Bu gibi durumlarda vizite kağıdını apartman yöneticisi vermek zorundadır.

1. Bina görevlisi, bilinen adıyla kapıcının hastalanması halinde vizite kağıdı kim tarafından verilir?

Bu gibi durumlarda vizite kağıdını apartman yöneticisi vermek zorundadır.

2. Bina görevlisinin kaza geçirmesi halinde yöneticinin ne yapması gerekir?

Bir apartman yöneticisi, iş kazası geçiren bina görevlisi için SGK tarafından el konuluncaya kadar sağlık yardımı yapmakla sorumludur. Yol parası da dahil olmak üzere yapılan yardımlar belgelendirildiği takdirde SGK’dan karşılanabilir. Ayrıca apartman yöneticisi tarafından kazanın ardından 2 gün içerisinde durumun SGK’ya “haber verme kağıdı” ile bilgi verilmesi gerekir. Aksi takdirde yönetici yardım paralarını SGK’dan geri alamaz.

3. Kapıcıya iş Kazası ve meslek hastalığından dolayı tazminat hakkı doğar mı?

Elbette ki kapıcı maddi ve manevi tazminat hakkına sahip olur.

4. Kapıcının emekliliği ne zamandır?

SGK’nın konu ile alakalı yasasının 60. Maddesinde yer alan şartlar yerinde olduğu zamandır.

5. Kapıcının ücreti nasıl karşılanır?

Kapıcının ücreti, apartmanın genel giderleri için toplanan paradan karşılanır. Apartman aidatı yeteri kadar toplanmasa dahi kapıcının ücretinin ödenmesi zorunludur.

6. Yönetici tarafından kapıcının parası vaktinde ödenemediğinde ne olur?

Yöneticiye para cezası uygulanır ve kapıcı için bildirimsiz sözleşme fesih hakkı doğar.

7. Kapıcı ücrete yönelik davayı ne zaman açar?

Kapıcının alacak tahakkukundan itibaren 5 yıl içerisinde dava açması gerekir. Bu aşamada kapıcının ücretinin tam olarak ödendiğini ispat etmek de apartman yöneticisinin görevidir.

8. Kapıcı sendikaya kaydolabilir mi?

Kapıcıların da sendikaya kaydolma hakkı vardır ve apartman yöneticisi de dahil olmak üzere kimse kapıyı sendikalı olmaya veya olmamaya zorlayamaz.

9. Kapıcı kaç saat çalıştırılabilir?

Bir kapıcının en fazla haftalık çalışma süresi 45 saattir. Haftada 6 gün çalışıldığı takdirde bu süre günde en fazla 7,5 saat olacak şekilde paylaştırılır. Bu sürenin üzerinde çalışma saati uygulandığında ise kapıcıya fazla mesai ücreti verilmek zorunludur.

10. Ara Dinlenme Vakti Verilmesi Zorunlu Mudur?

1 saatten az süreli işlerde 15 dk, 1 saatten çok 7,5 saatten az süreli işlerde 30 dk ve 7,5 saatten fazla süreli işlerde ise 1 saat ara dinlenme vakti verilmesi zorunludur.

11. Kapıcılara Yıllık Ücretli İzin Verilir mi?

İş kanununa göre, 1 yıldan fazla aynı iş yerinde çalışan herkese yıllık ücretli izin verilmesi zorunludur. İzin süresi 1-5 yıl çalışanlara 12, 5-15 yıl çalışanlara 18, 15 yıldan fazla çalışanlara 24 gün olarak verilir. 18 ve altı yaş grubunda ise bu sayı 18 günün altına düşemez. Ayrıca kapıcı yıllık izne çıktığında sözleşmede ilgili madde bulunmuyorsa, yerine birini bulmak zorunda da değildir.

