliflerini gerçekleştirmektedir. Eğer ihalenin bitmesine yarım saat kalır ve bu sürede yeni bir Vakıfbank gayrimenkul teklifi verilirse süre tekrardan yarım saat uzatmaya gitmektedir. Benzer şekilde yine son yarım içinde teklif gelene kadar süre uzayacaktır. Ancak teklif gelmezse, ihale sonlanacaktır. Bunun sonucunda da son teklifi veren kişi ihalenin kazanını olmaktadır.

Muhammen bedelin altında da hiç kimsenin teklif vermeye hakkı bulunmamaktadır.

Teminatı Yatırdım, Diğer Vakıfbank Gayrimenkullerine Teklif Verebilir miyim?

Yalnızca teminat yatırılan taşınmaz mal için teklif verilmesi mümkündür. Yani diğerlerine teklif verilemez.

Vakıfbank Satılık Gayrimenkul için Verdiğim Teklif Teminatını Geri Alabilir miyim?

• Teminat tutarını yatıran kişiler birkaç durumda verilen tutarı geri alabilirler. Bu durumlar şunlardır;
• Sistemden teklif verilmemesi ve satın alımdan caymak. Cayma sonrası ise bankaya yazılı olarak bildirmek.
• Eğer teklif düşük kalırsa yani bir başkasının verdiği teklif daha yüksek olursa teminat yine alınır.
• Gayrimenkul ihalesi banka tarafından iptal edilebilir. Bu durumda yine bankaya yatırılan teminat bedeli tekrardan geri alınır.

Vakıfbank Gayrimenkul Satış İşlemi Sonrasında Taksitlendirme Olur mu?

Vakıfbank satılık gayrimenkullerin alınması sonrasında taksit imkanı bulunmaz. Kişilerin söz konusu taşınmazları satın alabilmeleri için ödemeyi peşin yapmaları gerekmektedir.

Gayrimenkul Teklifimden Sonra Başkası Teklif Verirse Nasıl Haberdar Olurum?

Bunun için sadece bankanın sistemine girilmesi gerekmektedir. Ancak her gün, her saat teklif geldi mi acaba diye sisteme girmek yerine, teklif geldiğinde otomatik olarak siz de teklif vermişsiniz gibi bir sistem bulunmaktadır. Yani örnek verecek olursak biri teklif verdiği zaman siz sisteme girmeden, otomatik olarak 1.000 TL ya da başka bir tutarda otomatik olarak teklif verilebilir.

Türkiye genelinde etkinlik gösteren temsilcileri ile İstanbul’da bir araya gelmiş olarak yeni yıl hedeflerini paylaşan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Yeni temsilcilerimizle, 2020 yılı stratejilerimiz ve uzun vadeli hedeflerimizi paylaştığımız bir toplantı oldu. Ofislerimizi, danışmanlarımızı ve genel müdürlüğümüzü dijital dönüşüm ile geleceğe şimdiden hazır hale getireceğiz” dedi. Temsilciler ek olarak Evren Topal’dan “Gayrimenkulde Kazandıran Dijital Pazarlama” eğitimi de aldılar.
2020’nın bilhassa emlak işletmeleri için mühim bir dönüşüm yılı olacağını belirten Altın Emlak Genel Müdür Yardımcısı Okan Sezer’de “Bilhassa bu yıl hayata geçecek olan yasal düzenlemeler ile mesleğimizin kıymetini daha da artacak. Artık her isteyen emlak ofisi açamayacak. Taşınmaz ticareti yönetmeliğine en hazır emlak şirketi olarak temsilcilerinin eğitimlerine, yeterlilik ve yetki belgelerine ehemmiyet vermeye devam edeceğiz. Tüm emlak işletmelerimiz olarak yönetmeliğin tüm ilke ve kurallarına uygun olarak hazırız” dedi.

Sezer “2019 senesinde Türk Akreditasyon Kurumu (TÜRKAK) tarafınca ve Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) tarafınca yetkilendirildik. Yetki kapsamındaki Emlak Danışmanı (Seviye 4) ve Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliklerinde imtihan ve belgelendirme faaliyetlerine de başladık. Sektörümüzdeki emlak firmaları içinde bu akreditasyonu elde eden tek emlak şirketi olduk” diye konuştu.

Gayrimenkul Pazarlamasına Yenilikler Getiriyoruz

Bilhassa bu yıl için innovasyon, dijitalleşme ve Altın Emlak’a Dönüşüm yılı olarak çalışmalarını sürdüreceklerini belirten Okan Sezer “Son dönemde temsilciliklerini gelişmiş CRM altyapısı, proje anlaşmaları, uzaktan eğitimler, ofis koçluğu, performans yönetimi, portal entegrasyonları, pazarlama toplantıları, yatırımcı günleri, insan kaynakları ve birçok yeni ortaklık sunuyoruz. Doğruluk ve dürüstlük ilkeleri her iki tarafın yararına nitelikli çözümler üretebilen nitelikli girişimciler ile markamızı büyütüyoruz. Temsilcilerimizi bilgi ve teknoloji ile devamlı geliştiriyor, altyapımızı her geçen gün yeniliyoruz” dedi.

2020 Kampanyalar Yılı Olacak

Emlak işletmesi açmak isteyen girişimciler için birçok değişik alternatif ve fırsat sunacaklarını da belirten Okan Sezer “Gençler, bayanlar, ortak olarak ofis açacak kişiler, mevcut işletmelerini kurumsala taşımak isteyenler, marka değişiklik yapmak isteyenler için ilk akla gelen emlak şirketi olacağız. Şundan dolayı biz minimum ana para maksimum gelir hedefleyen girişimciler için en oldukça desteğin verildiği tek emlak firmasıyız” ifadelerini kullandı.

SPK Lisan Belgeleri Neye Göre Değişiklik Gösterir?

