Şirket/İşletme Derleme işlemi pek çok alan ve yönetime hakimdir. İş değerlemesine yönelik yaklaşımlardan bazıları nakit akış modellerinin indirgenmesi, finansal şemaların incelenmesi ve bunun emsalleri gibi şirket karşılaştırmalarıdır.

• Pazarlama Yaklaşımı

Emsal kalemlerin satış fiyatı esas alınarak bir varlığın değeri tespit edilirken kullanılan bir yöntemdir. Ayrıca yakın takipte bulunulan bir şirketin mülkiyet değeri ya da değerleme sürecinin hesaplanmasında kullanılan bir yöntemdir.

• Değerleme Analizi

Bir güvencenin değerlemesini bir diğer kıymeti evrak grubuna ya da tarihsel anlamda kıyaslamak isteyen bir çeşit analiz şeklidir ve bir yatırımın olabilecek yararlarını değerlendirmek ya da bir şirketin – bir varlığın değerini değerlendirmek üzere yapılır.

• Nispi Değerleme Modeli

Bir şirketin finansal değerini tespit edebilmek adına değerini diğer şirketleri değeri ile kıyaslayan bir şirket/işletme değerleme modelidir. Bir şirketin değerini belirlemek için kat ve ölçütleri kullanılır, bir karşılaştırma niteliği belirlenerek o nitelik kullanılır ve nispi değer o ortalamaya göre belirlenir.

• Bağıl Değerleme Katları

Bedeli olmayan nakit akış ücreti, işletme marjı ve değeri, taşınmaz için nakit akımından fiyat ve perakende satış fiyatı tarzında göreceli değerleme oranlarının birçok çeşidi vardır. Fiyat-kazanç oranı, en çok tercih edilen nispi değerleme katlarından biridir.

• Varlık Değerleme

Bir işletmenin, taşınmazın ya da özellikle devamlı olarak nakit akışı sağlayan değerli varlıkların değerinin belirlenmesi sürecine denilir. Varlık değerlemesinde,  karşılaştırılabilen değerleme ölçütlerine, nakit akışlarına ya da ilsem değerleri esas alınabilir.

• Tarihsel Fiyatlandırma

Hesaplanan son değerleme dikkate alınarak herhangi bir varlığın değerini tespit edebilmek adına kullanılan birim fiyatlandırma şeklidir. Bir varlığın değeri gerçek zamanlı olarak yenilenmediğinde tercih edilir.

• Karşılaştırılabilir İşlem

Satışa çıkarılan bir işletmeye değer verme yöntemidir. Emsallerinin geçmiş dönemde gerçekleştirdiği satışları ve eşdeğer bir iş metodu olan halka açık işletmelerin piyasa değerini, değerlenen işlemeye göre değerlendirir.

UDS’ye Göre Değer Tanımları Nelerdir?

Bir gayrimenkulün istekli olan alıcısı ve istekli olan satıcısı arasında, her iki tarafında olumlu ya da olumsuz bir ilişkiden etkilenmemesi şartıyla, hiçbir mecburiyet veya zorlama olmaksızın, malum olunan konu hakkında yeteri kadar bilgi sahibi olanlar olarak gerçekleştirilen uygun bir pazarlığın ardından değerleme tarihinde yapmış oldukları alım – satım işlemlerinde el değiştirmesi adına belirtilmiş olan miktardır.

Profesyonel olarak elde edilmiş olan Pazar Değeri tahmini, belirlenmiş olan bir gayrimenkulün yine belirlenmiş olarak takdir edilmesine denilir.

2008 Red Book’a Göre Uluslararası Değer Tanımları Nelerdir?

2008 Red Book’ta yer alan değer tanımları Piyasa – Pazar Değeri, Piyasa – Pazar Kirası, Adil Değer, Kıymet ve Yatırım Değeri’dir.

Piyasa – Pazar Değeri

Değerleme tarihi içersinde bir mülk için istekli olan alıcı ve satıcı arasında var olan piyasa şartlarında, yine herhangi bir zorlama olmaksızın, birbirleri hakkında yeterli bilgiye sahip olarak gerçekleştirecekleri alım – satım işlemlerindeki tahmin edilen fiyata deniliyor.

Piyasa – Pazar Kirası

Yine değerleme tarihinde bir gayrimenkul ya da bir gayrimenkulün içerisinde yer alan bir kısım için istekli olan kiracı ve istekli olan kiraya veren arasındaki uygun kiralama ve piyasa şartları altında, her iki tarafın bilgi ve dikkati ile gerçekleştirilen kiralama işlemlerinde tahmin edilen fiyata deniliyor.

Adil Değer 

Her iki taraf arasında belirlenmiş olan bir gayrimenkulün alınıp satılabilmesi adına uygun olarak anlaşılabilecek fiyatı temsil ediyor. Adil değer ayrıca Uluslararası Mali Raporlama Standartları içerisinde var olması gereken ya da izin verilen bir ölçümdür.

