Müstakil yaşantının hem daha maliyetli hem de daha geniş alanlara yayılması hem ulaşım hem de yerleşim maliyetlerini artırmış zamanla bu durum yüksek katlı apartmanlar ile daha küçük alanlarda daha çok insanın yaşamasının yolunu açmıştır. Hal böyle iken farklı kültürlerden ve farklı yerlerden gelen insanların aynı apartmanlarda yaşamaları da farklı sorunları ve anlaşmazlıkları beraberinde getirmiştir.

Komşular Arasındaki Sorunlar

Komşular arasındaki başlıca sorunlar gürültü ve ses denetimi olarak göze çarpmaktadır. Bu sorunun çözümü için en uygun yol uzlaşma yolunu aramaktır. Komşular arası uzlaşmanın sağlanamadığı durumlarda ise devreye apartman yöneticiliği girer.

Apartman yönetimi gerekli mevzuat uyarınca komşuları uyarır ve ara buluculuk görevi görmeye çalışır. Bunu gerçekleştiremediği durumda ise tutanak tutarak tekrarlanması durumunda bunu yürürlüğe koyar. Apartman ve site yöneticiliği bunun yanı sıra apartman aidatları karşılığında güvenlik, temizlik ve idari diğer faaliyetleri yürütmekle yükümlüdür.

Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?

Kanunda bununla ilgili bazı açıklamalar var diyebiliriz. Örneğin, Bağımsız bölüm üzerinde, Ortak yerler üzerinde, hak sahibi olduklarını söylemek mümkün. Kanunda da yer alan bu başlıkların açılımına internet üzerinden kolaylıkla ulaşabilirsiniz. Ya da Apartman yönetimi tarafından tarafınıza sahip olduğunuz hakların içerdiği yazılı metin alabilirsiniz. Eğer yönetim tarafından bu düşünülmüyorsa siz talep edebilirsiniz.  Talep ettiğiniz belgede haberinizin olmadığı hakları gördüğünüzde şaşkına dönebileceğinizi unutmayın.

Apartmanda Yaşayanlar Hangi Haklara Sahiptir?

Yukarıda belirtmiş olduğumuz haklara apartman dairesinde oturan bireylerde sahiptir. Eğer bulunduğunuz apartmanda, apartman yöneticiliği yapıyorsanız daha fazla hakka sahipsiniz diyebiliriz. Hem apartman sahipleri tarafından toplanan para ile maaş alabilir hem de anlaşmaya göre aidat ücretinden kurtulabilirsiniz. Apartmanda yaşayan insanların bu şekilde hakları olmasa dahi, ortak alanları kullanma, depo bölümünü kullanma gibi hakları mevcuttur. Bunun dışında yönetici seçiminde oy kullanma ortak olarak açılan kuralarda oy kullanabilme, hakları yine apartman sakinlerinin haklarından bir diğeridir. Kalmış olduğunuz binanın yönetimi, apartman sakinlerine özel olarak sunduğu tüm hizmetlerden, yararlanabilirsiniz. Buna servis, market, bahçe kullanımı, spor bölümleri gibi yani kaldığınız binanın etkinlik düzeyine göre hak sahibi olabilirsiniz.

Konumuzun başlığından da anladığınız üzere Apartmanda Ortak Alan Kiraya Verilir Mi? İşte bu soruya cevap arayacağız. Şunu belirtmekte fayda var ki, biz editör ekibi olarak sizler için en doğru bilgileri bulmak adına araştırma yapıyor ve sunuyoruz. Öncelikle ortak alanların kiraya verilmesi ile ilgili esaslar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alıyor. Bununla ilgili kanunda belirleyici bilgiler ve şartlar bulunmakta. Gelin bu konuyu biraz açalım.

Ortak Alan Nedir?

Kanunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti adı altında belirtildiğini söylememizde fayda var. Hangi Alanlar Ortak Alana Dâhildir diye soracak olursanız, toplu konut yani farklı bireylerin bir apartmanda oturup, çatı ya da bodrum katında bulunan depo, tuvalet, ana gayrimenkulün haricinde olan bağımsız bölümleri kapsayan yere Ortak alan deniliyor. İşte bu bölgeler, hatta kapıcı dairesi de dâhil ortak alan içinde olabiliyor. Peki, bu bölümlerin kiraya verilmesinde sakınca var mı? İşte bu sorunun cevabı bir sonra ki paragrafımızda!

