Ekspertiz Raporunu Kim Hazırlar?

Gayrimenkul değerlendirme ve tespit işlemlerinin yapılması için hazırlanmış olan ekspertiz raporu konusunda uzman, profesyonel ve lisanslı ekspertizler tarafından yapılmaktadır.

Eksperin yaptığı inceleme sonrasında gayrimenkulün ve bölgenin durumu, konumu ve büyüklüğü gibi konular incelenerek rapor hazırlanır. Daha sonra banka, bu raporu inceleyerek vereceği kredi tutarını belirler. Bazı durumlarda tüketicinin hoşuna gitmeyecek, evin değerinin rapor sonucuna göre değerinin altında çıkması gibi durumlar yaşanabilmektedir. Bu gibi ekspertiz raporlarından kaynaklanan yanlışlıklar sonucu kredi alınması ya da ekspertiz ücret iadesi talebi gibi durumlarda, ekspertiz raporuna itiraz edilebilmektedir.

Ekspertiz Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?

Ekspertiz raporunda gayrimenkulün adresi, lokasyonu, yaşı, imar durumu, gayrimenkulün alanı ve ulaşım özellikleri, fiziki durumu ve alt yapısı gibi konulara yer verilmesi gerekmektedir. Buna ek olarak satış karşılaştırması veya maliyet hesabına göre ve o bölgede satılan diğer benzer özellikteki gayrimenkullerin fiyatları ile karşılaştırılarak konuya ilişkin gayrimenkulün değer tespiti yapılmaktadır.

Ekspertiz raporunda hata yapıldığını düşünenlerin, hazırlanmış olan ekspertiz raporunun iptal edilmesi için Tüketici Hakem Heyetlerine müracaat etmeleri, yönlendirme açısından faydalı olacaktır. Ekspertiz raporuna itiraz ve ekspertiz ücret iade talebi gibi durumlarda, tüketicinin banka ve ekspertiz firması ile olan görüşmelerinde olumlu dönüş alamadığı durumlarda, banka ve ekspertiz firmasına dava açmak gibi bir seçeneği bulunmaktadır.

Dava sonucunda mahkemenin tüketiciyi haklı görmesi durumunda, mahkeme tarafından görevlendirilecek eksperlerin eve gönderilerek tespitin tekrar yapılması ve evin değerinin yeniden belirlenmesi mümkün olabilmektedir. Daha sonra, yapılmış olan bu incelemeler sonucunda yeni bir ekspertiz raporu hazırlanarak tüketicinin mağduriyeti giderilmiş olur.

Banka Ekspertiz Raporuna İtiraz Edebilir Mi?

Ekspertiz raporunun hazırlanması sonrasında rapor bankaya iletilmeden önce kontrol memuru tarafından kontrol edilir. Kontrol memuru, hazırlanan raporu inceleyerek konut fiyatını, bölgede yer alan konutlara göre kıyaslar. Memur, raporda yanlışlık fark etmesi halinde rapor bankaya iletildikten sonra itirazı banka gerçekleştirebilir. Bu durum, değerin normal değerden düşük ve yüksek olması durumlarında geçerli olur. Böyle bir durum söz konusu olduğunda da banka raporu farklı bir aracı firmadan talep ederek, tekrar bir değer çıkartılmasını ister.

Ev Fiyatının Yüzde Kaçına Kredi Çıkar?

Konut kredisi ile ev almak isteyen kişilerin en fazla merak ettikleri konulardan biri de ekspertiz sürecidir. Ekspertiz raporunun ücretleri, peşinatın miktarını da etkilemektedir. Bu yüzden konut kredisi başvuruları değerlendirilirken ekspertizin raporu da göz önünde bulundurulmaktadır. Çünkü alacağınız rapor, satın almak istediğiniz konutun değeri konusunda belirleyici rol oynayacaktır. Gayrimenkul olarak kredi ile bir ev almak istediğinizde bankalar bunun yalnızca %75’ini temin etmektedir.

Geri kalan %25’lik kısmı peşinat olarak vermeniz gerekmektedir. Peşinatı doğrudan etkileyen etmenlerden biri de ev ekspertizi sonucunda alınan rapordur. Ekspertizin vereceği rapor peşinatı etkilemek ile kalmıyor %25’i de etkiliyor. Rapora göre evin tüm değerini dahi kredi olarak çekebilmek mümkün.

Hazırlık Aşaması Nasıldır?

Eksper, konut ekspertizi oluşturmak için konutu belirli incelemelere tabii tutmaktadır. Bu inceleme süresini kapsayan hazırlık aşaması sonucunda bir rapor hazırlamaktadır. Ev incelenirken dikkat edilen aşamalar ise; evin kaçta kaçının tamamlandığı (inşaatın durumu), konutun yaşı ve kaç metrekarelik bir konu olduğu, konutun bulduğu bölge (semt ile ve il olarak), çevresinde bulunan konutların değeri, konutun toplam inşaatının maliyeti.

Bu aşamalar doğrultusunda toplanan veriler hazırlanarak, tapu dairesine gönderilir. Sonrasında ise konutun ipotek durumu, şehri, irtifak hakkının olup olmadığı, kredi verilmesinde herhangi bir sakınca olup olmadığı da incelenerek hazırlık aşaması tamamlanır. Hazırlık aşamasından sonra rapor hazırlanır ve hazırlanan rapor bankaya gönderilir. Raporun banka tarafından incelenmesinden sonra, kredinin durumu konut sahibi olmak isteyen kişiye iletilmektedir.

Ekspertiz Raporu Kaç Günde Çıkıyor?

Ekspertiz raporu gönderdikten sonra, bankaya 1 ile 5 iş günü içerisinde rapor ulaşmış olur. Bankanın incelemesinin ardından, herhangi bir sorun olmaması ve her şeyin yolunda olması durumunda, 5 ile 15 iş günü içerisinde rapor sonucu tüketiciye bildirilmektedir. Tapu ipotek işlemleri ve diğer işlemler sırasında problem çıkması durumunda, süre uzayabilmektedir.

Gayrimenkul de Ekspertizin Önemi

Gayrimenkullerde ekspertiz yapılmadan satış, sigorta ve buna benzer işlemler yapılamamaktadır. Örneğin bir gayrimenkulünüz var ve sigorta yaptırmak istiyorsanız, en basit DASK poliçesi için bile gayrimenkulün bina değeri, eşya değeri ekspertizi yapılır. Bu ekspertizler doğru yapılamaz ise, herhangi bir hasar durumunda hatalı yapılan ekspertizlerin sebebiyle doğru hasar ödemeleri yapılamaz ve değerin altında ödemeler yapılabilir.