Daha çok apartman tarzındaki çok katlı binalarda yer alan asansörlerin arıza yapması, yaşlı ve çocuklu olan ailelerin günlük yaşantılarında sıkıntı çekmelerine neden olabilir. Dolayısıyla 29016 yılı itibari ile yürürlüğe girmiş olan Asansör Yönetmeliği gereğinde devamlı olarak binalardaki asansörlerin denetimlerinin yapılması gerekir. Bir binaya kurulan asansörün, herhangi bir arıza vermeksizin 1 yıl sonrasında yeniden bakım ve denetimi yapılır. Ardından bir yıl sonrasında, yıllık en az bir kere olmak üzere bine yöneticisi ya da sorumlusu tarafından periyodik olarak denetimi yaptırılır. Bu denetimler esnasında ortaya çıkan masraflar ise binada yaşayan aileler tarafından aylık olarak ödemiş oldukları aidat şeklinde ödenirken, arsa sahibi olan kişi tarafındansa demirbaş gideri olarak ödenir.

Masraflar Nasıl Pay Edilir?

Bir binada nasıl ki binanın boyası ya da bozulan güneş enerjisinin masrafları, o binada oturanlar tarafından ortak olarak ödeniyorsa, asansör masrafları da aynı şekilde ortak olarak ödenir. Giriş katta oturup asansör kullanmayanların dahi bu asansör masraflarına ortak olmaları gerekir. Bahsi geçen bu masraflar, binada yaşayan hanelere eşit miktarda pay edilir. Mesela; bir bina içerisinde iki dairesi bulunan kişi, asansör masrafını iki katı olarak ödemek zorundadır.

Bir Asansörde Olması Gereken Özellikler Nelerdir?

Bütün asansörlerin Apartman Yönetmeliğine ve Türk Standartları Enstitüsü’ne göre kurulması gerekir. Eğer bir binada 12’nin üzerinde hane bulunuyorsa, o binanın asansörünün 2,5 metrekarelik olması şarttır. Ayrıca asansör otomatik olmayıp elle açılan bir asansörse, ekstradan güvenlik için içeriden açılıp kapanabilen bir kapısı olması da zorunludur.

Eğer ki asansör kurulacak bina 10 katlı ya da 10 katın üzerinde ise, iki asansör kurularak birinin insanları taşıyabilecek, diğerinin ise hem insan hem de yükleri taşıyabilecek nitelikte olması gerekir.

Kat malikinin payına düşen gider, avans borcu ve gecikme tazminatından aynı zamanda, herhangi bir bağımsız bölümde kira akdi, oturma hakkına sahip olan ya da herhangi bir nedenle devamlı olarak faydalanan kimseler de hem müteselsilen, hem de müştereken sorumludurlar. Fakat bu noktada bir kiracının sorumluluğu, yalnızca kira borcunu ödemek olup, yapmış olduğu herhangi bir ödeme kira borcundan düşürülür.

Eğer ki mülk sahibinin aidat borcu bu yolla tahsil edilemezse, mahkeme tarafından tespit edilen bu borcu ödememiş olan mülk sahibinin mülkü üzerine apartman yönetici varsa yöneticinin, yoksa herhangi bir kat malikinin yazılı istemi sayesinde diğer tüm kat maliklerinin de lehine olan kanuni ipotek hakkı getirilir. Kat malikinin, söz konusu olan bu ipotek hakkından Türk Medeni Kanunu’nun 893’üncü maddesi gereğince feragat etmesi mümkün olmayacaktır. Diğer tüm kat maliklerinin, aidat borcunu ödememiş olan kat malikinden ya da diğer sorumlulardan alacaklarına öncelik verilir.

Kiracının aidat borcu bir aylık olabileceği gibi daha fazla da olabilir. Apartman yöneticisi tarafından aidatların tahsiline özen gösterilmemesi durumunda meydana gelebilir. Örneğin; kiracının konutu ya da iş yerini bırakıp gitmesi halinde, ödenmemiş olan 5 aylık aidatın tamamı, mülk sahibinden talep edilebilir. Mülk sahibinin ödemeyi gerçekleştirmemesi halinde ise, icra takibine başvurulabilir ya da mülküne haciz konulabilir. Bu gibi durumlarla karşılaşmamak adına mülk sahiplerinin apartman yöneticilerine aylık olarak ödemenin yapılıp yapılmadığını sormalı ve takipte bulunmalıdır. Ayrıca mülk sahipleri, mülklerini kiraya vermeden önce, herhangi bir zarar veya ödenmeyen kira–aidat gibi durumlar için kiracısından kaparo alması, bu gibi sorunlu çözmede oldukça faydalı olacaktır.