Lisans belgeleri sizin faaliyet alanınıza ve uzmanlık konunuza göre çeşitli farklılıklar göstermektedir. Hangi faaliyet alanında çalışmak istiyorsanız kendi alanınızdaki sınavlara girip başarılı elde etmeniz gerekmektedir. Tabii buna bağlı olarak da SPK lisanslama sınavları temel düzey ile ileri düzey olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Uzmanlık alanında bu ayrım mevcut olmasına rağmen, faaliyet alanlarına yöneldiğimizde Düzey 2 Sınavına girmek isteyen kişilerin Sermaye Piyasası Düzey 1 Lisansına da sahip olmaları zorunluluğu gerekmemektedir. Yine benzer olan bir şekilde, Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Sınavlarına girmek isteyen kişilerin de Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 2 Lisansı olmaları gerekliliği yoktur. Yani derleme uzmanı olmak için belli aşamalardan, sınavlardan geçmek zorundasınızdır.

Kimler Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olabilir?

Bankaların aradığı meslek grupları; İnşaat Mühendisliği, şehir planlama, mimar, harita mühendisliği, jeoloji mühendisliği ve 4 yıllık iktisat bölümlerinden mezun olmanız yeterlidir. Bazı bankalar bu meslek grubu harici derleme uzmanı almak istemez. Bu da göz önünde bulunması gereken önemli bir faktördür.

Konut Kredisi Nasıl Kullanılır?

Konut kredisi kullanabilmek için öncelikle bankalara başvurarak kredi geçmişi ve KKB skoru hakkında bilgi verirler. Bu süreç sonrasında banka, konut kredisi talep edilecek olan menkulün tapusunu ya da kat mülkiyet belgesini talep eder. Konut satın almayı düşünen vatandaş, ilgili belgeyi bankaya iletmesi halinde banka, konut değerini belirlemek için bir çözüm ortağına başvurarak ekspertiz raporu talep eder.

Konut kredisi paketi ile hizmet sunan bankalara başvurduğunuz zaman, sizden ne kadarlık bir kredi kullanmak istediğiniz konusunda herhangi bir soru sorulmayacaktır. Çünkü, bankalar yüksek miktarlarda sundukları konut kredilerinde, kişilerin talep ettiği miktarlar yerine, alacaları evin gerçek değeri üzerinden işlem yapmak istemektedirler. Bunun için de kurumsal olarak çalıştıkları ekspertizleri konuta yönlendirmekte ve bir rapor hazırlatmaktadırlar. Bu rapor, tamamen konut değerlerinin tespit edilmesi üzerine hazırlanmaktadır. Yani, konutunuz için ne kadarlık bir kredinin uygun olduğu, ekspertiz tarafından hazırlanacak rapor sonrasında kesinleşecektir. Ancak, banka bu işlemi ücretsiz bir şekilde yapmamaktadır. Ekspertiz ücreti olarak alınan miktarlar, kredinize yansıtılmakta ve toplam borcunuz üzerinden tahsil edilmektedir.

Kişiler kredi başvuruları sırasında yapılan hesaplamada, ne kadarlık bir eksper ücreti kesildiğini net bir şekilde görebilecektir. Ancak, bu ücretler bankadan bankaya değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, alınacak olan bu ücretler, yapılan son düzenlemeler ile birlikte, herhangi bir şekilde bankanın kasasına girmemektedir. Tamamen ekspertiz firmalarının belirlediği fiyatlar ve banka ile yaptıkları anlaşma sonucunda belirlenen miktarlar üzerinden hizmet verilmektedir.

Ekspertiz Raporu Hazırlanması

Banka, ya kendi içerisinde çalıştırdığı eksperlere ya da çözüm ortağı firmalara bahsi geçen gayrimenkulün adresini vererek, ekspertiz raporu hazırlanmasını talep eder. Eksper tarafından hazırlanan bu rapor ile birlikte konutun sahip olduğu değer ortaya çıkacağı için, bahsi geçecek olan bu değer üzerinden müşteriye verilecek olan kredi miktarı belirlenir.

Yapılacak olan bu raporlama işleminin masrafı, müşterinin kredi temini aşamasında kredisine yansıtılarak “Ekspertiz ücreti” adı altında müşteriden talep edilir. Bu ücret, her banka tarafından tahsil edilen bir ücret olmak ile birlikte farklılık ve değişkenlik göstermesi bankaların, aracı kurumların ve gayrimenkul türünün dahilinde belirlenmektedir.

Ekspertiz Ücret Yasal mı?

Ekspertiz ücreti adı altında gayrimenkul kredileri kapsamında alınan ücret, tamamıyla yasal bir ücret olup, kanunlar ile birlikte ön görülmüş bir uygulama vasıtasıyla gerçekleştirilmektedir. Bu bağlamda bankalar tamamıyla yasal olarak bu ücreti sizden talep edip, aynı zamanda geri iade etmeme hakkını da saklı tutmaktadır.

Ekspertiz Ücreti Ne Kadar Olmalı?

Bazı bankalar, ekspertiz ücreti adı altında uçuk meblalar talep etmektedirler. Gayrimenkulün ücreti ile bağımsız olarak belirlenen ekspertiz ücreti, 300 Türk Lirası’ndan başlayıp, bankanın inisiyatifine göre belirlenmektedir. Konut kredilerinde ne kadarlık bir eksper ücreti ödeyeceğini merak eden kişiler için, bankanın açıkladığı resmi verilere baktığımızda 850 TL değerinde bir tutar karşımıza çıkacaktır. Bu tutar, sadece ekspertiz için ödenecek olan ücrettir. Eğer hazırlanacak rapor ile birlikte kamu kurum ve kuruluşlarına ya da üçüncü şahıslara bir ücret ödenmesi söz konusu olursa, bu ücret tamamen kredi kullanan kişiler tarafından ödenecektir.