Bir diğer önemli konuda gayrimenkulün zaman içerisinde değerinin artışı ve azalması mümkündür. Bu sebeple bu değer dalgalanmalarının da takip edilip, anlaşılabilir olması açısından ekspertiz raporları büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul ekspertizlerin de konu hakkında bilgi sahibi olmayan(bina değerlemeleri için inşaat mühendisi, eşya değeri değerleme uzmanı) mesleki yeterliliğe sahip olmayan kişiler tarafından yapılacak ekspertiz raporunun hatalı olması çok olasıdır. Bu hatalı çalışmalar da gayrimenkullerde hatalı bedel ve bedel artışlarına sebep olmaktadır.

Ekspertiz Raporunun Gerekleri

Ekspertiz raporunun doğru yapılması önem taşımaktadır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere bina ve eşya değerleri için inşaat mühendisi ve sigorta şirketlerinin ve spkların vermiş olduğu eğitimleri almış hatta spk(sermaye piyasası kurumu) lisanslarına sahip meslek erbaplarının hazırlayacağı raporların doğruluğu kabul görecek ve hatasız olacaktır. Bu açıdan da gayrimenkul ekspertizleri büyük önem taşımaktadır. Hatasız ve doğruluğunun da lisanslı mühendisler tarafından yapılması önem teşkil etmektedir. Doğru bedelleme ve bedel artışları ve bunlar gibi durumlarda bu hazırlanan raporların doğruluğu kişilerin zarar görmemesi için hukuki olarak da önem taşımaktadır.

Bankalardan konut kredisi almak isteyen kişiler, bankalara başvuru yaparlar. Başvuru yaptıkları konut için bankanın yetkilendirdiği kişi, konutu inceleyerek bir değer belirler ve bankaya bu durumu bildirir. Bankalar da bu belirlenen değerin genellikle %80 gibi bir oranı için kredi başvurusunu onaylama işlemi gerçekleştirir.

Bankanın yaptığı bu işleme ekspertiz raporu adı verilir. Lakin bazı durumlarda bankaların hazırladığı ekspertiz raporu değerleri alınması planlanan kredi miktarından yüksek veya düşük olabiliyor. Bu durumda birçok müşteri ekspertiz raporuna itiraz edilir mi? Şeklinde soru sormaktadır. Konunun detaylarına geçmeden önce cevaplamak gerekirse, evet itiraz edilebilir şeklinde konuya açıklık getirmek istiyorum.

Ekspertiz Raporu İtirazı İçin Ne Yapılmalıdır?

Banka ile yaptığınız görüşmeden sonra gelen eksperlerin hazırladığı raporlara itiraz etmek istiyorsanız yapmanız işlemler oldukça kolay ama biraz uğraştırıcı işlerdir. İlk olarak ekspertiz raporunun iptali için bulunduğunuz il veya ilçedeki tüketici hakem heyetine dilekçe yazarak başvuru yapmanız gerekmektedir. Buradan çıkacak sonuç genellikle lehinize olur ve tekrardan ekspertiz raporu çıkartılır ya da eksper rapor işlem ücreti tarafınıza iade edilir. Eğer aksi bir karar çıkar ve banka ile de ortak bir payda da buluşma şansı olmazsa dava açma hakkınız da saklı bulunmaktadır.

Ekspertiz Raporu İtiraz Dilekçesi Örneği

Tüketici hakem heyetine itiraz dilekçesi başvuru yaparken, kaymakamlığa giderek başvuru yapmanız işlemlerinizi kolaylaştırması açısından oldukça olumludur. Lakin bu imkana sahip değilseniz aşağıdaki dilekçe örneğini baz alarak hazırladığınız dilekçeyi Tüketici Hakem Heyetine sunabilirsiniz.

T.C. ……… KAYMAKAMLIĞI

Tüketici Hakem Heyeti Başkanlığına

Şikayetçi:

Adres:

Telefon Numarası:

Şikâyet Edilen Taraf / Taraflar:

Şikâyet Edilen Tarafın Adresi:

Parasal Değer:

Tarih:

Şikâyet Konusu: Dosya Masrafı başlığı altında tarafımdan talep edilen ve ödemesi gerçekleştirilen “xxx” TL tutarı cinsinden miktarın tarafıma iade edilmesini talep ederim (4077/6. Ve 10. Maddeler)

Türkiye İş Bankası, satın almayı düşündüğünüz konut için gayrimenkul değerleme raporu hazırlatarak, konutun ekspertiz değerini belirleyip, temin edebileceğiniz maksimum konut kredisi miktarını belirliyor. Anında İşlem seçeneği ile internet üzerinden konut kredisi başvurusu sürecini hızlı bir şekilde başlatmanıza olanak sağlayan Türkiye İş Bankası, talep edeceğiniz vade sürecine göre, ihtiyaç duyduğunuz nakit miktarı eşliğinde ödeme yapacağınız aylık eşit taksit tutarınızı hesaplamanıza da olanak sağlıyor.

Türkiye İş Bankası konut kredisi sürecinizi üç aşamada tamamlıyor.

Türkiye İş Bankası Konut Kredisi Süreçleri

1. Ekspertiz Raporu: Türkiye İş Bankası’ndan konut kredisi başvurusunda bulunduğunuzda ilk etapta kredi notunuz, gelir belgeniz gibi kriterler eşliğinde ön değerlendirme süreci gerçekleştiriliyor. Bu süreci başarı ile tamamlayan müşterilerin, yanlarında bulundurduğu tapu fotokopisi dijital ortama aktarılarak ekspertiz süreci başlatılıyor. Bu işlemleri online platform üzerinden kendiniz de yapabilirsiniz.
2. Onay: Ekspertiz raporu hazırlandıktan sonra, satın almak istediğiniz evin ekspertiz değeri ile ev sahibi/müteahhidin satış değeri arasında bir farklılık olabileceği için, evin ekspertiz değeri baz alınarak hesaplama yapılıyor. Satın almayı düşündüğünüz evin ekspertiz değerinin yüzde 80’ine kadar konut kredisi kullanmanıza olanak sağlayan Türkiye İş Bankası, kredilendirme aşamasında bulunduğunuz şehrin bir şubesinden sizinle iletişime geçerek, gerekli belgeler hakkında bilgi veriyor. Aynı zamanda tapu dairesinden de ipotek işlemi için randevu tarihi ve saati alarak, sisteme bildirmeniz halinde ipotek işlemlerinden sorumlu olan İş Bankası yetkilisi, belirttiğiniz saat aralığında tapu dairesinde sizi bekliyor olacaktır.
3. Sözleşme ve İpotek Süreci: Türkiye İş Bankası şubesinde kredi sözleşmesini ve ödeme planını belirleyip, imzaladıktan sonra, tapu dairesinde işlemleri tamamlamaya gidebilirsiniz. İpotek işlemi sonrasında onaylanan kredi tutarınız anında hesabınıza geçmektedir.

