Gayrimenkul alımı yapmak isteyen vatandaşlar, yeterli paraları bulunmaması halinde bankaların konut kredisi kampanyalarına başvurarak kredi temin etme aşamasını izlerler. Bu süreçte de krediyi temin etmek için gerekli olan sürecin bir kısmı kredi miktarını belirlemek için ortaya çıkmaktadır. Konut satın almak isteyen vatandaş bankaya konutun tapusu ile başvurması ile birlikte bu süreç başlar.
Konut Kredisi Nasıl Kullanılır?
Konut kredisi kullanabilmek için öncelikle bankalara başvurarak kredi geçmişi ve KKB skoru hakkında bilgi verirler. Bu süreç sonrasında banka, konut kredisi talep edilecek olan menkulün tapusunu ya da kat mülkiyet belgesini talep eder. Konut satın almayı düşünen vatandaş, ilgili belgeyi bankaya iletmesi halinde banka, konut değerini belirlemek için bir çözüm ortağına başvurarak ekspertiz raporu talep eder.
Konut kredisi paketi ile hizmet sunan bankalara başvurduğunuz zaman, sizden ne kadarlık bir kredi kullanmak istediğiniz konusunda herhangi bir soru sorulmayacaktır. Çünkü, bankalar yüksek miktarlarda sundukları konut kredilerinde, kişilerin talep ettiği miktarlar yerine, alacaları evin gerçek değeri üzerinden işlem yapmak istemektedirler. Bunun için de kurumsal olarak çalıştıkları ekspertizleri konuta yönlendirmekte ve bir rapor hazırlatmaktadırlar. Bu rapor, tamamen konut değerlerinin tespit edilmesi üzerine hazırlanmaktadır. Yani, konutunuz için ne kadarlık bir kredinin uygun olduğu, ekspertiz tarafından hazırlanacak rapor sonrasında kesinleşecektir. Ancak, banka bu işlemi ücretsiz bir şekilde yapmamaktadır. Ekspertiz ücreti olarak alınan miktarlar, kredinize yansıtılmakta ve toplam borcunuz üzerinden tahsil edilmektedir.
Kişiler kredi başvuruları sırasında yapılan hesaplamada, ne kadarlık bir eksper ücreti kesildiğini net bir şekilde görebilecektir. Ancak, bu ücretler bankadan bankaya değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, alınacak olan bu ücretler, yapılan son düzenlemeler ile birlikte, herhangi bir şekilde bankanın kasasına girmemektedir. Tamamen ekspertiz firmalarının belirlediği fiyatlar ve banka ile yaptıkları anlaşma sonucunda belirlenen miktarlar üzerinden hizmet verilmektedir.
Ekspertiz Raporu Hazırlanması
Banka, ya kendi içerisinde çalıştırdığı eksperlere ya da çözüm ortağı firmalara bahsi geçen gayrimenkulün adresini vererek, ekspertiz raporu hazırlanmasını talep eder. Eksper tarafından hazırlanan bu rapor ile birlikte konutun sahip olduğu değer ortaya çıkacağı için, bahsi geçecek olan bu değer üzerinden müşteriye verilecek olan kredi miktarı belirlenir.
Yapılacak olan bu raporlama işleminin masrafı, müşterinin kredi temini aşamasında kredisine yansıtılarak “Ekspertiz ücreti” adı altında müşteriden talep edilir. Bu ücret, her banka tarafından tahsil edilen bir ücret olmak ile birlikte farklılık ve değişkenlik göstermesi bankaların, aracı kurumların ve gayrimenkul türünün dahilinde belirlenmektedir.
Ekspertiz Ücret Yasal mı?
Ekspertiz ücreti adı altında gayrimenkul kredileri kapsamında alınan ücret, tamamıyla yasal bir ücret olup, kanunlar ile birlikte ön görülmüş bir uygulama vasıtasıyla gerçekleştirilmektedir. Bu bağlamda bankalar tamamıyla yasal olarak bu ücreti sizden talep edip, aynı zamanda geri iade etmeme hakkını da saklı tutmaktadır.
Ekspertiz Ücreti Ne Kadar Olmalı?
Bazı bankalar, ekspertiz ücreti adı altında uçuk meblalar talep etmektedirler. Gayrimenkulün ücreti ile bağımsız olarak belirlenen ekspertiz ücreti, 300 Türk Lirası’ndan başlayıp, bankanın inisiyatifine göre belirlenmektedir. Konut kredilerinde ne kadarlık bir eksper ücreti ödeyeceğini merak eden kişiler için, bankanın açıkladığı resmi verilere baktığımızda 850 TL değerinde bir tutar karşımıza çıkacaktır. Bu tutar, sadece ekspertiz için ödenecek olan ücrettir. Eğer hazırlanacak rapor ile birlikte kamu kurum ve kuruluşlarına ya da üçüncü şahıslara bir ücret ödenmesi söz konusu olursa, bu ücret tamamen kredi kullanan kişiler tarafından ödenecektir.
Yukarıda belirttiğimiz 850 TL’lik ücret, sadece bireysel konut kredilerinde geçerlidir. Türkiye İş Bankası’nın diğer kampanyalar ve ticari kredilerinde düzenlenecek eksper raporları için alınacak ücretler de şu şekilde özetleyebiliriz.
- Tüketici destek kredilerinde 750 TL
- İpotekli hazır kredi paketlerinde 850 TL
- Kentsel dönüşüm kapsamında verilecek konut yapım kredilerinde 1750 TL
- Kentsel dönüşüm kapsamında işyeri için verilecek kredilerde 1750 TL
- Kentsel dönüşüm kapsamında işyeri güçlendirme için verilecek kredilerde 1750 TL
- Konut tamamlama kapsamındaki kredilerde 1750 TL
- Görüldüğü gibi konut kredisi kapsamında bireysel ve kurumsal müşterilere sunulan kredi paketlerinde, farklı miktarlarda ücret talep edilmektedir.