Yukarıda belirttiğimiz 850 TL’lik ücret, sadece bireysel konut kredilerinde geçerlidir. Türkiye İş Bankası’nın diğer kampanyalar ve ticari kredilerinde düzenlenecek eksper raporları için alınacak ücretler de şu şekilde özetleyebiliriz.

• Tüketici destek kredilerinde 750 TL
• İpotekli hazır kredi paketlerinde 850 TL
• Kentsel dönüşüm kapsamında verilecek konut yapım kredilerinde 1750 TL
• Kentsel dönüşüm kapsamında işyeri için verilecek kredilerde 1750 TL
• Kentsel dönüşüm kapsamında işyeri güçlendirme için verilecek kredilerde 1750 TL
• Konut tamamlama kapsamındaki kredilerde 1750 TL
• Görüldüğü gibi konut kredisi kapsamında bireysel ve kurumsal müşterilere sunulan kredi paketlerinde, farklı miktarlarda ücret talep edilmektedir.

Düşük Ekspertiz Ücreti Olan Bankalar

Ekspertiz ücreti konusunda kullanıcıların son dönemlerde oldukça dikkatli davrandıkları görülmektedir. Çünkü, konut kredilerinde, sigorta giderleri, kredi tahsis ücreti, eksper giderleri ya da konut edindirme adı altında birçok ücret tahsil edilmektedir. Bunlardan kimisi tek hesaplanırken, kimisi de yıllık olarak hesaplanarak kredi borcuna yansıtılmaktadır. Bundan dolayı da kredi maliyetlerini en aza indirmek isteyen kişiler, başta ekspertiz için ödenen ücretler olmak üzere, diğer giderleri de  göz önünde bulundurarak karar vermektedir.

Türkiye İş Bankası’da dahil olmak üzere, konut kredilerinde alınan bu ücretler için ortalama bir değer belirleyecek olursak, 750 TL gibi bir değer belirtebiliriz. Ancak, bu durumu biraz daha açtığımızda, bankalara göre alınan eksper ücretlerini şu şekilde sıralayabiliriz.

• ING Bank: Konut kredilerinde 500 TL’lik bir ücret alınmaktadır.
• Denizbank: Banka tarafından açıklanan net bir ücret yoktur. En düşük miktar olarak 650 TL açıklanmıştır ve alınacak konutun metre karesine bağlı olarak 750 TL’ye kadar bu ücret çıkabilmektedir.
• Halkbank: Halkbank, konut kredileri ve bu kapsamda geliştirdikleri kampanyalar için, 750 TL değerinde net ücret talep etmektedir.
• Vakıfbank: Vakıfbank, 100 bin TL’lik bir konut kredisi için 750 TL’lik bir ücret almaktadır. Konutun bulunduğu konum, büyüklüğü ve başvuru yapılan kredinin bireysel mi yoksa kurumsal mı olduğuna göre ücret yükselebilmektedir.
• Türk Ekonomi Bankası (TEB): TEB tarafından tüm konut kredilerinde azami olarak belirlenen ücret 439,80 TL’dir. Yine diğer bankalarda olduğu gibi evin konumu ile büyüklüğü göz önünde bulundurularak ücrette artış söz konusu olabilmektedir.
• Yapı Kredi Bankası: Ulaşım, harç, KDV ve evin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterdiğini belirten Yapı Kredi Bankası, ekspertiz için ödenecek ücretin en az 550 TL olacağını açıklamıştır.

Konut kredisi kapsamında en çok başvuru yapılan bankaların ekspertiz için kredinize yansıttığı ücretler yukarıdaki gibidir.

Ekspertiz Raporundaki Ücret Düşük Çıkarsa Ne Yapılmalıdır?

Eksperler tarafından hazırlanan ekspertiz raporu, bazen kasti ya da kasti olmayan hatalar yüzünden konut değerinden farklılık gösterebilir. Bu durumda satın alınmak istenilen konutun civarında bir ön araştırma yapmak en mantıklı seçenek olacaktır. Eğer araştırmanız sonucunda halen daha konut fiyatının çok altında ya da üstünde bir ekspertiz raporu ile karşı karşıya kalırsanız bu durumda bankanızdan rapora itiraz etmesini isteyebilirsiniz. Bu durumlarda bankalar genellikle ikinci bir ekspertiz ücreti talep etmemekle birlikte, rapordaki değişikliğe göre işlem yapmayı tercih etmektedirler.

Ekspertiz Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?

Ekspertiz raporuna itiraz etmenini iki farklı yöntemi vardır. Bu yöntemlerden bir tanesi banka aracılığı ile rapora itiraz etmektir. Genellikle konut fiyatından aşağıda kalan ekspertiz raporlarında bankalar itirazınızı kabul etmeyip, kendi raporlarında yazan değer üzerinden işlem yapmaya çalışırlar. Bu ve benzeri durumlarda ikinci seçeneği tercih edebilirsiniz. İkinci seçenek ise bir çözüm ortağı firması bulup, bu firma  ile anlaşarak yeni eksper değerinizi belirleyebilirsiniz. Eğer yeni belirlenen değer eski değerden farklı çıkar ise, bankalar genellikle üçüncü bir eksperden rapor isteyerek, sağlama yapma yöntemini izlemektedirler.

Ekspertiz Ücreti Geri Alınır Mı?