Kıymet ve Yatırım Değeri

Kıymet ya da Yatırım Değeri, bir taşınmazın belirli bir işletme ya da yatırım amacıyla o taşınmazın sahibinin, yatırımcılar için ifade etmiş olduğu gayrimenkul değerine deniliyor.

Bazen kıymet değeri, gayrimenkulün satışında elde edilen miktar ile bir olmayabiliyor. Bir şahsa özel olduğu ve asıl olarak mülk sahibi olmanın vermiş olduğu avantaja dayandığı için varsayılmış olan alım – satım değeri ile kıymet değeri bir olmayabilir.

Değerleme İçin Kullanılan Diğer Tanımlar Nelerdir?

Gayrimenkul değerleme için bunlardan başka olarak Zorunlu ve Düzenli Likidite Değeri Sigorta Değeri, Kapitülasyon Oranı, İhalelere Yönelik Değer Tespit Çalışmaları, Net İşletme Geliri, Paranın Zaman Değeri, Efektif ve Potansiyel Brüt Geliri, Adil Kira Değeri Tespiti ve Yatırımın Geri Dönüş Değeri tanımları kullanılır.

• Düzenli Likide Değeri: Taraflar arasında gerçekleştirilen görüşme ve pazarlıkların neticesinde varlıklar adına belirlenmiş olan yaklaşık olarak 3-6 ay içerisindeki olası nakit satış değerine denir.
• Zorunlu Likide Değeri: Halka açık bir şekilde gerçekleştirilmiş olan müzayedede zorunlu satış şartları ve ekonomik trendler dikkate alınarak mülk adına belirlenmiş olan olası nakit değerine denir.
• Adil Kira Değeri Tespiti: Bir gayrimenkulün tamamı ya da bir kısmı için belirlenen, değerleme tarihindeki tahmin edilen kira değerine denir.
• Sigorta Değeri: Bina değeri sigorta açısından, o binanın yeniden yapılması halinde oluşacak maliyetleri içerisine alır.
• Potansiyel Brüt Gelir: Bir işletmenin giderlerinden önce kira ile birlikte diğer gelirler için beklenilen potansiyel gelire denir.
• Efektif Brüt Gelir: Söz konusu olan gayrimenkulün tüm işletmelerinden kayıp ve tahsilat boşluklarının düşürüldüğü gelire denir.
• Yatırımın Geri Dönüş Değeri: Gerçekleştirilen bir yatırımın ya da yatırımcının, işin sonunda elde ettiği ya da beklediği gelire denir.
• Kapitalizasyon Oranı: Net olan işletme gelirini, mülkün toplam değerine çevirmek adına kullanılan değere denir.
• Paranın Zaman Değeri: Paranın zaman değeri yatırımın birikmiş olan faizi olarak tabir edilir.
• İhalelere Yönelik Değer Tespiti Çalışmaları: Hem potansiyel alıcı ve hem de potansiyel satıcı açısından ihaleye yönelik olan değer tespiti çalışmaları gerçekleştirilebilir. Bu çalışmanın öteki çalışmalardan farkı mülk için duyarlılık analizleri yapılarak ödenebilecek en yüksek tutarın tespit edilebilmesidir.

Öncelikle kuracağınız lisanlı şirketinizin bünyesinde 6 adet gayrimenkul değerleme uzmanı yer alması gerekiyor. Bu uzmanlardan ikisinin söz konusu olan şirketin kurucu ortağı olması zorunluluğu bulunuyor. Diğer 4’ünün ise şirketin çalışanları ya da yine ortakları olabiliyor. Bu iki durumun ayrı ayrı maliyetleri de bulunuyor. Yani her şekilde söz konusu olan bu 6 uzmanın maliyetleri gözle görülür durumdadır. Yine bu uzmanlardan biri kurulan şirkette yönetim kurulu üyesi olacak ve onun tek görevi şirket içerisinde usulsüz olarak bir raporlama yapılıp yapılmadığını tespit edip bunu da senede 2 defaya mahsus olmak üzere BDDK’ya raporlamaktır.

Şirkette bu görevi üstlenen kişilere Kalite Kontrol Güvence Sistemi Sorumlusu adı veriliyor. Bu kişi için lisans şartı bulunmuyor. Fakat minimum 4 yıl deneyimli olması gerekiyor. Raporlama yapması ve göreve çıkması yasaktır ve bu kişilerin de lisanslı olması öncelik nedenidir.

Değerleme Şirketi İçin Ne Kadar Sermaye Gerekiyor?