Ortak Alan Kiraya Verilir Mi?

Bugün tarafınıza daha doğrusu kardeşlerinizle ortak miras sahibi olduğunuzda onların rızası olmadan satamaz, kullanamaz ya da kiraya veremezsiniz. Kısacası komşularınız kiraya verilmesi konusunda sizinle birlikte hem fikirse, kiraya verebilirsiniz. Bu genelde oy birliği ya da 5 te dört oy çoğunluğu ile yapılmaktadır.

Apartman Gürültü Yönetmeliğine göre, kat malikleri tarafından uyulması gereken bazı kurallar vardır. Bu kurallar; her türlü gürültüden kaçınılmalıdır. İş günlerinde gündüz 13:00 – 15:00 arasındaki dinlenme saatlerinde ve akşam mesaiden sonra 19:00 ile sabah 07:00 saatleri arasında kesinlikle gürültü yapmak yasaktır. Pazar ve resmi tatil günleri dinlenme günü olarak kabul edilir ve tüm gün yine gürültü yapmak yasaktır. Elektronik eşyalar ve ses aygıtlarının sesi yalnızca odanın içerisinde duyulacak kadar açılmak zorundadır.

Apartmanda Gürültü Çıkarmanın Bedeli Nedir?

Bir apartmanda kat malikleri tarafından gürültü yapıldığında, verilecek olan ceza Kabahatle Kanunu ve Türk Ceza Kanunu çerçevesinde belirlenmiştir. Bahsi geçen bu kanunun gereğince apartmanda gürültü yapan bir kat malikine yaptırım para cezası uygulanabileceği gibi hapis cezası da uygulanabilir.

Kabahatler Kanunu

Kabahatler Kanunu’nda gürültüyle alakalı 36. Madde Düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

1. Başkalarının huzur ve sükununu bozacak herhangi bir gürültüye nende olan şahsa 50 TL para cezası uygulanır.
2. Bu eylem bir işletme içerisinde gerçekleştirildiği takdirde, işletme sahibi o şahsa bin TL’de 5 bin TL’ye kadar para cezası uygulayabilir.
3. Bu eylemden dolayı uygulanacak para cezasına kolluk kuvvetleri ya da zabıta görevlileri karar verir.

Türk Ticaret Kanunu

Kişilerin huzur ve sükununu bozmaya yönelik Türk Ticaret Kanunu’nda yer alan 136. Maddeye göre; özellikle sükun ve huzuru bozmak amacıyla bir kişiye telefon edilmesi, gürültü yapılması veya aynı amaç doğrultusunda hukuk dışı bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti ile 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası uygulanır.

Apartmanlar sayesinde her ne kadar komşular artıyor olsa da, aslında komşuluk ilişkileri de bir o kadar zayıflıyor. Apartmanda yaşayan bir kimsenin her ne olursa olsun komşusuna karşı saygısını bozmaması gerekiyor.

Apartman yöneticiliği her ne kadar kolay bir iş gibi görünüyor olsa, oldukça zor ve mesuliyet gerektiren bir iştir. Eğer ki bir kişi apartman yöneticiliği görevine tayin edilmişse ve görevi binada otorite ve düzen sağlamak, huzur ortamı oluşturmaksa, bu görevi layığı ile yerine getirmek üzere çalışmakla sorumludur. Çünkü ancak bu şekilde görev tam manasıyla yerine getirilebilir.

Apartman Yöneticisi Düzen ve Huzur Ortamını Sağlamalı

Bir apartman yöneticisinin en önemli görevlerinden biri düzen ve huzur ortamını sağlamak ve apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamaktır. Apartman yöneticisi bu ihtiyaçlar doğrultusunda kararlar alır ve çalışmalar yapar. Fakat bu çalışmalar esnasında elbette ki yöneticinin karşılaşacağı bir takım sorunlar da vardır. Bunlardan biri ise apartman sakinlerinin, yönetici tarafından alınan kararlara itiraz etmesidir.