Konut kredisi için temel şartlardan birisi olan ekspertiz raporları, 2014 yılında yapılan düzenleme ile birlikte, bankadan bağımsız kurumlar tarafından yapılmaktadır. Bundan dolayı ekspertiz ücreti konusunda, bu kurumların belirlediği aralıklar üzerinden hizmet sunulmaktadır. Eğer ödemiş olduğu bu tutarı geri alıp alamayacağını merak eden kişiler varsa,  bu ücretin ne yazık ki geri alınamayacağını belirtebiliriz. Çünkü, bankadan bağımsız bir kuruma ödeme yapıldığından dolayı, bankanın böyle bir ödeme yapmaya yetkisi yoktur. Son olarak, ekspertiz raporu sonrasında kredi başvurunuz olumsuz sonuçlanır ya da istediğiniz kredi tutarı rapor sonrasında tespit edilemez ve başvurudan vazgeçerseniz, bu ücret yine sizden tahsil edilecektir. Bundan dolayı, kredinizin onaylanıp onaylanmayacağı durumuna da dikkat etmenizde fayda vardır.

Emlak en güvenilir yatırım araçlarından bir tanesidir. Kurdaki dalgalanmalardan ve ekonomik krizlerden çok fazla etkilenmez, aksine değerinde sürekli olarak artış meydana gelmektedir. Yani başka bir deyişle; ülkemizde sürekli talep ve ilgi gören uzun vadede genellikle büyüyen bir yatırımdır.

Emlak Değerleme Konusuna Hakim Miyiz?

Ülkemizde çok ilgi görüyor görmesine de peki biz emlak hakkında yeterli bilgiye sahip miyiz? Bu sorunun cevabı yine bizde gizli. Bu yazımızın öncesinde özellikle bu konuda görüşünü aldığımız esnaf, memur, öğretmen, doktor, çalışan ve emlak danışmanı gibi farklı meslek gruplarına bu soruyu yönelttik. Genel itibari ile bilinen ortak nokta “Kâr oranı yüksek para bulunduğu taktirde girilmesi, risk alınması gereken mecra” olarak biliniyor. Evet, aslında en can alıcı noktayı biliyoruz. Maddi kazancının ne seviyede olduğunu bildiğimiz ama sistematik işleyişini bilmediğimiz zaman, bu işte belli bazı sıkıntıların çıkması ve sorunların oluşması çok yükse ihtimal oluyor.

Son zamanlarda emlak danışmanları artık her köşe başında görüyor olmaya başladık. Camlarında “satılık – kiralık arsa ve ev fiyatları” tablosuna gözlerimiz alıştı artık. Bu kadar yakınlarında oluşumuz veya yakınlarımızda oluyor oluşları emlak konusunda az da olsa belli bir seviyede bilgi birikimimizin olması gerektiğini anımsatıyor.

Örnek olarak; arsalara yerinde bakan ve inceleyebilen günde ortalama olarak 300 kişi bulunmakta. Bu ortalamanın bir kısmı ileriye dönük için, bir kısmı da şuan da yapacakları yatırım için araştırma içinde bulunuyorlar. Bu yatırımın zaman isteyen bir konu olduğunu ve genellikle seçilen yerlerin ileriye dönük üzerinde çalışma yapılabilinecek olan yerler olması özenle seçilmekte.

Yatırım Yerinizin Civarı, Yatırımınıza Değer Kazandırır

Başka bir örnek ile açıklayacak olursak; İstanbul’da 3. Havalimanı’nın yakınında bulunan tüm arazilerin büyük çoğunluğu 2 yıl öncesinde satın alınmış ve de fiyatları en az 5 kat kadar artmıştır. İleriye dönük şuanda Kırıkkale ve Lüleburgaz civarındaki keşif ziyaretleri emlak konusunda geldiğimiz noktayı açıkça göstermekte. Kar seviyesi bu kadar yüksek ve de ileriye dönük yatırım söz konusu olunca bilgi edinme mecburiyetinden bu işle meşgul olan vatandaşlarımızın yüzde 70’inin sağlam bilgiler ile dolu olduğu geriye kalan kısımların ise emlak danışmanları ile hareket zorunluluğu bulunmakta. Aksi taktirde emlak piyasasında dolandırıcılık oranı da %20’lerde. Hem dolandırılmamak, hem de yatırımlarınızı doğru yönetmek için oldukça dikkatli olmanız gerekiyor.

Sektörlere göre değişen amortisman tabirleri, gayrimenkul için amortismanın süresi (ana maliyeti amorti edene kadar geçen süre), muhasebe de kullanılan tabiri için amortisman gideri (ticari amaçlı kullanılan nesnenin yıpranma payı) olarak nitelendirilir.

Gayrimenkul Değerler İçin Amortismanın Süreleri

Gayrimenkul sektöründe kullanılan amortisman süresi, sadece tüzel kişilerin kullandığı bir işlem kalemi değildir. Bireysel olarak yapılan gayrimenkul yatırımların amortismanın süreleri, şahıslar tarafından hesaplanabilir. Buna bağlı olarak gelir gider tablosundaki artan ya da azalan değerleri tespit edebilirler. Süre, yatırım yapılan gayrimenkul için harcanan ana sermayenin, kira ya da kullanım bedelleriyle ne kadar sürede tekrar kazanılacağı ile ilgili kullanılan matematiksel bir değerdir. Yatırım yapılan gayrimenkul değeri için, tüzel kişilerin ya da bireysel şahısların amortismanın süresi kalemini kullanması, orta veya uzun vadede karlılık durumunu kolayca analiz edebilir.

Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?

Amortismanın süresinin hesaplanması, yapılan gayrimenkul yatırımının değeriyle doğrudan bağlantılıdır. Örneğin 300 bin TL’ye alınan evin 1500 TL’ye kiraya verildiğini düşünürsek, 300 bin / 1500 = 200 hesaplamasıyla, 200 ay da eve yatırılan ana sermayenin yeniden kazanılacağı saptanabilir. Tüzel kişiler sadece kiradan değil, artı değer sağlayabilmeleri için, yasal olarak kiraya verilen konutun yıpranma yapı, ev için yapılan tadilat ve yenileme masrafları, gider kalemlerine eklenerek, vergi indiriminden yararlanabilirler.