Düşük Ekspertiz Ücreti Olan Bankalar
Ekspertiz ücreti konusunda kullanıcıların son dönemlerde oldukça dikkatli davrandıkları görülmektedir. Çünkü, konut kredilerinde, sigorta giderleri, kredi tahsis ücreti, eksper giderleri ya da konut edindirme adı altında birçok ücret tahsil edilmektedir. Bunlardan kimisi tek hesaplanırken, kimisi de yıllık olarak hesaplanarak kredi borcuna yansıtılmaktadır. Bundan dolayı da kredi maliyetlerini en aza indirmek isteyen kişiler, başta ekspertiz için ödenen ücretler olmak üzere, diğer giderleri de göz önünde bulundurarak karar vermektedir.
Türkiye İş Bankası’da dahil olmak üzere, konut kredilerinde alınan bu ücretler için ortalama bir değer belirleyecek olursak, 750 TL gibi bir değer belirtebiliriz. Ancak, bu durumu biraz daha açtığımızda, bankalara göre alınan eksper ücretlerini şu şekilde sıralayabiliriz.
- ING Bank: Konut kredilerinde 500 TL’lik bir ücret alınmaktadır.
- Denizbank: Banka tarafından açıklanan net bir ücret yoktur. En düşük miktar olarak 650 TL açıklanmıştır ve alınacak konutun metre karesine bağlı olarak 750 TL’ye kadar bu ücret çıkabilmektedir.
- Halkbank: Halkbank, konut kredileri ve bu kapsamda geliştirdikleri kampanyalar için, 750 TL değerinde net ücret talep etmektedir.
- Vakıfbank: Vakıfbank, 100 bin TL’lik bir konut kredisi için 750 TL’lik bir ücret almaktadır. Konutun bulunduğu konum, büyüklüğü ve başvuru yapılan kredinin bireysel mi yoksa kurumsal mı olduğuna göre ücret yükselebilmektedir.
- Türk Ekonomi Bankası (TEB): TEB tarafından tüm konut kredilerinde azami olarak belirlenen ücret 439,80 TL’dir. Yine diğer bankalarda olduğu gibi evin konumu ile büyüklüğü göz önünde bulundurularak ücrette artış söz konusu olabilmektedir.
- Yapı Kredi Bankası: Ulaşım, harç, KDV ve evin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterdiğini belirten Yapı Kredi Bankası, ekspertiz için ödenecek ücretin en az 550 TL olacağını açıklamıştır.
Konut kredisi kapsamında en çok başvuru yapılan bankaların ekspertiz için kredinize yansıttığı ücretler yukarıdaki gibidir.
Ekspertiz Raporundaki Ücret Düşük Çıkarsa Ne Yapılmalıdır?
Eksperler tarafından hazırlanan ekspertiz raporu, bazen kasti ya da kasti olmayan hatalar yüzünden konut değerinden farklılık gösterebilir. Bu durumda satın alınmak istenilen konutun civarında bir ön araştırma yapmak en mantıklı seçenek olacaktır. Eğer araştırmanız sonucunda halen daha konut fiyatının çok altında ya da üstünde bir ekspertiz raporu ile karşı karşıya kalırsanız bu durumda bankanızdan rapora itiraz etmesini isteyebilirsiniz. Bu durumlarda bankalar genellikle ikinci bir ekspertiz ücreti talep etmemekle birlikte, rapordaki değişikliğe göre işlem yapmayı tercih etmektedirler.
Ekspertiz Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?
Ekspertiz raporuna itiraz etmenini iki farklı yöntemi vardır. Bu yöntemlerden bir tanesi banka aracılığı ile rapora itiraz etmektir. Genellikle konut fiyatından aşağıda kalan ekspertiz raporlarında bankalar itirazınızı kabul etmeyip, kendi raporlarında yazan değer üzerinden işlem yapmaya çalışırlar. Bu ve benzeri durumlarda ikinci seçeneği tercih edebilirsiniz. İkinci seçenek ise bir çözüm ortağı firması bulup, bu firma ile anlaşarak yeni eksper değerinizi belirleyebilirsiniz. Eğer yeni belirlenen değer eski değerden farklı çıkar ise, bankalar genellikle üçüncü bir eksperden rapor isteyerek, sağlama yapma yöntemini izlemektedirler.
Ekspertiz Ücreti Geri Alınır Mı?
Konut kredisi için temel şartlardan birisi olan ekspertiz raporları, 2014 yılında yapılan düzenleme ile birlikte, bankadan bağımsız kurumlar tarafından yapılmaktadır. Bundan dolayı ekspertiz ücreti konusunda, bu kurumların belirlediği aralıklar üzerinden hizmet sunulmaktadır. Eğer ödemiş olduğu bu tutarı geri alıp alamayacağını merak eden kişiler varsa, bu ücretin ne yazık ki geri alınamayacağını belirtebiliriz. Çünkü, bankadan bağımsız bir kuruma ödeme yapıldığından dolayı, bankanın böyle bir ödeme yapmaya yetkisi yoktur. Son olarak, ekspertiz raporu sonrasında kredi başvurunuz olumsuz sonuçlanır ya da istediğiniz kredi tutarı rapor sonrasında tespit edilemez ve başvurudan vazgeçerseniz, bu ücret yine sizden tahsil edilecektir. Bundan dolayı, kredinizin onaylanıp onaylanmayacağı durumuna da dikkat etmenizde fayda vardır.