Türkiye İş Bankası Konut Kredisi Seçenekleri

Türkiye İş Bankası, her bütçeye ve her ihtiyaca göre oluşturduğu konut kredisi ürünleri eşliğinde hem satın alacağınız ev, hem de bütçeniz göre en uygun ödeme planını oluşturmanıza olanak sağlıyor.

• Standart Konut Kredisi: Bu konut kredisinde sabit taksitler ile ödeme planı oluşturulmaktadır.
• Her Şey Dahil Konut Kredisi: Bu konut kredisi ürünü ile kredi tahsis ücreti, ipotek tesisi ücreti, ekspertiz ücreti gibi tüm harcamalarınız da konut kredisine dahil edilerek, vade sürecinize yayılmaktadır.
• Evden Eve Ev Kredisi: Bu konut kredisinde, eski evinizi satıp, kredi tutarınızdan satış değerinin tamamını düşmenize olanak sağlanmaktadır.
• Kentsel Dönüşüm Kredisi: Risk Yapı Raporu düzenlenmiş olan ya da bölgesi Riskli Alan olarak ilan edilen bölgelerde, taşınmazların sahibi olan kişiler ve bu taşınmazlarda en az 1 yıldır kiracı olan kişiler, kentsel dönüşüm kredisinden rahatlıkla faydalanabilirler.
• Ev Yapımı / İnşaat Tamamlama Kredisi: Belediye sınırları içerisinde olan, imar planına sahip arsaların üzerinde inşasına başlayacağınız ya da inşaat hali devam eden evin tamamlanması için ihtiyaç duyacağınız nakit desteğini bu kredi ürünü sayesinde temin edebilirsiniz.

Türkiye İş Bankası 85.000 TL Konut Kredisi Ödeme Planı

Türkiye İş Bankası’ndan temin edeceğiniz 85 bin Türk Lirası tutarındaki konut kredisi ürünü için, bütçeniz dahilinde 120 ay vade seçeneği ile standart bir ödeme planı talebinde bulunmanız halinde banka tarafından aylık yüzde 1,09 oranında konut kredisi faiz oranları uygulaması yapılırken, ödeme yapacağınız aylık eşit taksit tutarı da bin 273,16 Türk Lirası’na tekabül edecektir.

Bu ödeme planı dahilinde toplam geri ödeme yapacağınız miktar 152 bin 779,20 Türk Lirası olurken, ödemelerinizin tamamlanması ile birlikte evinizin üzerindeki ipotek tesisi kaldırarak konutunuzun tarafınıza devri gerçekleşecektir.

Konut kredisi başvurusunda gerekli belgeleri yanınızda bulundurarak size en yakın Türkiye İş Bankası şubesinden konut kredisi başvurunuzu yapabilir ya da bankaya ait resmi internet sitesi üzerinden konut kredisi başvuru sürecinizi başlatabilirsiniz.

Bu ödeme planı, 4 Aralık 2017 Pazartesi günü aşağıda yer alan bağlantı vasıtası ile GayrimenkulEks.com ziyaretçileri için özel olarak hazırlanmıştır.

https://www.isbank.com.tr/TR/bireysel/krediler/ev-kredisi/Sayfalar/ev-kredisi.aspx

Aynı zamanda internet sitemizde yer alan krediler kategorisini ziyaret ederek bütçeniz ve ihtiyacınız için en uygun kredi ürünleri hakkında kapsamlı bilgi sahibi olabilirsiniz.

2 Ağustos 2007 tarihli, 26601 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” ile birlikte bir gayrimenkul değerleme raporunda asgari olarak bulunması gereken format belirlenmiş olup, tüm gayrimenkul değerleme firmaları da bu kriterlere göre rapor hazırlamaktadır.

“Gayrimenkul değerleme rapor formatı” ve “konut değerleme rapor formatı” Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş olup, gayrimenkul değerleme raporı hazırlanırken “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” baz alınmaktadır. “Konut Değerleme Raporu”nun hazırlığı aşamasında ise hem Gayrimenkul Değerleme Şirketleri’nin hazırladığı rapor formatları kullanılmakta, hem de bankalar tarafından konut kredisi başvurusu aşamasında talep edilen ekspertiz raporu kriterleri göz önüne alınarak hazırlanmaktadır.

SPK’ya Göre Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar

1. Rapor bilgileri

• İçindekiler
• Raporun tarihi,
• Raporun numarası,
• Raporun türü,
• Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
• değerleme uzmanının adı soyadı,
• Değerleme tarihi,
• Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
• Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.

2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler

• Şirketin unvanı ve adresi,
• Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,
• Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar.

3. Değerleme konusu hakkında bilgiler

• Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
• Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
• Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş,
• Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
• Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama.

4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
• Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,
• Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,
• Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,
• Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
• Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
• Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
• Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
• Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
• Nakit / Gelir akımları analizi,
• Maliyet oluşumları analizi,
• Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
• Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
• Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
• Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
• En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,
• Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
• Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.

5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi

• Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,
• Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
• Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş,
• Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.

6. Sonuç

• Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
• Nihai değer takdiri.
  Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır:
  • Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
  • Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
  • Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.

Rapor Eki

• Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
• Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,
• Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.

Kaynak:
http://www.spk.gov.tr/DaireDuyuruKarar/Goster/58
http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/05/20070525-15.htm

Milyonlarca vatandaş için yakından ilgilendiren açıklama hükümet cephesinden geldi. Hem konut, hem de otomobil sektörlerindeki ikinci el ağı için yapılacak düzenleme ile birlikte vatandaş haksız uygulamalardan kurtulacak.

Yapılan düzenleme çalışması ile birlikte konut ve otomobillerin ikinci el alım ve kiralama işlemlerinde yapılacak uygulamalar Başbakanlık’a sunuldu. Hem kiralamalarda, hem de satışlardaki komisyon oranları için standart getiren hükümet, aynı zamanda emlakçılık ve galericilik faaliyetleri gösterebilmek adına da bir takım kısıtlamalar getiriyor. Her önüne gelenin emlakçılık yapmasının önlenmesi adına, vergisiz ve haksız kazanç sağlanmasına engellenmek adına yapılan düzenleme ile birlikte emlak sektörünün de rahat bir nefes alması bekleniyor.