Amortisman süresi sadece konut için hesaplanmaz. Ekime ve üretime uygun tarlalara yatırım yapılarak, icara verilebilir. İcarda, farklı kişiler tarafından kullanılan tarlanın bütün gelir ve gider kalemleri o kişiye aittir. Tarla sahibi, yıllık ya da dönemlik olarak kira bedelini alır. Bununla ilgili amortismanın süresi, konut için yapılan hesaplamayla aynıdır.

18 yaşını dolduran, düzenli bir geliri olan ve gerektiğinde bu geliri belgeleyebilen tüm banka müşterileri konut kredisi kullanabilir. Bankalar ev kredisi kullandırırken müşterilerinin Kredi Kayıt Bürosu puanına (KKB skoruna) ve aşırı borçlanması olup olmadığına bakabilirler. Şartları taşıyan müşteriler bankanın genel kredi politikalarına göre kredi kullanabilirler.

Konut Kredisi İçin KKB Skoru Kaç Olmalı?

Konut kredisi kullanma talebinde bulunan müşterilerinin kredi puanı, bankalar için en önemli kredi kullandırma unsurlarından biridir. Müşterinin kredi puanı, kullandığı bankacılık ürünlerinden (kredi, kredi kartı, kredili mevduat hesabı) doğan borçlarını ödeme performansına göre belirlenir.

Müşteri bankacılık ürünlerine düzenli olarak ödeme sağladığı takdirde kredi puanı yüksek olur. Kredi puanı yüksek olan müşteri, düzenli geliri elverdiği ölçüde (Aylık kredi taksitinin müşterinin maaşının %60-%80 aralığını geçmemesi gerekir. Bankalara göre değişiklik gösterebilir) konut kredisi kullanabilir.

Müşterinin kredi puanının sınırda ya da düşük olduğu durumlarda (1000 ve aşağısındaki puanlar banka için risk teşkil edebilir) banka müşterisinden kefil (kefilin kredi puanı yüksek olmalı, aşırı borçlanması olmamalı, maaşı aylık kredi taksitinden yüksek olmalı) talep edebilir. Konut kredisi kullanımında bankanın, müşterisinin konut kredisi talebini olumlu olarak değerlendirebilmesi için müşterinin kredi puanının 1000 ve üzerinde (bankalara göre değişiklik gösterebilir) olması gerekir.

Düzenli Gelir Ne Anlama Gelir?

Düzenli gelir konut kredisi kullanma talebinde bulunan müşterinin aylık taksitleri ödemesini sağlayacak maaş ya da başka kaynaktan (gayrimenkul kirası, arsa kirası, dükkan kirası; taksi, dolmuş, otobüs kirası gibi ulaşım araçlarının kiralanması sonucu elde edilen gelir) düzenli olarak sağladığı gelirleridir.

Müşteri, bankanın talep etmesi halinde düzenli gelirini belgelemek zorundadır. Bunun için maaş bordrosu, SGK dökümü, kira sözleşmesi gibi bir çok belgenin geçerliliği vardır. Ayrıca konut kredisinde düzenli gelirin aylık taksit tutarından yüksek olması (bankalar, hesaplanan aylık kredi taksitlerinin müşterinin maaşının %60-%80 aralığındaki bir tutara denk gelmesini isterler) gereklidir.

Tüm bu şartları sağlayan herkes, konut kredisi kullanabilmektedir. Güncel konut kredisi kampanyaları için internet sitemizde yer alan konut kredisi kategorisini ziyaret edebilirsiniz.

Günümüzde iyi bir gayrimenkul sahibi olmak gün geçtikçe zorlaşmaktadır. Konut fiyatları her geçen gün artmaktadır. Önceleri kırsal kesim ve bu gibi yerler de ev fiyatları daha düşük iken şuan hemen hemen her yer de fiyatlar aynı oranlarda değişmektedir. Peki, bu fiyatlar neye göre artış göstermektedir? Bu sorunun cevabını araştırılarak sizlerle paylaşabilecek 7 önemli cevap bulduk.

Konut Fiyatını Etkileyen Faktörler

Bu cevapları şu şekilde sıralamak mümkün:

1. Evin bulunduğu muhit fiyatta etkin bir rol oynamaktadır. Yani almayı düşündüğünüz ev sosyetik kesimlerde ise zengin kesimlerdeki ev fiyatları onların bütçesi düşünülerek koyulduğundan o ölçüde pahallı olacaktır.
2. Metro, metrobüs, otobüs gibi ulaşım araçlarına yakın olan yerlerdeki fiyatlar bunlara uzak mesafede olan evlere göre daha yüksek olacaktır.
3. Hastane, adliye, hava alanı ve alışveriş merkezlerine yakın olan ev fiyatları buralara yakın olmayanlara göre fazla olacaktır. Çünkü buralarda çalışan kişiler ulaşım açısından iş yerlerine yakın yerlerde oturmayı tercih edeceklerinden buralardaki ev fiyatları otomatik olarak artış gösterecektir.
4. Şehir merkezlerine yakın olan ev fiyatları uzak olanlara göre artış gösterecektir. Bu her şehir için geçerli olan bir kuradır.
5. Evin büyüklüğü. Evin iki, üç, dört odalı olması, evin m2 ölçüsü. Hatta evin kaçıncı katta olduğu gibi faktörler aynı binadaki ev fiyatlarında bile değişikliğe sebep olabilmektedir.
6. Ekspertiz kontrolünden geçip geçmediği, düzenli ev muayenesinin yapılıp yapılmaması gibi olaylarda ev fiyatlarını etkilemektedir. Muayenesi yapılmış evler daha güvenilir olarak görülerek daha çok rağbet göreceğinden bu da o ev fiyatlarının artmasına sebep olacaktır.
7. Dairenin bakımlı olup olmadığı da bu konuda önemlidir. Tadilat gerektirecek bir ev alındıktan sonra içine masraf yapılacağından bu masraflar ölçüsünde; tadilat gerektirmeyen evlere oranla uygun olacaktır.