Ayrıca söz konusu olan şirketin kurulabilmesi için ödenmesi gereken sermayenin 260 bin Türk Lirası civarında olması gerekir. Bunun anlamı, şirket kurabilmeniz için banka hesabınızda 260 bin TL olması ve bunu ispatlayarak sermayenize koymanızdır. Eğer ki böyle bir paranız yok ise ve bankadan kredi çekip hesabınızda para olduğunu ispatlamayı ve lisansı aldıktan sonra da krediyi geri kapatmayı düşünüyorsanız bu mümkün değildir.

Çünkü lisansı aldıktan sonra hesabınızda var olan 260 bin TL’yi çekip kredinizi kapattığınız anda, açmış olduğunuz şirketin hesabından kendi zimmetinize para aktarmış sayılırsınız ve devlet sizden çekmiş olduğunuz bu parayı faiziyle hesaba geri koymanızı ister. Çünkü her ne kadar o bankada ki para kendi paranızda olsa, şirket kurulduktan sonra artık şirketin sayılır ve dokunduğunuz her kuruşu geri ödemek zorunda olursunuz. Fakat söz konusu olan bu parayı gerçekten şirketin mobilya, bilgisayar gibi tüm ihtiyaçları için harcarsanız, bunu faturalar ile ispat ettiğinizde bir sorun yaşamazsınız.

TDUB Üyesi Olmanız Gerekir

SPK belgelerini temin ettiğinizi ve lisanları aldığınızı varsayalım. Her ne kadar kurmuş olduğunuz şirketin bir lisansı olsa da bir TDUB üyesi olması gerekir. 2015 yılında belirlenen fiyatlara göre TDUB üyesi olabilmek için 10 bin TL ödeme yapmanız gerekir. Bunun yanı sıra lisanslı olan şirket ortakları da dâhil olmak üzere bütün lisanslı çalışanların 400 TL aidat ödemesi gibi bir zorunluluk da bulunuyor. Bu aşamaların ardından da 4 bin TL olmak üzere (2015 yılı fiyatı) şirket aidatı ödemeleri başlıyor.

SPK Lİsansı Sonrasında BDDK Lisansı Şart!

Şirket için sadece SPK lisansı almış olmanızda yeterli görüdlmüyor. Bunun yanında ayrıca BDDK’dan lisans alamadığınız takdirde bankalardan iş almanız mümkün olmuyor. BDDK tarafından bir şirkete lisans verilebilmesi içinde arşiv, toplantı odası ve çelik dolaplar gibi birçok şart aranıyor. Bunun nedeni hem BDDK’nın hem de SPK’nın lisans vermiş olduğu şirketlerin belli standartların üzerinde olmasını beklemeleridir.

Yine kurulmuş olan şirketin sağlam bir takip programına ihtiyacı vardır. Bunun içinde yaklaşık olarak 10-15 bin TL kadar bir masraf etmeniz gerekir.

Bunlardan başka Türkiye Barolar Birliği de, şirketinizin maliyeti 250 bin TL’den fazla olduğu için şirket bünyesinde bir avukat bulundurmanızı ya da bir avukat ile asgari baro ücretleri şartıyla bir anlaşma sağlamanızı ister. Bunun aksi bir durum gerçekleştiğinde ise her senen sözleşmede yer alan bedel kadar tazminat ödemek zorunda kalacağınızı da tarafınıza bildirir.

Her Şey Hazır, Sıra Banka Görüşmelerinde!

Şirketin yasal düzenlemelerinin ardından kurulmasıyla iş almak üzerine çalışmaların başlaması gerekir. Bunun içinde bankalara başvurulur. Fakat iş almak sandığınız kadar kolay olamayabilir. Çünkü yeni bir şirket olduğu için bankalar size iş vermek istemeyebilir ya da şirketinizi yetersiz bulabilir. Ayrıca iş alabilmenizde şirket çalışanlarınızın lisanslı olup olmaması da büyük önem taşır. Eğer ki çalışanlarınız lisanslı değil veya mühendis, mimar gibi meslek gruplarından değilse, yine bankalar şirketinizle çalışmak istemeyebilir.

Ayrıca şirketi kurduktan sonra yaşayabileceğiniz başka bir sıkıntıda Windows’un işletim sistemi avukatları olabilir. Şirket içerisinde kullandığınız bütün programların lisansı olması gerekir. Eğer ki programların lisansı yoksa avukatlar size 1 ay kadar mühlet verir ve lisans almanızı bekler. Bu süre zarfının sonunda lisans alınmamışsa şirketinize çok yüksek rakamlarla cezalar kesilebilir. Ayrıca dijital imza, kayıtlı elektronik posta ve güvenlikli olan web sitesi gibi zorunluluklar size bir hayli pahalıya mal olabilir.