İkinci El Konut Satışlarında Büyük Değişiklik!

İkinci el konut satışları için imar, zemin etüdü ve bina yaşı gibi bilgilerin yer alacağı bir konut künyesinin çıkartılması gerektiğini vurgulayan yetkililer, mal sahibi ile komisyoncu arasında bir sözleşme imzalanmasının da gerekliliğini vurguluyor. Taşınmazların alım, satım ve kiralama işlemleri için bilgi sisteminin oluşturulacağı yanında, sahibinden değil de, ticaret olarak gerçekleştirilen hizmetler için elektronik ortama bir kayıt zorunluluğunu getirecek olan hükümet, emlakçılık sektörüne ek olarak ikinci el otomobil sektöründe de her önüne gelen kişinin galericilik yapmasının engelleneceğini, alım satım konusunda kısıtlamaların getirileceğini, ikinci el otomobiller için 10 bin kilometrelik bir garanti istenmesinin de gündemde olduğu ifade edildi.

İkinci El Sektörü Disipline Girecek

Konu ile açıklamalar Gümrük ve Ticaret Bakanı Bülent Tüfenkci’den geldi. Devrim niteliğinde olan reform paketi hakkında önemli açıklamalarda bulunan Tüfenkci, atılacak bu adımlar ile birlikte ikinci el sektörlerinin önemli bir disipline olacağını ifade etti. İkinci el otomotiv yönetmeliğinin tamamlanarak Başbakanlık’a iletildiğini ve incelendiğini aktaran Tüfeknci, emlak ve taşınmaz ticari için de yönemeliğin taslak aşamasında olduğunu, emlak sektöründe güven ortamının oluşması için uğraş gösterdiklerini ifade etti.

Kişiye Göre Fiyat Uygulaması Son Bulacak!

Konut kiralaması, konut alımı ve konut satımı aşamalarında uygulanan komisyon oranlarının netleşmesi gerektiğini, ‘kişiye göre fiyat’ uygulamasının artık tarihe karışması gerektiğini ifade eden Bakan Tüfenkci, imarın, konut özelliklerinin, zemin etüdünün, eksper değerinin tarafsız bir şekilde çıkartılması ile birlikte bir taşınmaz künyesi oluşturulacağını belirtti. Tüfenkci, aynı zamanda emlak sektöründe çalışacak kişiler için de; aranacak şartlar, yürütülecek faaliyetler, uymak zorunda olunan kurallar gibi çerçeveler için de çalışma yapıldığını, bu uygulamalar ile birlikte sektörün disiplin altına gireceğini belirtti.

‘Emlak ticareti yapan kişiler bilgi vermekle yükümlü olacaklar!’

Yapılacak alım, satım ve kiralama işlemleri için de bir elektronik ortam oluşturulacağını vurgulayan Tüfenkci, hazırlanan bu bilgi sistemi sayesinde emlakçıların bilgi verme yükümlülüğü bulunacağını aktardı. Mesleki disiplinin sağlanması için odalaşma çalışmaları konusunda da düzenleme yapılacağını aktaran Tüfenkci, mal sahibi ile komisyoncu arasında sözleşmenin nasıl yapılacağının belirleneceğini, bilgi sistemi sayesinde takibin gerçekleştirileceğini ifade ederken ‘Emlak ticareti yapan kişiler bilgi vermekle yükümlü olacaklar!’ dedi.

Değerleme Sektörü Can Kazanacak!

Yapılacak bu çalışmaların gayrimenkul değerleme sektörüne de can katacağı kaçınılmaz bir gerçek. Vatandaşların tabir yerindeyse ‘keyfe keder’ fiyat belirlemesi son bulurken, bu konu hakkında çalışma yapmış, kariyerini taşınmaz değerleme üzerinde gerçekleştiren ve birçok kriteri göz önünde bulundurarak rapor hazırlayan kişilerin mesleklerine olan talep ve saygı da bu düzenlemeler ile birlikte artacak.

Türkiye’de mevcut sistem içerisinde sadece bankalar kredi kullandırma aşamasında ekspertiz raporuna başvururken, mülk sahibi olan şirketler de sahip oldukları mülklerin değerini belirlemek adına belirli periyotlar ile ekspertiz raporuna başvurmaktalar. Eksperiz raporu, mülk sahibi olan, alım yapacak, satış yapacak ve kiralama yapacak kişilerin doğru fiyata ulaşmaları adına doğru fiyatı gösteren tek uygulama olduğu için vatandaşlar haksız kazanç peşinde olan mülk sahiplerinden de arınmış olacak.

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi işlemlerde kullanılan mimari projelerin belediyeler ya da yetkili kurumlar vasıtası ile taratılarak tapu müdürlüklerine iletileceğini aktardı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından yayınlanan 1.777 sayılı ve 24 Ağustos 2017 tarihli genelge ile birlikte kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri sırasında kullanılan mimari projelerin belediyeler veyahut yetkili kurumlar aracılığı ile taratılacağını ve tapu müdürlüklerine iletileceğini duyurdu.

Konu hakkında açıklama yapan Özelmacıklı, 31 Aralık 2017 tarihine kadar projelerin mimariproje.tkgm.gov.tr adresine gönderileceğini, online platformda muhafaza edilecek olan projelerin işlemleri kolaylaştıracağını ve hızlandıracağını belirtti. Bodrum katlar da dahil olmak üzre bütün kat planlarının ve inşaat alanlarının gösterildiği, kat irtifakına ve kat mülkiyetine geçiş aşamasında bağımsız bölüm yerlerini ve paylaşım tablosunu içerdiğinin belirtildiği projelerin mimari proje olarak tanımlandığını aktaran Özelmacıklı, mimari projenin gayrimenkul satış işlemleri esnasında oldukça önemli olduğunu aktardı.

Bağımsız bölümün normalde kaç metrekare olduğunun ve hangi daire olduğunu tapu senedine bakaran anlaşılamayacağını belirten Özelmacıklı, yapının yaşının kaç olduğunun, ilgili mülkün hangi cephede olduğunun, tapu senedi vasıtası ile öğrenilemeyeceğini, bu bilgilerin mimari projede yer aldığını aktardı.

Gayrimenkul Değerleme Aşamasında Rapor Mimari Projeye Göre Hazırlanır

Sahip olunan ya da satın alınacak mülkün değerinin belirlenmesi adına hazırlanan ve Türkiye’de özellikle bankaların temin edilecek konut kredisi değerinin hesaplanması adına gayrimenkul değerleme uzmanı görevlilerine hazırlattığı ekspertiz raporlarında, değerleme raporuna konu olan gayrimenkulün mimari projesi incelenerek, rapor hazırlanıyor.