Tüm bu kriterlerin bağlamında konut yatırımı yapmak, önemli bir ön araştırma gerekmektedir. Satın alacağınız dairenin bulunduğu konum, bakım geçmişi, apartman durumu, lokasyon, yaşam alanlarına olan uzaklık, sahip olduğu park alanı, otopark gibi tüm özellikleri dikkate alarak gerçekleştireceğiniz bir gayrimenkul yatırımından zararla çıkmanız neredeyse imkansız olacaktır.

Aslına bakılırsa gayrimenkul satın alıp da bundan kârlı çıkmamak pek mümkün değildir. Çünkü emlak alım satımları, zaten elde edilecek olan kâra endeksli olarak yürümekte ve emlak fiyatları sürekli olarak artış göstermektedir. Ancak gayrimenkulden kar elde etmek için konutun alınacağı bölge ve fiyatı elbette önemli rol oynamaktadır. Bu yüzden gayrimenkul satın alım sürecinde elinizdeki bütçeye göre lokasyon araştırması yapmanız, yatırımınızdan elde edeceğiniz kâr için ilk ve en önemli adımdır.

Gayrimenkulden Kar Elde Etmek İçin Seçilecek Bölgenin Önemi

Gayrimenkulden nasıl kar edebilirim? sorusunun cevabını belirleyen en önemli kriterlerden bir tanesi seçilecek olan bölgedir. Bunun için konut almadan önce bölgeyi araştırmak mantıklı ve yerinde bir davranış olacaktır. Aynı zamanda elinizdeki bütçeye göre gelecek vaadeden bölgelere göz atmak da, gayrimenkul yatırımınızı şekillendirmek aşamasında önemli bir yere sahiptir.

Öyle ki bugün yeni gelişmekte olan bir bölgede alınacak olan konutun fiyatı, diğer bölgelere nazaran daha düşük olacaktır. Aynı zamanda konutu alırken ödenen miktar, yani satış fiyatı, zaman içerisinde bu bölgenin fiyatının artmasıyla doğru orantıda yükselecek ve konutu satın alan kişiye bir artı kazandıracaktır. Bu da satın alınan gayrimenkulün, bekletilip satılması ile kâr elde etmenin önünü açmaktadır.

Gayrimenkul Satışlarında Zaman Faktörü

Satın alınan bir gayrimenkulden kâr elde etmenin en önemli yollarından biri de biraz sabırlı davranmak ve alınan konutun zaman içerisinde değerinin yükselmesini bekleyebilmektir. Bu bekleyiş piyasanın hareketlenmesi ile bağlantılı olarak bazen çok hızlı biçimde bazen de zamana yayılarak gerçekleşecektir.

Ancak bu konuda bilinen bir gerçek varsa emlak fiyatlarının genel olarak sürekli bir biçimde yükseldiğidir. Bu sebeple hangi bölgede olursa olsun alınan bir konutun fiyatı zaman içerisinde artacak ve alan kişiye aldığı fiyatın daha üzerine bir rakamdan satma imkanı sağlayacaktır.

Gayrimenkulü İşleterek Kâr Elde Edin

Gayrimenkul işletmek, aslında halk arasında pek alışagelmiş bir deyim değildir. Bu yüzden biz kısacası bu tavsiyemizi “kiraya verin” şeklinde bir tavsiye olarak size aktaralım. Bu tavsiyemizi de bir örnek ile birlikte açıklayacak olursak;

2005 yılı içerisinde 100 bin Türk Lirası tutarında konut kredisi kullanarak satın aldığınız bir konutu, geri ödemesi ile birlikte 140 bin Türk Lirası’na malettiğinizi varsayalım. Satın alma işleminin hemen sonrasında aylık 500 Türk Lirası kira ücreti karşılığında konutunuzu kiraya verdiğinizde; yıllık olarak 6 bin Türk Lirası tutarında bir gelir elde edersiniz. 2017 yılına kadar geride kalan süreç zarfında, yani 12 yıl içerisinde sabit kira üzerinden 72 bin Türk Lirası tutarında kira geliri elde ederek konutu satın aldığınız ücretin yüzde 50’den fazla kısmını geri kazanmış olursunuz. Konutunuzu aynı fiyat üzerinden kiralarsanız, ortalama 10 yıllık süre zarfında paranız tamamıyla cebinize geri dönmüş olur. Şayet günümüzde, yani 2017 yılında konutunuzu satılığa çıkartırsanız da ortalama 130 bin Türk Lirası üzerinden satılacağını ön görerek bir hesap yaptığımızda; konutunuz satıldığında toplamda 62 bin Türk Lirası tutarında bir kâr bırakmış olur.

Amortisman Süresi Nedir?

Amortisman süresi, esas alınan gayrimenkul tutarının kaç ay içinde kendini (kira geliri olarak kaç ayda ev bedelini karşılayacağı) karşılayacağını ifade eder.

Amortisman süresi kira bedelini etkileyen en önemli faktörlerdir. Taşınmazın (gayrimenkul) bulunduğu il, ilçe, mahalle, sokak; taşınmazın özellikleri (büyüklüğü, kullanım alanı, ulaşım yerlerine yakınlığı) amortisman bedelini etkileyen temel faktörler arasında yer alır. Amortisman süresinin kira bedeline en önemli etkisi kira tutarının kaç aylık sürede ev tutarına denk geleceğidir. Gayrimenkul yatırımıyla gelir elde etmeyi düşünen kişiler amortisman süresine göre kira belirleyebileceği gibi, kiraya göre amortisman süresi de belirleyebilir.