Apartman yöneticiliği her ne kadar kolay bir iş gibi görünüyor olsa, oldukça zor ve mesuliyet gerektiren bir iştir. Eğer ki bir kişi apartman yöneticiliği görevine tayin edilmişse ve görevi binada otorite ve düzen sağlamak, huzur ortamı oluşturmaksa, bu görevi layığı ile yerine getirmek üzere çalışmakla sorumludur. Çünkü ancak bu şekilde görev tam manasıyla yerine getirilebilir.

Apartman Yöneticisi Düzen ve Huzur Ortamını Sağlamalı

Bir apartman yöneticisinin en önemli görevlerinden biri düzen ve huzur ortamını sağlamak ve apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamaktır. Apartman yöneticisi bu ihtiyaçlar doğrultusunda kararlar alır ve çalışmalar yapar. Fakat bu çalışmalar esnasında elbette ki yöneticinin karşılaşacağı bir takım sorunlar da vardır. Bunlardan biri ise apartman sakinlerinin, yönetici tarafından alınan kararlara itiraz etmesidir.

Eğer ki apartman yöneticisi yapılan itirazlara rağmen almış olduğu kararları uygulama konusunda ısrarcı olursa, apartman sakinlerinin yoğun tepkileriyle karşılaşması kaçınılmaz olacaktır. Dolayısıyla yöneticinin almış olduğu bir kararı uygulamaya koymadan önce apartman sakinleri ile bir araya gelmesi ve kararın artılarını, eksilerini açık bir şekilde anlatması gerekir. Çalışma stratejisi bu şekilde uygulandığı takdirde apartman sakinlerinin hem takdiri, hem de güveni kazanılmış olur ve bir sonraki kararlar için de, apartman sakinleri, yöneticilerinin kendileri için yararlı kararlar almış olduğunu bilirler. Böylelikle oluşabilecek problemler de en aza indirgenmiş olur.

Apartman yöneticisinin bir diğer önemli görevi ise, binanın tamamını alakadar eden tebligatı kabul etmesi, binaya ait olan borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen apartman sakinleri (kat malikleri) hakkında hukuka başvurması ve icra takibi başlatmasıdır. Ancak yöneticisinin gerçekleştireceği bu çalışmaların sonunda da karşılaşabileceği apartmanı suistimal etme gibi suçlamaları da unutmamak gerekir.

Ayrıca tüm bunların yanı sıra bir apartman yöneticisi, apartmanının temizliğine, her türlü faturaların vaktinde ödenmesine dikkat etmelidir. Aidatları düzenli olarak vaktinde toplamalı, kat malikleri ile beraber almış olduğu kararları yerine getirmelidir. Öte yandan apartman bakım ve onarımlarını yaptırmalı, yönetimi dolayısıyla oluşan borçların ödenmesini de kabul etmelidir.

Apartman yöneticiliği çok zor olmamakla beraber apartmana ait olan finansal kayıtların düzenli ve yanlışsız bir şekilde kaydedildiği ve yönetmeye yönelik olan zorunlulukların yerine getirildiği takdirde oldukça kolay bir görevdir. Apartman yöneticisi olarak seçilip bu görevden sürekli şikayetçi olanların genellikle nedenleri, ya görevini benimsemeyip disiplinli bir şekilde yerine getirememesinden ya da apartman sakinlerinin ciddi anlamda sorunlu aileler olmasından kaynaklanır.

Yeni apartman yöneticisi olarak seçildiğiniz zaman genellikle eski yönetici ellerinde düzen ve tertipsiz birkaç dosya ile ilk toplantınıza gelerek “ al bunlar fatura, makbuz vs. Bunlarda kasadaki mevcut para…” der. Üstelik toplantıda karar alarak yönetiliciliği size teslim eder. Fakat her ne kadar eski apartman yöneticisi disiplinli ve düzenli bir yönetici olsa da, böyle bir görev devri asla etik bir davranış değildir.