Bir banka sizinle çalışmayı kabul ettiğinde de doldurmanız gereken bir Mesleki Sorumluluk Sigortası adı verilen bir form bulunuyor. Bankaların şart koşmasıyla imzalamak zorunda kaldığınız bu formlar sayesinde, risk miktarlarına göre yıllık 10 ile 60 bin TL arasında değişen skalayı ödemeden daha az bir miktarda anlaşarak kendinizi sigortalatırsınız. Fakat bu durumda bilmeniz gereken bir konu var ki, sunmuş olduğunuz bir raporda herhangi bir hata bulunursa zararınızı sigortanız karşılamaz.

Denetim, Her Yıl Yaptırılmalı!

Yine kurmuş olduğunuz şirketi her yıl bir SPK lisanslı denetim firmasına yaklaşık 10-15 bin TL gibi bir masraflar denetlettirmeniz gerekir.

İşlerinizin yoluna girdiğini ve kazanmaya başladığınızı varsayalım. Şirketiniz ilk kez 20 bin TL civarında bir kar elde etti. Söz konusu olan bu paraya kesinlikle dokunmamanız ve yıl sonunda kadar beklemeniz gerekiyor. Çünkü yıl sonunda kazanmış olduğunuz karın vergisini ödemeniz ve tüm ortaklara kar payı olarak dağıtmanız gerekir.

Kısacası bu işi özetleyecek olursak lisanslı bir şirket kurmadan önce Anonim Şirketi nedir, nasıl olur, nasıl işler tüm bunları bilmek gerekir. Çünkü örneğin, çözüm ortağı iken iade almış olduğunuz KDV’nin yarısını, anonim şirketi iken devlete peşin olarak ödediğiniz için alamıyorsunuz. Dolayısıyla KDV alacaklı bir şirket olarak ortada kalabiliyorsunuz. Bunun yanı sıra bankalardan almış olduğunuz faturayı kaybedip süresi bittikten ödeme alamadığınız zaman mahkemeye verme gibi bir şansınız bulunmuyor.

Gayrimenkulün değerine yönelik bir kanaat oluşturulabilmesi adına kullanılan sistematik prosedüre ise değerleme prosesi adı verilir.

Gayrimenkul Değerleme İşlemi Yapılırken Nelere Dikkat Edilmesi Gerekir?

Bir gayrimenkulün değerlinin tespit edilmesi esnasında dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunuyor. Öncelikle değerleme işlemi esnasında tüm dünyada uygun ve kabul görülmüş analiz – teknikleri kullanmaya, kullanım – nitelik – yarar – pazar ve gelir şartlarına ve en az hata payı ile raporlanma yapılmasında belirli bir tarihe dayalı olmasına dikkat edilmesi gerekir.

Ayrıca değerleme yapılırken bilgi, birikim ve deneyimlerin harmanlanmasına da dikkat edilmelidir. Gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi en yaygın olarak istenilen şey “Net Bugünkü Değer”dir. Bu istek doğrultusunda söz konusu olan gayrimenkulün mülkiyet ya da projenin ilerleyen zamanlarda sağlayacağı yararların bugün mevcut olan değeri hesaplanır veya geçmiş dönemlere ilişkin değerleme çalışmaları gerçekleştirilebilir.

Gayrimenkul Değerini Etkileyen Ekonomik Unsurlar Nelerdir?

Bir gayrimenkulün, rekabet unsuru yani arz – talep unsuru, uyumluluk ya da regrasyon gibi denge unsuru, ikame, artan ve azalan piyasa getirileri, parselasyon, dış etkenler değerini etkileyebilir.

Bunların yanı sıra nadir bulunma, talep edilme, tevhit – birleştirme, kullanışlılık ve satın alma gücü (bir ülkede GSMH arttığı zaman taşınmaz fiyatları da aynı oranda artar) değerini etkileyen ekonomik unsurlar arasında yer alır.

Gayrimenkul Değerlemesine Yönelik Yasal Düzenlemeler Nelerdir?    

Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında Türkiye’de gayrimenkul değerleme üzerine hizmet verecek olan firmaların listeye girmesi, listeden çıkarılması gibi konularda yetkili olan kişiler Sermaye Piyasası Kurulurdur. Bu kurul, söz konusu olan firmaların yöneticilerinin, ortaklarının ve bu firmanın bünyesinde çalışacak olan gayrimenkul değerleme uzmanlarının özelliklerine yönelik esasları düzenlemesinin yanı sıra bu firmaların, faaliyetlerini yürütme esnasında uyması gereken bir takım kuralları da belirler.

Söz konusu olan bu kurulun tek yetkisi, Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında olup gayrimenkul değerlemesi çerçevesinde hizmet verecek olan firma üzerindedir. Bu kapsam dışarısında yer alan gayrimenkul değerleme firmalarının, kurul tarafından koyulmuş olan kurallara ve düzenlemelere uymak gibi bir zorunluluğu yoktur.