Amortisman süresinde söz konusu gayrimenkul sadece tüzel kişilerin kullandığı bir işlem kalemi değildir. Bireysel olarak yapılan gayrimenkul yatırımlarının amortisman süreleri, şahıslar ya da seçilen bir araştırma ekibi tarafından hesaplanabilir. Amortisman süresi, yatırım yapılan gayrimenkul için ödenen ana sermayenin, kira ya da diğer kullanım bedelleriyle ne kadar sürede tekrar kazanılacağı yönündeki araştırma neticesinde hesaplanan değerdir

Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?

Amortisman süresinin bireysel müşterilerde hesaplanması, yapılan gayrimenkul yatırımının değeriyle doğru orantılıdır. Gayrimenkul yatırım amaçlı alınan bir evin alış bedelinin, aylık kira getirisine oranı o evin amortisman süresini belirler. Tüzel kişilerde amortisman süresinin hesaplanması sadece konutlar için yapılmaz. Tarla (ekime ve üretime uygun tarlalara yatırım yapılarak, icara verilebilir), fabrika, otel, gibi taşınmazlarında amortisman sürelerinin hesaplandığı tüzel kişilerde bu tutarlar gider kalemlerine eklenerek vergi tutarından fayda sağlanabilir.

Bu önem ile birlikte gayrimenkul değerleme firması da bir hayli gündemde. Öyle ki, özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul alım satımı yapan kimseler, evlerinin değerini belirleyebilmek için bu gayrimenkul firmalarına başvuruyorlar ve bu firmalar tarafından hazırlanan ekspertiz raporları sayesinde yaptıkları alım ve satımların ücretlerini doğru belirleyip, kendilerine doğru bir kazanç sağlamasını umut ediyorlar. Şimdi bu konuda akıllara takılan sorulara değinelim:

Herkes Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olabilir mi?

Gayrimenkul değerleme uzmanı olabilmek için öncelikle üniversitelerin inşaat mühendisliği, şehir planlama, mimarlık veya harita mühendisliği bölümlerinden mezun olma koşulu aranmaktadır. Bankaların veya gayrimenkul değerleme firmalarının bu alanda çalışacak olan kişide aradıkları yegâne özellik bu bölümlerin birinden mezun olmaktır. Lakin, bu yeterli değildir. Aynı zamanda gayrimenkul değerleme uzmanının SPK Sınavı’na girerek, sertifika kazanmış olması gereklidir. Dolayısıyla evinizin değerini belirleyecek olan kişinin bu konuda eğitim almış ve uzman statüsünde bir çalışan olması gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Raporları Ne İfade Ediyor?

Ülkemizde son yıllarda bu alanda gerçekleşen çalışmalar, gayrimenkullerin ülke ekonomisi içerisindeki yerini ve değerini arttırmıştır. Özellikle 8 Mart 2017 tarihi itibariyle uygulanmaya başlanılan Gayrimenkul Sertifikası ile, ekspertiz raporlarının önemi artmıştır. Ekonomi dünyasında bu derece önemli olan taşınmaz mülklerin piyasa değerine uygun bir biçimde alım satımının yapılması ise hem ülke ekonomisi, hem de bu malın sahibi açısından önem arz etmektedir. Bu sebeple gayrimenkul değerleme raporları, taşınmazın hangi fiyat aralığında satılacağı hakkında fikir verdiğinden doğru tespitler yapılmalıdır.

Firma Seçimi Önemli midir?

Konutunuzun değerini belirlemek için seçeceğiniz firma, mutlaka profesyonel bir ekip ile çalışıyor olmalıdır. Değerleme raporunuzu yazacak olan bilirkişinin lisanslı bir uzman sayılması için en az üç yıl bu alanda faaliyet göstermiş olması gerekmektedir. Bu seçiminizi yaparken piyasada başarısıyla isim yapmış ve güvenilir çalışmalara imza atan firmaları araştırmanızı tavsiye ederiz. Firmanın sunduğu ekspertiz raporunda herhangi bir problem hissetmeniz halinde rapora itiraz edebilir ya da farklı bir değerleme firması ile çalışma yaparak mülkünüzün değeri konusunda sağlıklı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Peki, ömür boyu oturabileceğimiz bir ev satın alırken nelere dikkat etmeniz gerekmektedir? İşte cevapları.

1. Ulaşım araçlarına yakınlığı: Metro, metrobüs veya otobüs gibi özellikle de işe gidip gelirken sık kullanılan araçlara yakın olan bir ev tercih edilmelidir. Böylece hem zamandan tasarruf etmiş hem de daha az yorulmuş olursunuz. Özellikle de arabası olmayanlar bu konuya iki kez dikkat etmelidirler.
2. İş yerine ve sık görüştüğünüz insanlara yakınlığı: Alacağınız ev işinize ve sık görüştüğünüz ebeveyn, arkadaş ve bu gibi kişilere yakın olursa almış olduğunuz ev de kendinizi daha rahat hissedersiniz. Ataların “Ev alma, komşu al.” sözü bu konu da oldukça manidardır. Yakınlarınıza yakın olmasının yanında komşularınızın da iyi olması önemlidir.
3. Bina ekspertiz olmuş mu: Oturacağınız evin bina kontrolleri yapılmış mı ve bu konuda sınıfı geçmiş mi? Bu binanın sağlamlığı açısından oldukça önemlidir. Binanın muayene kontrollerini mutlaka emlakçınızdan istemeli ve evi almadan önce bakmalısınız. Muayene olmamış bina tehlikeli olabilir. Eğer muayene olmamış ise oturacağınız bina kaç yıllık bunu çapraz sorgu ile emlakçı ve ev sahibi ile görüştükten sonra gerekirse komşulara da sormalısınız.
4. Evin ısınma ve benzeri problemleri var mı? Ev hangi cepheye bakıyor, güneş görüyor mu? Isınma sorunu yaşamamanız bir ev de dikkat edilmesi gereken önemli kriterler arasındadır. Böylece kış aylarında cebinizi yakacak faturalar ile uğraşmak zorunda kalmayarak fazla gelen faturalar yerine başka bir ihtiyacınızı karşılayabilirsiniz. Ayrıca evin içini gezerek temiz, bakımlı olup olmadığını kontrol etmelisiniz.