Online Platform, Gayrimenkul Sektörüne Açılmalı

Altın Emlak Genel Müdürü Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün öncülüğünde hayata geçirilen projenin gayrimenkul danışmanlarına da açık olması gerektiğini belirtirken, sistem sayesinde alıcıların kaç metrekare bir mülk satın aldığını bilebileceğini ve ortak kullanım alanlarının satış ve kiralama işlemlerinin ortadan kalkacağını ifade etti.

Hazırlanan sistem sayesinde ev satın alan kişinin, sistem ile istediği kişiye daire planı gönderebileceğini ifade eden Özelmacıklı, sistemin geliştirilmesi ile birlikte projelerden ölçü alınabileceğinin, katların ayrı gösterilebileceğinin ve mülkleri uydu görüntüsü vasıtası ile üç boyutlu olarak gösterilebileceğinin bilgisini aktardı.

Bu süreç de aylık kiranın yaklaşık olarak 216 katına denk gelmektedir. Buna ilaveten bir konuta değer kazandıran başka bir takım özellikler de konutun bulunduğu binanın yeni olması, merkezi bir konumda yer alması, ulaşım imkânlarının kolay ve çeşitli olması, cephe özellikleri, konutun yer aldığı kat, site içinde olması, asansörü bulunması ve bir manzarası olmasıdır.

Geri dönüş süreci, terimsel olarak ‘amortisman süresi’ adı ile tanımlanmaktadır. Hesaplama aşamasına geçmeden önce amortisman süresi hakkında daha kapsamlı bilgi edinebilmek için şu içerikleri inceleyebilirsiniz:

Örnek Konut Değeri Hesaplaması

Bir taşınmaz malın değerini kiraya göre belirlemek gerekirse, bir aylık kira bedeli bin 500 Türk Lirası olan bir konutun yıllık bazda kira getirisi 18 bin Türk Lirasıdır.

Bir konutun yatırımı 18 yıllık bir süreçte geri dönüşüm sağlıyorsa 18.000 x 18 = 324.000 Türk Lirası şeklinde hesaplanır.

Söz konusu olan bu rakamların az bir miktarda yukarı ya da aşağı yönlü değişiklik göstermesi de elbette ki söz konusudur. Bin 500 Türk Lirası kira bedeli olan bir konutu 324 bin Türk Lirası gibi bir bedel karşılığında satın alınması halinde değerinde olan bir konut satın alınmış olur.

Öte yandan gelir giderlerin de bu gibi hesapları değiştirebileceğini de unutmamak gerekir. Eğer ki genel gideri fazla olan bir konut satın alıyor ya da satıyor iseniz, kira değerinden genel gider adına kiracı tarafından ödenecek olan bedel düşürülerek bir hesaplama yapılması gerekir. gene giderler adına yapılan ödemeler işin içine dahil olmadan yapılan hesaplamalarda genellikle konutun kendini amorti etme süresi daha uzun çıkar. Ne kadar çok gider olursa, konutun kendini ödeme süresi de o kadar uzayabilir.

Sahip olduğunuz ya da satın alacağınız konutun değerini hesaplanması adına en sağlıklı yöntem ekspertiz raporunun hazırlanmasıdır. Mülkün oda sayısı, bakım durumu, bina yaşı gibi konut özellikleri ve hastanelere, okullara, ulaşım olanaklarına yakınlığı gibi genel özelliklerine ve civar bilgisine göre gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz raporu ile mülkünüzün en doğru değerini öğrenebilirsiniz.

Bu sektördeki bazı profesyoneller satılık listelerini pazarlamada yalnızca 3 aşamaya bağlı kalırlar. Girişe satılık ilanı asarlar, birçok internet sitesine satılık ilanı koyarlar ve dua etmeye başlarlar. Fakat bu 3 aşama, başarılı olmak için yeterli olmayabilir. Artık insanlara ulaşmak için o kadar fazla ve faydalı yöntem ortaya çıktı ki, insanlar ilan asıp, internete reklam koyarak emlak sektöründe var olduğunu düşünen emlakçılar ile iletişime geçmeyi dahi düşünmemeye başladılar.

Peki bunun önüne nasıl geçilecek? Doğru bir emlak pazarlaması yapmak nasıl mümkün olur? Hangi adımları, hangi sıra ile ilerlememiz gerekir? İşte sektörde satılık listelerin pazarlamasını gerçekleştirebilmek için 7 aşamalı yöntem…

Fiyat Belirleme Aşamasına Önem Verin!

Fiyat, pazarlamada önemli bir fonksiyon olarak görülür. Bir gayrimenkulü doğru bir şekilde fiyatlandıramazsanız, o gayrimenkulü satamazsınız. Bu aşamada emlak profesyonelleri, gayrimenkul sahiplerini doğru bir şekilde yönlendirecek fiyatlandırma yapmak ve pazar uzmanı olmak zorundalar gibi davranılsa da, fiyat belirleme işlemleri gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmalıdır. Bir evin yaşı, bulunduğu konum, bakım durumu, yakın çevresinde yer alan benzer özelliklerdeki konut fiyatları, sosyal olanak, hastane ve otopark gibi alanlara olan uzaklığı gibi birçok kriteri baz alarak hazırlanan ekspertiz raporu sayesinde bir evin gerçek satış değerini hesaplanarak size teslim ediliyor. Lakin bu raporun hazırlanması aşamasında emlakçıların ya da mülk sahiplerinin cebinden para çıkacağı için bu aşama internet sitelerinden benzer evlere bakarak bir fiyat belirleme yöntemi ile geçiştiriliyor. Sonuçta da verilmiş olan uygun fiyat, gayrimenkulün pazardaki değerini doğru olarak belirlemeye yardımcı olmadığı için satıcı kişinin zarar etmesine sebep oluyor.

Satacağınız Gayrimenkulü Tanıyın!

Yapılan satışın, pazarlamanın özelliklerinin ve envanterin özüne ürün denir. Ayrıca ürün, sahip olduğunuz markanın bir uzantısıdır. Gayrimenkul danışmanları, sahip oldukları envanterini, envanter maliyetlerini ve ürünlerin işi nasıl etkilemiş olduğunu kontrol etmek adına bir hayli gayret sarf etmelidirler.

Tanıtım Aşamasında Yaratıcı Olun!