Eğer ki apartman yöneticisi yapılan itirazlara rağmen almış olduğu kararları uygulama konusunda ısrarcı olursa, apartman sakinlerinin yoğun tepkileriyle karşılaşması kaçınılmaz olacaktır. Dolayısıyla yöneticinin almış olduğu bir kararı uygulamaya koymadan önce apartman sakinleri ile bir araya gelmesi ve kararın artılarını, eksilerini açık bir şekilde anlatması gerekir. Çalışma stratejisi bu şekilde uygulandığı takdirde apartman sakinlerinin hem takdiri, hem de güveni kazanılmış olur ve bir sonraki kararlar için de, apartman sakinleri, yöneticilerinin kendileri için yararlı kararlar almış olduğunu bilirler. Böylelikle oluşabilecek problemler de en aza indirgenmiş olur.

Apartman yöneticisinin bir diğer önemli görevi ise, binanın tamamını alakadar eden tebligatı kabul etmesi, binaya ait olan borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen apartman sakinleri (kat malikleri) hakkında hukuka başvurması ve icra takibi başlatmasıdır. Ancak yöneticisinin gerçekleştireceği bu çalışmaların sonunda da karşılaşabileceği apartmanı suistimal etme gibi suçlamaları da unutmamak gerekir.

Ayrıca tüm bunların yanı sıra bir apartman yöneticisi, apartmanının temizliğine, her türlü faturaların vaktinde ödenmesine dikkat etmelidir. Aidatları düzenli olarak vaktinde toplamalı, kat malikleri ile beraber almış olduğu kararları yerine getirmelidir. Öte yandan apartman bakım ve onarımlarını yaptırmalı, yönetimi dolayısıyla oluşan borçların ödenmesini de kabul etmelidir.

Apartman yöneticiliği çok zor olmamakla beraber apartmana ait olan finansal kayıtların düzenli ve yanlışsız bir şekilde kaydedildiği ve yönetmeye yönelik olan zorunlulukların yerine getirildiği takdirde oldukça kolay bir görevdir. Apartman yöneticisi olarak seçilip bu görevden sürekli şikayetçi olanların genellikle nedenleri, ya görevini benimsemeyip disiplinli bir şekilde yerine getirememesinden ya da apartman sakinlerinin ciddi anlamda sorunlu aileler olmasından kaynaklanır.

Yeni apartman yöneticisi olarak seçildiğiniz zaman genellikle eski yönetici ellerinde düzen ve tertipsiz birkaç dosya ile ilk toplantınıza gelerek “ al bunlar fatura, makbuz vs. Bunlarda kasadaki mevcut para…” der. Üstelik toplantıda karar alarak yönetiliciliği size teslim eder. Fakat her ne kadar eski apartman yöneticisi disiplinli ve düzenli bir yönetici olsa da, böyle bir görev devri asla etik bir davranış değildir.

Devir-Teslim Töreni Nasıl Gerçekleştirilmeli?

Öncelikle apartmanınız için gerçekleştirilmiş olan tüm giderlerin fatura ve bu faturaların ödemesinin gerçekleştirildiğine dair olan makbuzları ya da ödeme gerçekleştirilmiş olan şirketlerden alınan makbuzları eski yöneticinizden talep etmelisiniz. Eğer ki bunlara dair herhangi bir makbuz, belge ya da banka dekontu bulunmuyorsa, yine eski yöneticinizden bu işlemlere yönelik bir yazı almanız gerekir.

Yukarıda bahsi geçen işlemleri gerçekleştiremediğiniz takdirde konu hakkında herhangi bir sorumluluk sahibi olamazsınız. Fakat yine de yöneticiliğinizin ilk zamanlarında bu konu üzerine biraz da olsa sıkıntı yaşayabilmeniz de mümkün. Mesela; bir apartman sakini aidat ödemesini yapmış olmasına rağmen eski yöneticinin makbuz kesmemesi halinde, bu durum karışıklığa neden olabilir ya da eski yönetici kötü niyetli olarak apartman sakini için hiç makbuz kesmemiş de olabilir. İşte bu gibi durumlar da başınızı ağrıtmaya yetebilir.

Tüm bunların yanı sıra apartman yöneticiliği görevini devraldığınız zaman hesap – kitap işlemlerini zorlanmadan halledebilmek adına Biyos Apartman Yönetimi Programını kullanmanız gerekir. ayrıca bu program sayesinde sizden sonra grevi devralacak kişiye de temiz bir yönetim bırakabilirsiniz.