Adres değişikliğinin gerçekleştirilebilmesi için yasa tarafından belirlenen yasal süreç, adres değişikliği yapıldığı tarih itibari ile 20 gündür. 20 gün içerisinde Nüfus Müdürlüklerine adres beyanında bulunmayan vatandaşlar yaklaşık olarak 50 TL kadar idari para cezası ile karşı karşıya kalabilmektedir.

İkametgah Değişikliğini Eş Yapabilir mi?

İkametgah değişikliği, bireyin ancak bizzat Nüfus Müdürlüklerine başvurması ile gerçekleştirilmektedir. Dolayısıyla ikametgah değişikliğini eşin gerçekleştirmesi mümkün değildir. Adres değişikliği gerçekleştirmiş olduğu yerin il ya da ilçe nüfus müdürlüğüne şahsen başvuruda bulunan bir birey, ailesi ile beraber taşınacak ise, aile bireylerini de yanında bulundurması ile ikametgah değişikliğini yapabilmektedir. Bunun dışında ikametgah değişikliğini e devlet sistemi üzerinden yapabilmek de mümkündür.

Sizin Yerinize Başkaları Yapabilir mi?

İkametgah değişikliğini bir başkasının yerine gerçekleştirebilmek mümkün değildir. Adresini taşıyan ya da başka bir deyişle nüfus nakli gerçekleştiren kişinin kendisinin nüfus müdürlüğüne giderek ya da e devlet sistemine giriş yaparak adres değişikliği yapması gerekmektedir.

İkametgah Değişikliği Başka İlden Yapılabilir mi?

Adres değişikliği farklı nüfus müdürlüğünden gerçekleştirilebilmektedir. Buna göre kişinin herhangi bir ildeki ya da ilçedeki Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğüne müracaat ederek yanında kendi adına olan elektrik, su ya da doğalgaz gibi aboneliklerden birinin faturasını bulundurması yeterli olacaktır. Bu şekilde ikametgah değişikliği yapılabilmektedir. Ayrıca kişi nerede olursa olsun, e devlet sistemine mobil imza ya da elektronik imza ile giriş yaptığı takdirde de adres değişikliği yapabilmektedir.

İkametgah Değişikliği Muhtarlıktan Yapılabilir mi?

Adres değişikliği yalnızca Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü ya da e – devlet sistemi üzerinden gerçekleştirilebilmektedir. Bunların dışında muhtarlıklardan değişiklik yapabilmek mümkün değildir. Muhtarlıklar aracılığı ile yalnızca adres belgesi temin edilebilmektedir.

Ekspertiz çalışmalarını yaparak bankaların konut kredisi kullandırmak istediği müşterilerinin, konut kredisi ile satın almak istedikleri evlerin gerçek değerinin belirlenmesinde çalışan banka çalışanları bulunmaktadır. Bu banka çalışanlarının bankaların kadrolu veya sözleşmeli personeli olması gibi bir durum söz konusudur. Konut kredisi kullandıran banka şubesinde çalışan veya başka şubede çalışan aynı banka yetkililerinin Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak tayin edilmesi ile konut kredisi ile alınmak istenen evlerin eksper çalışması yapılmakta ve gerçek değerleri belirlenmektedir.

Herkes Eksper Olabilir mi?

Bankacılık sektörünün işçi ve personel istihdamı bazı özel şartlara bağlı olabilmektedir. Her banka alacağı personelin niteliklerini kendisi belirlemekle birlikte bazı nitelikli personel gerektiren bölüm ve alanlara almayı planladığı personelde aranılan şartlar genelde bütün bankalar için aynı olmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak görev yapmak için ilk aşamada SPK sınavından başarılı olmak gerekir. SPK sınavına dair olan detayları da GEKS üzerinden takip edebilirsiniz. Bazı bankalar bu alanlarda çalıştıracağı personelde tecrübe ararken bazı bankalar ise tecrübe aramamakta veya tecrübe sınırını daha düşük tutabilmektedir. Eksper olmak için SPK sınavından sonra da bu bankaların eksper alım şartlarına bakmak gerekir. Eksper kadrosu olarak özellikle yapılan bir alım söz konusu olmasa da bankacılık sektörüne dahil olan nitelikli personel eksper olarak konut kredilerinde görevlendirilebilmektedirler.

Eksperlerin Görevleri Nelerdir?

Ekspertiz raporu oluşturmak için gayrimenkul alımı yapmak isteyen müşterinin konut kredisi için başvuru yapması gerekmektedir. Müşterinin konut kredisi çekmek için başvuru yapması sonucu bankalar eksperlik çalışmasını başlatırlar. Görevlendirilen eksper görevlisi müşterinin beyan ettiği evi veya konutu ziyaret ederek bu konutun ne kadar değerde olduğunu araştırır. Yapılan araştırma sonucunda ortaya çıkan değer bankaya dosya halinde bildirilir. Bu değer üzerinden konut kredisi kullandıran banka ortaya çıkan ekspertiz değerinin yüzde seksenini müşterisine konut kredisi olarak kullandırır. Örnek verecek olursak yüz bin lira değeri olan bir konut için yapılan başvuruda müşteriye seksen bin lira konut kredisi verilecektir.