Bu aşama, gayrimenkulleri nasıl pazarlayacağınız ve reklamlarını nasıl gerçekleştireceğinizle alakalıdır. Tanıtım aşamasında tek boyutlu olarak düşünmeniz, düşüş yaşamanıza neden olabilir. Satılabilir olan her listeyi gelecek yatırımı olarak görmenizde fayda var. Unutmamanız gerekir ki, tanıtım gerçeke pazarlama ile alakalı olan bir aşamadır.

Tanıtım denildiğinde herkesin aklına birkaç emlak satış sitesinde ilan açıp, bu siteleri ziyaret eden vatandaşlardan talip olunmasını beklemek gibi bir yöntem gelse de, bu tamamıyla yanlıştır. İlk etapta gayrimenkul danışmanları ve emlakçılar bireysel ve markasal tanıtımına özen göstermelidir. Sundukları hizmetler bir taşınmaz satışı ile bitmeyeceği için sosyal medya profillerini aktif tutmalı, sanal takipçilerini sürekli bilgilendirerek sanal takipçileri gerçek müşterilere dönüştürmenin yolunu aramalıdır.

Aynı zamanda her emlakçı ve gayrimenkul danışmanı, satışa ya da kiraya sunduğu tüm gayrimenkuller hakkında tüm detaylara hakim olmalı, ürün tanıtımı yaparken müşteriler tarafından yöneltilecek soruları iyi cevaplamalıdır.

Konumlandırma

Bu aşamaya diğer emlak profesyonellerinin listelerinde neler uyguladığını inceleyerek başlayabilirsiniz. Her ne kadar büyük harflerle yazılan, çok fotoğraf koyulan emlak satış ilanlarının ilgi çektiği gibi bir ön yargı olsa da; ciddi yatırımcılar ve ciddi alıcılar, satın alacakları ya da kiralayacakları taşınmaz hakkındaki tüm detaylar hakkında ön bilgi sahibi olarak sizinle iletişime geçmeyi tercih ederler.

Ekip Seçimi ve Ekip İletişimi  

İşinizde size yardımcı olan temsilcileriniz, ekibiniz ya da destek personelleriniz insanlardır. Listelerinizi otomatikleştirme aşamasında mutlaka ekibinize eğitim vermelisiniz. Mobil aplikasyonlar sayesinde ekibiniz ile bir sanal ağ kurmalı, kurduğunuz bu ağ sayesinde ekibinizin bireysel ve ekipsel listelerini takip altına almalı, tüm ekibi, tüm gelişmelerden haberdar etmelisiniz.

İşlemlerinizde Şeffaf ve Güvenilir Olu!

İşlem, ürününüzü ya da işinizi nasıl yönettiğiniz ile alakalı olan bir aşamadır. Bu aşamada hedefiniz, potansiyel müşterilerinize şeffaflık sağlamak ve sahip olduğunuz pazarlama sisteminizin onlara ne gibi bir yardımda bulunacağını konusunda bilgi vermek olmalıdır. Sözleşmeleri müşterilerinizin okumasını önermeli, sözleşmede yer alan ekstra maddeler hakkında onları bilgi sahibi yapmalı, taşınmaz sahibi ile mutlak suretle iletişim kurmalarına olanak sağlamalısınız.

Son Aşama: Toplumsal Kanıt

Bu sektörde ne yazık ki herkesi mutlu etmek mümkün değildir. Fakat doğru fiyatlandırma, tanıtım, ve konumlandırma yaptığınız takdirde daha çok kişiyi mutlu edip, daha az sorun yaşayacaksınızdır. Müşterileriniz tarafından alacağınız takdir, sizin için toplumsal kanıt olacaktır. Unutmayın, en iyi reklam; referanslar tarafından yapılan reklamdır!

Bahsettiğimiz tüm bu yöntemlere aşina bir şekilde liste pazarlamalarınızı yapmaya başladığınızda başarınız kaçınılmaz olacak, listenizde yer alan mülkler birbir satışa çıkacaktır.

Tapu.com’un CEO’su Emre Erşahin, geçtiğimiz haftalarda Linkedin üzerinden bir makale paylaşımı gerçekleştirdi. Yaptığı bu paylaşımda Tapu.com’un kuruluş sürecinden, benimsediği ilkelerden, işleyiş tarzından ve şu anda bulunduğu konum hakkında bilgiler paylaşan Erşahin, oldukça çarpıcı konulara değindi.

Tapu.com’un Temeli Gayrimenkul Değerleme!

Erşahin, şeffaf, güvenli bir gayrimenkul pazarı oluşturmak niyeti ile yola çıktıklarını belirtirken, internet sitelerinde gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz raporlarını esas aldıklarını bu sayede gayrimenkul yatırımı yapacak vatandaşların ilgili taşınmaz hakkındaki tüm bilgilere ‘şeffaf’ bir şekilde ulaşabildiğini aktardı. Aynı zamanda alıcı adayları için de verilen tekliflerde şeffaflık gösterdiklerini ifade eden Erşahin ‘Geçtiğimiz 2 yılda, 57 ilimizde yüzlerce tapu devri tamamladık. Ofisimize hediye veya teşekkür mektubu yollayacak kadar memnun müşterilerimiz oldu.’ cümleleriyle elde ettikleri bu başarıyı ifade etti.

İlana Çıkış Sonrası 41 Saatte Satış!

Hızlı tapu satışı konusunda oldukça iddialı bir konuma yükseldiklerini ifade eden Erşahin, ilana çıkış sonrasındaki 41 saat içerisinde, 50 saat içerisinde ve 54 saat içerisinde satışların gerçekleştiği tapuların olduğunu ifade ederken, site genelinde yapılan satışların büyük bir kısmının 15 günden kısa sürede gerçekleştiğini ifade etti. Bu istatistik ile Türkiye’deki en hızlı ikinci el emlak satış kanalı olduklarını ifade eden Erşahin, bugüne kadar 120 milyon Türk Lirası tutarında teklif toplamayı başardıklarını ifade etti.

37 milyon Türk Lirası Hazır Nakit!

Erşahin, makale paylaşımında Tapu.Com’da bu kadar hızlı bir büyüme ivmesi yakalamalarının ve hızlı bir satış gerçekleştirmelerinin altında yatan sırrı da paylaştı. Açık artırmaya katılan ve açık artırmayı kazanamayan kişi sayısının baz alarak bir pazarlama stratejisi izlediklerini ifade eden Erşahin, durumu bir örnekle şu şekilde izah ediyor: ‘Örnek vermek gerekirse son dönemde 39 farklı ilde 264 alıcı adayımız 37.264.749 TL hacminde geçerli teklif vermiş fakat açık artırmayı kazanamamışlar. Bu kullanıcılar, bizim için benzer bir tapuyu satın almayı bekleyen hazır alıcı havuzunu oluşturuyor. Kısa bir süre içinde, benzer bir gayrimenkul satışa çıktığında ilgili kullanıcılarla iletişime geçerek hızla satışını gerçekleştirebiliyoruz.’