Devir-Teslim Töreni Nasıl Gerçekleştirilmeli?

Öncelikle apartmanınız için gerçekleştirilmiş olan tüm giderlerin fatura ve bu faturaların ödemesinin gerçekleştirildiğine dair olan makbuzları ya da ödeme gerçekleştirilmiş olan şirketlerden alınan makbuzları eski yöneticinizden talep etmelisiniz. Eğer ki bunlara dair herhangi bir makbuz, belge ya da banka dekontu bulunmuyorsa, yine eski yöneticinizden bu işlemlere yönelik bir yazı almanız gerekir.

Yukarıda bahsi geçen işlemleri gerçekleştiremediğiniz takdirde konu hakkında herhangi bir sorumluluk sahibi olamazsınız. Fakat yine de yöneticiliğinizin ilk zamanlarında bu konu üzerine biraz da olsa sıkıntı yaşayabilmeniz de mümkün. Mesela; bir apartman sakini aidat ödemesini yapmış olmasına rağmen eski yöneticinin makbuz kesmemesi halinde, bu durum karışıklığa neden olabilir ya da eski yönetici kötü niyetli olarak apartman sakini için hiç makbuz kesmemiş de olabilir. İşte bu gibi durumlar da başınızı ağrıtmaya yetebilir.

Tüm bunların yanı sıra apartman yöneticiliği görevini devraldığınız zaman hesap – kitap işlemlerini zorlanmadan halledebilmek adına Biyos Apartman Yönetimi Programını kullanmanız gerekir. ayrıca bu program sayesinde sizden sonra grevi devralacak kişiye de temiz bir yönetim bırakabilirsiniz.

Yine söz konusu kanunda belirtildiği üzere, apartman yönetimi için kat malikleri tarafından yalnızca bir kişi seçilerek yönetici yapılabileceği gibi, 3 kişi seçilerek de yönetim kurulu oluşturulabilir.

Ayrıca apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu, ana gayrimenkul içerisindeki kat maliklerinden seçilebilmesinin yanı sıra dışarıdan da seçilebilir. Fakat apartman yönetimi adına düzenlenmiş olan planda özellikle apartman yöneticisinin kat malikleri arasından seçileceğine dair bir madde yer alıyorsa, dışarıdan yönetici seçmek mümkün değildir. Eğer ki planda böyle bir madde yer almıyorsa, kiracılardan ya da apartman dışından bir yönetici seçilebilir ya da apartman yönetimi, yönetici bir firmaya da verilebilir.

Bir apartman yöneticisi, kat maliklerinin ana gayrimenkul üzerindeki hem sayısının, hem de arsa payının çok olmasıyla atanabilir. Bu sebeple de ana gayrimenkul üzerindeki tüm bölümlerin tek bir sahibi var ise, o kimse direkt olarak apartman yöneticisidir.

Bir apartman için yönetici ya da yönetim kurulu seçimi, apartman sakinlerinin yıllık olarak yapmak zorunda olduğu toplantı esnasında gerçekleştirilir. Bu toplantı esnasında kat maliklerinin talebi üzerine eski yönetici de yeniden seçilebilir. Fakat bu toplantı esnasında kat malikleri bir anlaşma sağlayamayıp bir yönetici ya da yönetim kurulu tayin edemezse, maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemeleri tarafından bir yönetici tayin edilebilir. Sulh mahkemelerinin bu tayin işlemi ise, kat malikinin başvurusunun detaylı bir şekilde incelenmesinin ardından diğer maliklerin de dinlenmesi ile gerçekleşir. Bu yönetici de tüm yetki ve sorumluluklara sahip olur.

Sulh mahkemesi tarafından atanan bu yönetici, 6 ayı tamamlamadan kat malikleri tarafından değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep sonucunda tekrar mahkeme tarafından değiştirilebilir.

Apartman yöneticisi seçilen işinin adı, soyadı, adresi, apartmanın girişine görünecek şekilde asılması zorunludur. Asılmadığı takdirde ilgili mahkeme yöneticiye para cezası verebilir.