SPK Lisansına Sahip Olan Uzmanlar İle Çalışmaya Dikkat Edin

Mortgage yasasında yer alan esaslara göre gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemi bağımsız olan kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Yasa gereği bankalar tarafından bu hizmet, tarafsız olan gayrimenkul değerleme şirketlerinden satın alınır. Yani satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün değerini biçmek üzere gelen eksperler bir banka çalışanı olmayıp, bunun aksine bağımsız olan bir kuruluşun çalışanıdır. Kuruluş tarafından görevlendirilen eksper için lisanlı bir konut değerleme uzmanı ya da lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunluluğu vardır. Bunun tam tersi durumlarda ise konutunuz için tespit edilecek olan değer beklediğinizden düşük çıkabilir ve sonraki işlemlerde de sıkıntı yaşayabilirsiniz.

Mutlaka Ekspertiz Raporu Hakkında Bilgi Edinin  

Ekspertiz raporu, bankadan alacağınız kredi miktarını belirlediğinden dolayı, rapor tutulmadan önce mutlaka bu değerlendirmenin neye dayanarak gerçekleştirildiği hakkında bilgi sahibi olmanız gerekli görülür.

Eksper tarafından rapor tutulan konular, binanın açık adresi ve kimliği, kime ait olduğu ve türü, kaç katı olduğu, kaç yaşında olduğu, fiziki durumu, itibarı ve imar durumu gibi konulardır.

Tutulan Eksper Raporu İçin İtiraz Etme Hakkınız Var  

Eksper tarafından yapılan araştırmalar neticesinde tutulan rapor, size değerinin yüzde 80’ini bankadan konut kredisi olarak verilmesini sağlayacaktır. Bu sebeple söz konusu olan raporun doğru bir şekilde tutulmuş olmasından emin olmalısınız. Binanın kaç katlı olduğu ve kaç yaşında olduğu gibi konular ekspertiz raporunu etkileyen önemli konular arasında yer alır. Bunun yanı sıra imar ile alakalı olan kısmında tam ve eksiksiz bir şekilde doldurulmuş olmasından ve satın almayı planladığınız konutun yer aldığı binanın banka kredisine uygun olup olmadığından emin olmanız gereklidir.

Konut kredisi, çok dikkat gerektiren ve takip edilmesi gereken aşamalardan oluşur. Bu aşamalarda, konu hakkında bir uzman tarafından destek almanız işinizi kolaylaştırır ve sahip olmak istediğiniz konuta daha kısa sürede ulaşmanıza yardımcı olur.

Ayrıca gayrimenkulün rayiç bedelini etkileyen başka bir takım unsurlarda mevcut bulunuyor. Bu unsurların içerisinde eğlence merkezleri, lokasyonu, önemli konut projeleri, eğitim merkezleri, dükkânlar, alışveriş merkezleri ve o bölgede yaşayan ailelerin sosyal ve ekonomik durumları yer alıyor. Tüm bu faktörler göz önünde bulundurularak gerçekleştirilen tapu değeri belirleme işlemine ise ekspertiz raporu adı veriliyor.

Bir gayrimenkulün tapu değeri, yukarıda belirtilmiş olan bu ve bunun gibi birçok unsurdan etkilenebiliyor. Söz konusu olan konutun şehrin dışında ya da merkezinde yer alması da, tapu değerinin belirlenmesinde en önce bakılan ve hatta rayiç bedelini etkileyen en önemli unsurlardan biri olarak karşımıza çıkıyor.

Eksperler Tarafından Ekspertiz Raporu Hazırlanır

Gayrimenkul için tapu değeri bedel araştırması yapılırken, gayrimenkulün hangi türde olduğuna bakılarak, ona göre mal müdürlükleri ya da defterdarlığa yönlendiriliyor ve bu iki kurumun gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından tapunun değeri belirleniyor. Bu konu ile görevlendirilmiş olan gayrimenkul değerleme uzmanlarına ise eksper ismi veriliyor. Bu iki kurumun belirlemiş olduğu tapu değeri doğrultusunda, gayrimenkul üzerinde alım – satım işlemleri gerçekleştirilebiliyor. Peki, satın alınan gayrimenkulün ya da sahibi olunan gayrimenkulün tapu değeri nereden öğreniliyor?

Söz konusu olan konutun rayiç bedelini belgesi yani ekspertiz raporunu öğrenebilmek için, gayrimenkulün bağlı olduğu ilgili belediyelere başvuruda bulunmak yeterli oluyor. Tapu değerini öğrenebilmek için ilgili belediyelere gidildiğinde, taşınmazın bağlı olduğu parsel ve adadan ya da ismine ve soy ismine göre emlak beyanlarından kontrol edilerek yer aldığı sokak – mahalle ve cadde bilgileri ile o yıla ait rayiç bedeli ve arsanın birim değerini öğrenebilmek mümkün oluyor.

Ayrıca daha önceden belirlenmiş olan tapu değeri bilgilerinin, ilgili belediyeye gidilmesine gerek kalmadan, telefon ile aranarak da öğrenebilmesi mümkün oluyor.

İkinci el araba tercih edeceklerin arabanın taşıt ekspertiz raporu ile birlikte motor, dış tarafı, içi vb. her noktasını iyice kontrol edip buna göre bir rakamları gözden geçirmeleri gerekiyor.

Özellikle daha önce kaza yapmış araçlar çok tercih edilmiyor. Tercih sebebi de fiyatının uygun olması oluyor. Normal bir araç alıcısının otomobil ile ilgili bu kadar ayrıntıyı bir arada kontrol etmesi ve ayrı etmesi mümkün değil. Bazı durumlarda araçta var olan ve daha önce değişenin ayırt edilmemesi yüksek rakamlarda aracın alınmasına ya da ilerde büyük masraflar ortaya çıkmasına neden olur.

Bu nedenle otomobil alacakların almadan önce aracı bir uzmana göstermesi en doğru karar olacaktır. Bu işi en doğru şekilde yapan uzmanlar ekspertiz hizmeti verirken bir çok ayrıntıyı yakalar alınacak araç ile ilgili bilgi verir.

Eksperlerin Çalışma Şekli

2. el bir araba için ekspertiz hizmeti alacakların bu konuda yeterliliği olan bir uzmana gitmeleri önemli. Ekspertiz gösterilen aracın her noktası ile ilgili görünen ve görünmeyen, ileride doğabilecek aksilikler ile ilgili bilgi verir.

Motorun durumu, değişen parçaları vb. noktalar hakkında aldığınız bilgiler seçim yapmanızda kolaylık sağlar. Ekspertiz raporu araçların alınamasın da karar vermeyi kolaylaştırdığı gibi fiyat olarak da yardımcı olur.

Ekspertiz Rapor İle Fiyat Belirleme

Ekspertizden araç ile ilgili alınan raporlar alıcı içinde satıcı içinde avantaj sağlar. Araç satıcısı elinde bulundurduğu rapor ile aracının özelliklerini ve kapasitesini alıcıya daha kolay ifade eder ve satışı kolaylaştırır. Bu sayede satılan aracın değerinde rakamlarda satılmasını sağlar.

Alıcı kişi rapora göre karar vererek aracın görünmeyen aksaklıkları ile ilgili fiyatlarda oynama yapmayı sağlar.

Müşteriler uygun koşullarda seçtikleri ve banka şartlarını (aracın yaşı ve tutarı gibi) yerine getiren araçlar için bankalardan taşıt kredisi talebinde bulanabilirler. Taşıt kredisinde; en önemli aşamalardan biri taşıt ekspertizinin yapılmasıdır. Müşterinin alacağı araç için bankaların çalıştıkları özel ekspertizler; aracın yaşı ve durumu gibi faktörleri göz önüne alarak aracın değerini belirlerler.

Bu noktada ekspertizler; araçla ilgili bir ekspertiz raporu hazırlayarak müşterinin kredi talebinde bulunduğu bankaya hazırladıkları raporu iletirler. Kredi puanı ve düzenli gelir belgesi gibi şartları yerine getiren müşteriler; gelirleri düzeyinde belirlenecek vade seçeneklerinden birini tercih ederek, taşıt kredisi kullanabilirler.

Ekspertiz Raporu Olmadan Kredi Kullanılır Mı?

Banka müşterileri alacakları araçlarda; taşıt kredisi ürününü tercih ederlerse, taşıt ekspertizi yapılması zorunludur. Taşıt ekspertizi yapılmadan taşıt kredisi kullandırılamaz. Ancak müşterinin alacağı araç konusunda acelesi varsa ve taşıt ekspertizi yaptıracak zamanı yoksa, müşteri düzenli gelirinin elverdiği ölçüde ihtiyaç kredisi kullanarak taşıt alımı gerçekleştirebilir.

Banka müşterisi ihtiyaç kredisinde aranan genel şartları sağladığı takdirde kredi tutarını istediği alanda değerlendirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Taşıt ekspertizi ihtiyaç kredisinde uygulanmaz ancak ihtiyaç kredisi prosedürleri ile taşıt kredisi prosedürleri birbirlerinden farklıdır. İhtiyaç kredisi kullanarak taşıt alan banka müşterileri, aracın sigortasını kendi imkanları dahilinde yaptırmalıdır. Taşıt kredisinde ise taşıt ekspertiz işleminden sonra bankalar, taşıtın sigortasını kendileri yaparlar.

Taşıt kredisi tercih eden kullanıcılar; kredilerinin son taksitleri ödeyene kadar taşıt, bankanın malı olarak değerlendirilir. Müşteri aracı yatırım amaçlı alıyorsa ve uygun fiyatla daha sonra satma ihtimali varsa bu konuya ayrıca dikkat etmelidir. Taşıt kredisi kullanan müşteriler, bankaya taşıt kredisi borçları varken taşıt satış işlemi gerçekleştiremezler.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, 01.01.2011 tarihinden itibaren; konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranının % 75’i oranında kredi kullanılabilmesine karar vermiştir. Ancak bazı bankalar bu oranı yüzde 80’e, ikinci bir konut ipoteği söz konusu olduğunda ise yüzde 100’e kadar çıkartabilmektedir.

Satın Almak İstediğim Konutun Değerine Nasıl Karar Verilir?

Ev satın almaya karar veren kişiler, kredi kullanma talebinde bulunacakları bankaya giderek başvuru yaparlar. Banka şubesi, talepte bulunan kişiden, gelir düzeyini, sahip olduğu mal varlıklarını ve ailedeki birey sayılarını vs. bilgilerin sorulduğu, bir form doldurmasını ve ekinde de maaş bordrosunu talep eder. Bilgileri alınan başvuru sahibini kredi analizine tabi tutar, herhangi bir engel görmezse ön onay verir. Daha sonra satın alınmak istenen ev için ekspertiz talebinde bulunur. Bankalar tarafından evin değerinin belirlenmesi amacı ile konut değerlendirmesini yapacak olan kişiye konut kredisi ekspertizi denilir. Ekspertiz firmalarının yasal olarak bankalar ile bir bağı bulunmaz.

Konut Kredisi Ekspertiz Raporu

Konut kredisi ekspertizi, banka tarafından ev kredisi verilmeden önce ipotek konulacak olan evin değeri ile ilgili çeşitli özellikleri göz önüne alarak araştırmalar yapar. Bu özellikler, alınacak kredinin tutarı, mülkiyetin türü, konumu ve büyüklüğüne göre değişiklikler gösterir. Özellikle konutun bulunduğu konum, nüfusun yoğun olup olmadığı, ikamete uygunluğu gibi nitelikler evin maliyetini arttıracaktır. Bunların dışında konutun yaşı, binadaki kat sayısı, sağlamlığı, kullanım durumu gibi etkenler de verilecek kredi limitini etkiler. Bütün bu değerlendirmeler sebebi ile banka, göndermiş olduğu ekspertizin raporunu bekler, inceler ve verilecek maksimum kredi tutarını belirler.

Konut Kredisi İçin Ekspertizin Sunacağı Rapor Ne İşe Yarar?

Ekspertizin yapmış olduğu incelemeler sonucunda bir örnekle; konutun değeri 100.000 TL olarak belirlenmiş ise, kredi için başvurulan banka, mevcut durumu değerlendirdikten sonra, krediyi onaylarsa toplam tutarın maksimum %75’i kadarını, yani 75.000 TL tutarı kadar kredi verecektir. Bankaların ekspertiz raporlarında herhangi bir etkileri bulunmamaktadır. Sadece bazı istisna durumlarda, ekspertiz raporu fiyatlamalarına banka şubeleri itirazda bulunurlar. Ancak bu itirazlar ekspertiz firmaları tarafından olumsuz olarak karşılanır, ya da çok küçük, 5-10 bin TL gibi artışlar yapılmaktadır.